​De betaalbaarheid van woningen staat onder druk en bouwgronden worden schaarser. Hierdoor neemt ‘appartementisering’ verder toe en wordt men steeds meer geconfronteerd met het regime van de gedwongen mede-eigendom. Wie een appartement koopt, verwerft immers niet alleen een privatief deel, maar ook een aandeel in de gemeenschappelijke delen, rechten en verplichtingen, gebruiksbeperkingen.

Conflicten ontstaan vaak niet door onduidelijke wetgeving, maar wel door onnauwkeurig opgestelde statuten of klassieke modellen die zonder maatwerk worden hergebruikt. Net hier speelt de notaris een cruciale rol: hij is niet enkel verantwoordelijk voor het verlijden van de akten, maar legt ook mee het juridische fundament van het gebouw.

In dit artikel bespreken wij vijf bouwstenen waarbij de notaris een duidelijke meerwaarde kan bieden.

Bouwsteen 1: Gedwongen mede-eigendom noodzaakt niet altijd een VME

Wanneer een gebouw wordt opgesplitst in privatieve en gemeenschappelijke delen geldt in principe het stelsel van gedwongen mede-eigendom en moet er een vereniging van mede-eigenaars worden opgericht. Daarnaast brengt dit ook de verplichting met zich mee om te werken met statuten, algemene vergaderingen, een syndicus en een reglementair beheer.

Toch is dit niet altijd noodzakelijk. Artikel 3.84 BW laat toe af te wijken van het klassieke systeem wanneer de aard van de gemeenschappelijke delen het rechtvaardigt, op voorwaarde dat alle mede-eigenaars akkoord gaan en dit correct wordt opgenomen in de basisakte.

Dit kan interessant zijn bij kleinere gebouwen met beperkte gemeenschappelijke delen, zoals een woning die wordt opgesplitst in twee appartementen. De kosten kunnen dan gewoon worden verdeeld over de twee eigenaars. Zo’n eenvoudige splitsing kan de administratieve last aanzienlijk beperken: er is geen klassieke VME-werking, geen jaarlijkse algemene vergadering in strikte zin en geen uitgebreide beheersstructuur.

Toch schuilt hier een risico: een eenvoudige splitsing mag geen automatisme worden en moet aansluiten bij de werkelijke aard van het gebouw. Zodra er ongelijke kostenverdelingen nodig zijn of toekomstige beslissingen over onderhoud en investeringen waarschijnlijk zijn, kan een eenvoudige regeling net leiden tot problemen.

De notaris moet daarom beoordelen of een afwijking juridisch én praktisch haalbaar is. Zo moet hij onder meer nagaan of een gelijke kostenverdeling verantwoord is, of er een voldoende duidelijke regeling voor toegang, gebruik en lasten is en of er later nog beslissingen kunnen worden genomen over onderhoud, herstellingen of investeringen.

Bouwsteen 2: Duidelijke regels in de basisakte en het reglement van mede-eigendom

Bij de oprichting van een mede-eigendom stelt de notaris de statuten op, die bestaan uit de basisakte en het reglement van mede-eigendom.

De basisakte omschrijft het onroerend geheel, duidt de privatieve en gemeenschappelijke delen aan en bepaalt het aandeel dat aan elke privatieve kavel is verbonden, rekening houdend met de waarde van de privatieve delen. Deze waardebepaling gebeurt aan de hand van een gemotiveerd verslag van een deskundige en moet ook worden opgenomen in de basisakte.

In de praktijk ontstaan vaak discussies over wat tot de privatieve kavel behoort en wat gemeenschappelijk blijft. Denk bijvoorbeeld aan (dak)terrassen, zonnepanelen, laadpunten…

Er is bijzondere aandacht vereist wanneer er een exclusief gebruiksrecht wordt toegekend op een gemeenschappelijk deel, bijvoorbeeld een tuin of parkeerplaats. Dit deel blijft juridisch gemeenschappelijk, maar slechts één eigenaar krijgt het exclusieve gebruiksrecht. Dit moet duidelijk worden omschreven in de statuten, anders kan dit aanleiding geven tot discussies over onderhoud, herstellingen en aansprakelijkheid.

Ook het reglement van mede-eigendom vereist maatwerk. Het bepaalt de rechten en verplichtingen van de mede-eigenaars, de wijze van kostenverdeling, de regels inzake beheer en het toegelaten gebruik van privatieve en gemeenschappelijke delen.

Bouwsteen 3: Wijziging van de statuten tijdens het bouwproces

Bij nieuwbouwprojecten proberen bouwpromotoren vaak maximale flexibiliteit te behouden om plannen nog te wijzigen tijdens de bouwfase. Indien er toch gewijzigde omstandigheden optreden, kunnen de oorspronkelijke partijen overeenkomstig artikel 3.85 §2 BW de statuten nog wijzigen tot aan de voorlopige oplevering, op voorwaarde dat de wijzigingen technisch worden verantwoord, noodzakelijk zijn voor het rechtmatig belang van de VME, geen afbreuk doen aan de rechten van andere eigenaars en hun verplichtingen niet verzwaren.

