Vastgoedtransacties in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest worden steeds complexer. [1] Naast de klassieke aandachtspunten zoals stedenbouwkundige voorschriften, bodemattesten en de verschillende voorkooprechten van overheden, duiken ook minder evidente juridische mechanismen op die een doorslaggevende impact kunnen hebben op het verloop van een verkoop. Eén daarvan is het voorkeurrecht van de huurder, een specifiek recht dat sinds 6 januari 2024 van toepassing is bij verkopen van verhuurde woningen in Brussel.
Een ‘verdoken voorkooprecht’ in de praktijk
Hoewel het hier niet gaat om een klassiek voorkooprecht, waarbij de huurder eenvoudigweg in de plaats van een derde koper treedt, verplicht het systeem de verkoper wel om de huurder eerst een concreet en volledig verkoopaanbod te doen. In die zin kan dit voorkeurrecht worden opgevat als een ‘verdoken voorkooprecht’.
Deze kwalificatie is niet louter retorisch. Bij de kennisgeving aan de huurder moeten immers reeds de prijs en alle verkoopvoorwaarden worden meegedeeld. Indien de huurder deze voorwaarden aanvaardt, komt de koop onmiddellijk tot stand. De huurder krijgt dus niet enkel de mogelijkheid om als eerste een bod uit te brengen, maar wordt geconfronteerd met een daadwerkelijk en bindend verkoopaanbod, waarvan de aanvaarding rechtstreeks tot een verkoop leidt.
In de praktijk benadert dit systeem dan ook sterk de werking van een klassiek voorkooprecht en beperkt het in aanzienlijke mate de contractsvrijheid van de verkoper. Dit recht vereist dan ook bijzondere aandacht van alle betrokken partijen, en in het bijzonder van de notaris.
Toepassingsvoorwaarden en uitgesloten verkopen
Het voorkeurrecht van de huurder, zoals voorzien in de Brusselse Huisvestingscode, verleent de huurder onder bepaalde voorwaarden een bevoorrechte positie bij de verkoop van het gehuurde goed. Dit recht geldt in het bijzonder voor huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van negen jaar (dus geen huurcontracten van korte duur) en vereist bovendien dat de huurder daadwerkelijk zijn domicilie heeft in het betrokken goed.
Er zijn echter ook gevallen waarin het voorkeurrecht niet van toepassing is. Zo is het uitgesloten wanneer een gebouw met meerdere wooneenheden in zijn geheel wordt verkocht aan één koper voor één globale prijs, aangezien het goed in dat geval niet op zinvolle wijze afzonderlijk aan een huurder kan worden aangeboden. Eveneens geldt het voorkeurrecht niet wanneer verschillende delen van eenzelfde pand juridisch één ondeelbare kavel vormen volgens de statuten. De Brusselse Huisvestingscode vertrekt immers van het ondeelbare karakter van het goed. Daarbij is het van belang dat het gebouw effectief in zijn geheel wordt verkocht; het volstaat niet dat een koper door opeenvolgende aankopen uiteindelijk het volledige gebouw verwerft terwijl hij reeds andere delen in eigendom had.
De verkoper moet vóór de verkoop nagaan of deze voorwaarden vervuld zijn en of het voorkeurrecht effectief moet worden aangeboden. Dit onderzoek is essentieel, aangezien een miskenning van dit recht gevolgen kan hebben voor alle betrokken partijen, waaronder de koper en de notaris.
Procedure bij onderhandse verkoop
Bij een onderhandse verkoop geldt een dubbele procedure.
In de eerste plaats moet de verhuurder, vóór het sluiten van de verkoopovereenkomst, het voorkeurrecht aanbieden aan de huurder. Dit gebeurt via een aangetekende brief met ontvangstbevestiging, waarin minstens volgende elementen worden opgenomen:
- De intentie tot verkoop.
- De prijs.
- De verkoopvoorwaarden.
- Het bestaan van het voorkeurrecht.
