​Waarom schatter en bank verder kijken dan de keuken en het uitzicht. Wonen in een appartement biedt veel comfort: alles is gelijkvloers, men geniet van een veilig gevoel en vaak van een prachtig uitzicht. Maar wie een appartement koopt, wordt van rechtswege lid van de Vereniging van Mede-eigenaars (VME). Deze gaat over het beheer van het gebouw, daarmee ook over dat van de financiële status daarvan, die niet in het minst doorslaggevend is voor de waarde van uw vastgoed.

Bij de aankoop van een appartement moet je je dus bewust zijn van de financiële status van de VME en de nodige informatie opvragen.

Stand reservekapitaal van VME

Vele VME’s zijn in het verleden in de valkuil getrapt om geen reservekapitaal aan te leggen. Daarmee werd er in vele gevallen niet geanticipeerd op groot onderhoud. Het is sinds enige jaren intussen wel wettelijk verplicht om een reservekapitaal aan te leggen, maar nog steeds wordt gretig gebruik gemaakt van de ‘opt out’ om met 4/5 van de stemmen er voor te opteren om deze verplichting niet te vervullen. Indien wel, beperkt men zich al te graag tot de wettelijke minimale bijdragen van 5% gebaseerd op de recente jaaruitgaven. Die minimale bijdrages volstaan nu en voor de toekomst niet om grote kostenposten het hoofd te bieden, zoals het conform maken of vervangen van liften, aanpassingen om aan nieuwe normen voor rookgasafvoeren en verwarmingsinstallaties te beantwoorden, de renovatie van de schil (daken en gevels) van het gebouw om te voldoen aan de EPC-normen.

Bovendien zien we dat ramingen in het onderhoudsplan niet aangepast zijn aan de huidige, gestegen prijzen voor materialen en loonkosten.

Wanneer de bijdrage jarenlang kunstmatig laag wordt gehouden, wordt er langzaam "vlees van de botten gegeten".

Het is in vele gevallen de ‘way of life’ geweest in menig appartementsgebouw, en hoewel we er vandaag naar streven om de mede-eigenaren te overtuigen van de letterlijke meerwaarde die een gezond spaarkapitaal toevoegt aan een appartement, of dat deze factor op termijn mee speelt met de toekenning van hypothecair krediet, lijkt men van deze praktijk nog niet onverdeeld overtuigd.

Wettelijke informatieplicht bij de overdracht van een kavel

Bij de verkoop van een appartement is de syndicus wettelijk verplicht om cruciale informatie te verstrekken aan de notaris of makelaar. Dit dossier is een ‘röntgenfoto’ van de VME en bevat volgende cruciale informatie :

• De staat van het werkings- en reservekapitaal, daarmee ook de omvang van de lasten die men periodiek betaalt, los van bijzondere uitgaven …
• De notulen van de Algemene Vergaderingen van de afgelopen drie jaar, de aandacht zou bijvoorbeeld getrokken kunnen worden door het lezen van het gedurig uitstellen van belangrijke werken…
• Eventuele hangende gerechtelijke procedures.

Ook deze informatie geeft een beeld over de stand van zaken van de financiële status van het gebouw, en laat de kandidaat koper toe om een volwaardig evaluatie te maken van een eventuele koop.

Conclusie

We besluiten met de stellen dat de mede-eigenaar er alle belang bij heeft om met zijn VME te streven naar een gezonden financiële status van het gebouw, meer kopers zullen hier immers naar kijken.

De kopers staat het vrij om zich ook hierin, net zoals men dat bij bouwtechnische schouwing al aanvaardt en onderkent, te laten bijstaan door een technisch raadsman die deze documenten interpreteert en adviseert. Dit om onaangename verrassingen te voorkomen..

Tenslotte leidt een en ander tot transparantie, en vergemakkelijkt dergelijke open en gezonde status van financiële gegevens, ook voor de toekomst, voorzeker de besluitvorming.

​Astrid Clabots – Clabots Advocaten