Dit principe werd recent nogmaals bevestigd door het Hof van Cassatie in zijn arrest van 11 april 2025 (C.24.0043.N). Het Hof oordeelde dat een clausule waarbij een bouwpromotor zich het recht voorbehoudt om na verkoop van privatieve kavels nog eenzijdig wijzigingen aan te brengen aan de gemeenschappelijke delen, strijdig is met de dwingende regels van de mede-eigendom.

In verkoopovereenkomsten en basisakten worden nog vaak standaardclausules opgenomen waarbij de promotor zich het recht voorbehoudt om “alle nuttige wijzigingen” aan te brengen. De notaris moet ervoor zorgen dat deze clausules niet louter worden gereproduceerd; hij moet actief toetsen of de voorgestelde wijzigingsbevoegdheid verenigbaar is met het dwingende karakter van het appartementsrecht.

Bouwsteen 4: De basisakte moet overeenstemmen met de vergunde plannen

Een andere belangrijke bouwsteen is de afstemming tussen de basisakte en de vergunde stedenbouwkundige plannen. Wanneer de notaris beschikt over vergunde plannen en op basis daarvan de juridische beschrijving van privatieve en gemeenschappelijke delen opstelt, moet hij nakijken of de akte niet strijdig is met de informatie die uit die plannen blijkt.

Dat werd bevestigd door het Hof van Cassatie in een arrest van 7 mei 2020 (C.19.0273.N). In die zaak vermeldden de basisakte en de verkoopakte dat een appartement toegang had tot een tuin via een slaapkamer, terwijl uit de vergunde plannen bleek dat die slaapkamer helemaal geen toegang had tot de tuin, maar enkel een rond raam. Het Hof oordeelde dat de onderzoeksplicht van de notaris bij de opmaak van een basisakte verder reikt en dat hij zijn beschrijving had moeten toetsen aan de vergunde plannen waarover hij beschikte.

De notaris moet er altijd op toezien dat wat juridisch wordt verkocht ook stedenbouwkundig bestaat. Vaak stemmen de commerciële plannen van een promotor niet volledig overeen met de vergunde plannen. Ook verkoopbrochures kunnen een andere indruk wekken dan wat stedenbouwkundig is vergund. De notaris moet dus bijzonder voorzichtig zijn wanneer hij zulke documenten gebruikt als basis voor de akte.

Bouwsteen 5: Niet elke clausule is geldig, maatwerk voorkomt discussies

Een laatste bouwsteen betreft de geldigheid van clausules in de statuten en het reglement van mede-eigendom. Het opnemen van gebruiksbeperkingen is mogelijk, maar moet juridisch toelaatbaar, proportioneel en voldoende duidelijk zijn.

In de praktijk gaat het vaak om clausules over toeristische verhuur (zoals Airbnb) en het verbod op huisdieren. De rechtspraak aanvaardt dat kortetermijnverhuur kan worden beperkt of verboden wanneer dergelijke huur strijdig is met de residentiële bestemming van het gebouw of overlast veroorzaakt. Met betrekking tot huisdieren is een absoluut verbod niet langer afdwingbaar, zeker in Brussel. Beperkingen kunnen wel mogelijk zijn wanneer zij objectief gerechtvaardigd zijn, bijvoorbeeld om redenen van veiligheid, hygiëne, overlast of de aard van het gebouw.

De notaris moet bij het opstellen van zulke clausules nagaan of ze passen bij de concrete situatie van het gebouw en ze het eigendomsrecht van de mede-eigenaars niet in het gedrang brengen.

Conclusie

In de praktijk wordt duidelijk dat de werkelijke kwaliteit van de statuten pas blijkt wanneer er discussie ontstaan: over kosten, gebruik, toegang, verhuur, gemeenschappelijke delen…

De rol van de notaris is daarom veel ruimer dan het verlijden van een akte. Hij is mee verantwoordelijk voor de juridische stabiliteit van het gebouw en moet waken over het evenwicht tussen individuele eigendomsrechten en het collectieve belang van de mede-eigendom. Zorgvuldig maatwerk bij de oprichting én bij latere overdrachten voorkomt vaak jarenlange discussies.

Ulrike Beuselinck (partner Andersen) en Lina Bashir (associate)

Meer weten over dit onderwerp? De auteur gaat dieper in op diverse aspecten van huur in het boek Huurrecht: actualia voor de notariële praktijk en de notariële opleiding Actualia huurrecht voor de notariële praktijk – Verplichtingen en aandachtspunten (webinar) – beide van KnopsPublishing