Op de overdracht van een onroerend goed zijn normaliter registratierechten verschuldigd. De verkoop van een nieuw gebouw is echter aan btw onderworpen. Hoewel de wet het begrip ‘nieuw’ duidelijk definieert, kunnen er toch nog vragen rijzen. Hoe zit het met een bestaand gebouw dat grondig wordt gerenoveerd, verbouwd of herbouwd? In sommige gevallen wordt dit oud gebouw dan toch als nieuw gezien voor btw-doeleinden.
Een nieuw gebouw
Artikel 8 § 1 WBTW (Wetboek btw) bepaalt dat een gebouw nieuw is tot uiterlijk 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van dat gebouw. Dat betekent dat een gebouw dat werd afgewerkt in december 2019 en voor het eerst in gebruik wordt genomen door de eigenaar op 28 januari 2020 ‘nieuw’ is tot 31 december 2022.
Nieuw gebouw = verkopen met btw
Een ‘nieuw’ gebouw kan met btw worden verkocht. Is de verkoper een particulier dan kan hij kiezen of hij verkoopt met btw of met registratierechten. Is er een professionele verkoper in het spel dan is die verplicht het nieuw gebouw met btw te verkopen. De verkoper kan zo de btw aftrekken die hij betaalde bij de oprichting van het gebouw. De koper kan dan weer de btw op de koopprijs aftrekken als hij belastingplichtige is en het gebouw voor zijn economische activiteit gaat gebruiken.
Ook op de verkoop van de grond is btw verschuldigd als de volgende drie voorwaarden cumulatief vervuld zijn:
- De verkoop van het gebouw is aan btw onderworpen.
- De grond wordt door dezelfde verkoper verkocht.
- De grond wordt tegelijk met het gebouw overgedragen.
Is een van deze voorwaarden niet vervuld, dan blijven registratierechten verschuldigd op de verkoop van de grond.
Het verschuldigd btw-tarief is 21%.
Wat met een bestaand verbouwd gebouw?
De verkoop van een oud gebouw is aan registratierechten onderworpen. Dat lijkt eenvoudig, maar dat is niet altijd zo. Wat bij een bestaand gebouw dat grondig verbouwd wordt? Na de verbouwingswerken kan het ‘oud’ gebouw zo ingrijpend veranderd zijn dat er opnieuw sprake is van een ‘nieuw gebouw’. Bij een verkoop van zo’n verbouwd of herbouwd gebouw, is er dan ook btw verschuldigd.
Maar wanneer is een verbouwing ingrijpend genoeg om van een nieuw gebouw te spreken?
Dat kan aan de hand van twee criteria beoordeeld worden.
Een eerste criterium: hebben de verbouwingswerken de kenmerken of de structuur van het gebouw wezenlijk veranderd. Indien ja, dan is er sprake van een nieuw gebouw en is er btw verschuldigd bij de verkoop. Dat is bijvoorbeeld het geval als de wezenlijke structuurelementen van het gebouw (o.a. fundamenten, steunmuren) worden gesloopt. De beoordeling of de kenmerken of structuur wezenlijk zijn veranderd, steunt altijd op een feitenkwestie. Er blijft dus ruimte voor interpretatie.
Om hier aan tegemoet te komen heeft de fiscus een tweede mathematisch criterium uitgewerkt. De fiscus houdt dan alleen rekening met de prijs van de werken. Als de kostprijs (exclusief btw) van de verbouwingswerken, minstens 60 % bedraagt van de verkoopwaarde van het gebouw na de verbouwing (exclusief de waarde van de grond), spreken we van een ‘nieuw’ gebouw.
Stel dat de kosten van verbouwingswerken aan een gebouw 250.000 euro (exclusief btw) bedragen. Na de werken is de verkoopwaarde van de woning (zonder de grond) 400.000 euro. De werken zijn dus meer waard dan 60 % van de verkoopwaarde. Het gebouw is nieuw. Bij verkoop kan de btw op de verbouwingskosten door de verkopen worden afgetrokken.
Meer weten? Volg dan de opleiding VASTGOED: UPDATE BTW. Hierin komen verschillende btw-aspecten verbonden aan vastgoedtransacties aan bod, met specifieke aandachtspunten voor de dagdagelijkse notarispraktijk.
Sprekers:
- Stijn Vastmans, advocaat Tiberghien advocaten
- Stein De Maeijer, advocaat Tiberghien advocaten
Data en locaties:
0 reacties