Deze kennisgeving geldt als een daadwerkelijk verkoopaanbod ten voordele van de huurder.
Indien de verhuurder dit nalaat, rust dezelfde verplichting ook op de makelaar en uiteindelijk op de notaris. Dit benadrukt opnieuw de actieve controleplicht van de notaris.
Daarnaast moet een tweede aanbieding gebeuren wanneer de verhuurder uiteindelijk wenst te verkopen aan gunstigere voorwaarden of aan een lagere prijs dan oorspronkelijk aan de huurder werd meegedeeld.
Bij gebrek aan een tijdige reactie wordt de huurder geacht afstand te hebben gedaan van zijn voorkeurrecht.
Bij openbare verkopen gelden afzonderlijke regels, maar deze vallen buiten het bestek van deze bijdrage.
De rol van de notaris
De toenemende complexiteit van vastgoedtransacties versterkt de rol van de notaris als centrale actor.
Overeenkomstig de algemene principes inzake de informatieplicht moet de notaris de partijen volledig en correct informeren over de rechten, verplichtingen en lasten die voortvloeien uit de voorgenomen rechtshandeling. Deze verplichting omvat niet alleen een informatieplicht, maar ook een onderzoeks-, controle- en waarschuwingsplicht. De notaris mag zich dan ook niet beperken tot het louter formaliseren van de wil van de partijen, maar moet actief nagaan of er juridische elementen zijn die de transactie beïnvloeden.
In het kader van het voorkeurrecht betekent dit dat de notaris:
- moet nagaan of het recht van toepassing is;
- de draagwijdte ervan correct moet inschatten;
- de partijen moet informeren over de gevolgen voor de verkoop;
- en hen moet waarschuwen voor de risico’s verbonden aan een eventuele miskenning.
Deze verplichtingen zijn des te belangrijker in een context waarin vastgoedtransacties steeds complexer en risicovoller worden.
Aansprakelijkheidsrisico’s
De niet-naleving van het voorkeurrecht kan belangrijke gevolgen hebben voor alle betrokken partijen.
Voor de verkoper kan dit leiden tot betwistingen of schadeclaims. Voor de koper kan het resulteren in onzekerheid omtrent de verwerving van het goed.
De huurder wiens voorkeurrecht werd miskend, beschikt bovendien over de mogelijkheid om binnen de wettelijke termijn een vordering tot indeplaatsstelling in te stellen tegen de koper. Dit kan de rechtszekerheid van de transactie ernstig aantasten.
Ook voor de notaris zijn de risico’s reëel. Indien hij zijn informatie-, controle- of waarschuwingsplicht niet naar behoren vervult, kan dit aanleiding geven tot aansprakelijkheid. Het behoort immers tot zijn kerntaak te voorkomen dat partijen een overeenkomst sluiten zonder volledig inzicht in de juridische implicaties van het voorkeurrecht.
Conclusie
Het voorkeurrecht van de huurder in Brussel is een juridisch mechanisme dat, ondanks zijn specifieke vormgeving, een impact kan hebben die nauw aansluit bij die van een klassiek voorkooprecht.
De kwalificatie als een ‘verdoken voorkooprecht’ weerspiegelt deze realiteit: het recht beperkt de contractsvrijheid van de verkoper, creëert potentiële onzekerheid voor de koper en legt een verhoogde verantwoordelijkheid bij de notaris.
In een vastgoedcontext die steeds complexer wordt, is een grondige kennis van dit mechanisme onontbeerlijk. Wie het voorkeurrecht onderschat, riskeert niet alleen vertragingen in het verkoopproces, maar ook juridische onzekerheid en mogelijke aansprakelijkheid.
Ulrike Beuselinck, partner Andersen
Meer weten over dit onderwerp? De auteur gaat dieper in op diverse aspecten van huur in het boek Huurrecht: actualia voor de notariële praktijk en de notariële opleiding Actualia huurrecht voor de notariële praktijk – Verplichtingen en aandachtspunten (webinar) – beide van KnopsPublishing
0 reacties