​De Europese klimaatdoelstellingen zijn ambitieus: tegen 2050 moeten we volledig klimaatneutraal zijn. Voor de eigenaren van appartementen brengt deze energietransitie grote uitdagingen met zich mee. Renovatie van collectieve gebouwen is complex en kostbaar. Hierin is het Just Transition Fund (JTF) een cruciaal Europees instrument. Dit fonds is een een katalysator is voor de renovatiegolf van onze appartementsgebouwen.

Wat is het Just Transition Fund?

Het Just Transition Fund is een Europees fonds van bijna 20 miljard euro, speciaal in het leven geroepen om de sociaal-economische impact van de energietransitie te verzachten.

Hoewel de focus vaak ligt op de verduurzaming van de industrie, heeft het fonds een directe impact op de gebouwde omgeving via de volgende belangrijke pijlers :

1. Collectieve warmte-oplossingen: In veel regio's wordt JTF-subsidie gebruikt om warmtenetten aan te leggen. Voor appartementsgebouwen is dit vaak dé manier om van het aardgas af te stappen.
2. Innovatie in bouwmaterialen: Het fonds stimuleert de productie van betaalbare, duurzame isolatiematerialen en modulaire renovatietechnieken, waardoor de kosten voor uw renovatieproject op termijn dalen.
3. Lokale werkgelegenheid en scholing: Er wordt fors geïnvesteerd in het omscholen van personeel. Dit is cruciaal om het tekort aan geschoolde installateurs en isolatiespecialisten op te lossen, zodat uw project ook daadwerkelijk uitgevoerd kan worden.

Wat betekent dit Just Transition Fund voor het appartementsgebouw ?

De middelen uit het Just Transition Fund worden momenteel lokaal toegekend (VLAIO/SPW).

Dit zorgt voor een ‘trein’ aan ondersteunende maatregelen zoals subsidie-stapeling waarbij Europa investeert in de infrastructuur (zoals het warmtenet) zodanig dat nationale en lokale overheden meer middelen vrijmaken voor de directe renovatie-subsidies voor appartementen (zoals de Mijn VerbouwPremie).

In verband met de toekomstige waarde geldt dat gebouwen die nu niet mee-overstappen, een waardedaling riskeren door het op den duur behalen van een slecht energielabel).

Dankzij Europese steunpakketten zoals het Just Transition Fund wordt de drempel voor collectieve verduurzaming nu verlaagd.

Hoe kan men het Just Transition Fund in de praktijk aan de slag?

Hoewel een VME of syndicus niet altijd direct bij de Europese Unie aanklopt, profiteert zij van de randvoorwaarden die het Just Transition Fund schept. Het is dus primordiaal dat men voor elk betrokken gebouw informeert naar het lokale warmteplan, en dat men na gaat over het gebouw in een regio ligt in een regio waar JTF-middelen worden ingezet voor een warmtenet. Dit bepaalt of men moet investeren in individuele warmtepompen of een collectieve aansluiting.

Bovendien pleit dit des te meer voor het opstellen van een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) waarmee verduurzaming tot een integraal onderdeel verwordt van het onderhoud van het gebouw.

De Energiehuizen maken graag wegwijs in de complexe wereld van Europese en nationale subsidies.

Het mag daarmee duidelijk zijn dat de energietransitie geen individuele strijd moet zijn, maar een collectieve beweging die door Europa zwaar wordt ondersteund nu we weten dat het Just Transition Fund ervoor zorgt dat de infrastructuur en de kennis aanwezig zijn om ook elk appartementsgebouw toekomstbestendig te maken.

Voorbeeld

Om dit abstracte gegeven te concretiseren, verwijzen we naar een fictieve casus "Residentie de groene golfslag (bouwjaar 1977)".

Een VME van veertig appartementen die momenteel nog op een centrale mazoutketel of individuele gasketels verwarmen. De gevel is ongeïsoleerd.

Een te overwegen stappenplan zou kunnen zijn :

• Stap 1: Aansluiting op een gesubsidieerd Warmtenet. Het Just Transition Fund financiert in veel regio's (zoals de havengebieden in Antwerpen/Gent of de mijnregio's in Limburg) de hoofdinfrastructuur van warmtenetten. Omdat de overheid met JTF-steun de leidingen in de straat legt, kan de VME besluiten de oude collectieve ketel te saneren en een ‘afleverset’ te plaatsen. De investeringskost voor de VME is hierdoor vele malen lager dan wanneer ze zelf een peperdure industriële warmtepomp zou moeten plaatsen.
• Stap 2 : Collectieve Schilrenovatie met Innovatieve Materialen. Via JTF-projecten worden vaak ‘Living Labs’ opgezet waar nieuwe isolatietechnieken worden getest. De VME kan deelnemen aan een regionaal proefproject voor industriële gevelrenovatie. In plaats van maanden in de steigers te staan, worden prefab isolatiepanelen (met de ramen er al in) in één week tegen de gevel geplaatst. Omdat dit een "leertraject" is binnen de transitie-regio, zijn er vaak extra innovatiesubsidies beschikbaar die bovenop de standaard renovatiepremies komen.
• Stap 3 : Begeleiding door een ‘Energie-Regisseur’. Een groot probleem voor VME’s is het gebrek aan technische kennis bij de syndicus of de raad van mede-eigendom. JTF-middelen worden vaak gebruikt om lokale energiehuizen of renovatie-coaches te financieren. Voor een VME betekent dit dat zij gratis of tegen zeer laag tarief een onafhankelijke expert kunnen inhuren die een technisch-financieel plan opstelt, de algemene vergadering (AV) overtuigt met harde cijfers over terugverdientijden, en de complexe subsidieaanvragen (waar de JTF-logica in verwerkt zit) afhandelt.

Aldus kan de VME gebruik maken van de het gebruikmaken van de faciliteiten die de overheid met dat Europese geld voorziet : de warmtenetten, de goedkopere prefab-materialen en de gratis renovatie-begeleiding.

Juridisch luik

De energiestransitie vergt ook dat het proces juridisch wordt begeleid.

In een voorbereidende fase, zal men bij wijzigingen moeten nagaan of er voor zorgen dat de statuten nagekeken of aangepast zijn. Een audit van de statuten dringt zich op, om bijvoorbeeld na te gaan of de actuele statuten collectieve investeringen in bijvoorbeeld een warmtenet of zonnepanelen op het gemeenschappelijk dak toelaten (zie verder). Moeten de statuten gewijzigd worden om de kostenverdeling (quota) aan te passen?

Voor dat traject is er ook een gedegen begeleiding nodig voor de noodzakelijke besluitvorming door de Algemene Vergadering (AV). Verduurzamingsbesluiten vereisen specifieke meerderheden (vaak twee derde of drie vierde afhankelijk van de aard van de werken). Het is daarbij van belang dat men de exacte tekst van de agendapunten zorgvuldig formuleert om te voorkomen dat besluiten achteraf op vraag van een ontevreden eigenaar via de rechtbank vernietigd worden.

Statutaire controle en aanpassingen

Veel oude statuten (reglementen van mede-eigendom) zijn geschreven met de focus op individuele autonomie of eenvoudige centrale verwarming. Voor een JTF-project (zoals een warmtenet of collectieve zonnepanelen) moeten deze vaak geüpdatet worden.

Ook stelt zich mogelijk een probleem van aanpassing van de kostenverdeling.

De traditionele kostenverdeling op basis van aandelen is soms onrechtvaardig bij energieprojecten (bijv. een gelijkvloers appartement heeft minder baat bij dakisolatie maar moet wel meebetalen).

Het zal dan nodig zijn dat er een bijzondere kostenverdeling wordt ingevoerd in de statuten, waarbij de kosten worden verdeeld op basis van het werkelijke nut of specifieke verbruiksmeting, mits dit juridisch correct wordt gemotiveerd.

Voor de installatie van een warmteafleverset of centrale batterij is ruimte nodig in de kelder of technische ruimte. Ook dat vergt mogelijks aanpassingen, en een controle of deze ruimtes juridisch beschikbaar zijn en niet (per abuis) aan een specifieke kavel zijn toegewezen.

Dat brengt met zich mee dat in de statuten helder gedefinieerd moet worden waar het collectieve systeem stopt en het privatieve deel begint (bijv. tot aan de warmtewisselaar).

Dit is cruciaal voor de onderhoudsaansprakelijkheid en de toegang voor onderhoudsmonteurs.

Een regelmatige besluitvorming

Besluiten over grote renovaties en Europese subsidies zijn gevoelig voor juridische betwisting door minderheidsaandeelhouders.

Op basis van gedegen juridisch advies, stelt men de dagorde op. Een foutieve omschrijving zoals "Bespreking renovatie" is onvoldoende om een bindend besluit te nemen over een miljoeneninvestering.

Bij deze besluitvorming moet men waken over de wettelijke drempels naar de dwingende appartementswet :

• Tweederdemeerderheid: Meestal vereist voor werken aan gemeenschappelijke delen (bijv. gevelisolatie of vervanging ketel).
• Viervijfdemeerderheid (of zelfs eenparigheid): Vereist als de bestemming van het gebouw wijzigt of bij zeer ingrijpende structurele veranderingen.

Een gebeurlijk mandaat of machtiging in een besluit moet zeer specifiek omschreven zijn, gericht aan syndicus of eventueel (met- de raad van mede-eigendom waarbij deze binnen vastgestelde budgettaire kaders mag of mogen handelen.

Contractuele fase

Het behoeft screening van contracten met warmteleveranciers waarbij we denken aan prijsindexering, tariefstructuur, verbrekingsvergoedingen, ..

Wanneer er een JTF-project collectieve installaties (zoals een buurtbatterij of een warmtecentrale) op het terrein van de VME geplaatst worden, kan men daarvoor opteren voor het verlenen vane en recht van opstal. Dit zorgt ervoor dat de VME geen eigenaar (en dus verantwoordelijke) wordt van de geplaatste techniek van de externe partij.

Financiering

Voor het deel dat niet door subsidies gedekt wordt, moet de VME vaak lenen. Dit is juridisch complex omdat de VME als rechtspersoon leent, maar de individuele eigenaars de lasten dragen. Dit vergt bijvoorbeeld een intern reglement op waarin staat hoe de leninglasten worden verhaald op de individuele kavels, wat er gebeurt als een eigenaar zijn appartement verkoopt,…

Dit is cruciaal voor de verkoopbaarheid van de appartementen.

Besluit

De overheid voorziet in regelgeving en zelfs financiële middelen die de energietransitie van appartementsgebouwen mee moet faciliteren en vergemakkelijken.

De VME doet er goed aan dit in kaart te brengen, waarbij het niet ongewoon is om zich te laten ondersteunen door gepaste adviseurs. Dat betreft niet enkel technische adviseurs, maar soms vergt dit ook juridisch maatwerk.

​Astrid Clabots – Clabots Advocaten