Een belangrijke relancemaatregel voor de vastgoedsector, om de impact van de coronacrisis te verzachten, is de tijdelijke uitbreiding van het verlaagd btw-tarief van 6% voor afbraak en heropbouw projecten. Op basis van deze tijdelijke regeling is het gedurende 2021 en 2022 mogelijk om nieuwe woningen, die na afbraak van een bestaand gebouw werden opgericht, met toepassing van 6% btw te verkopen. Wat echter als zo’n nieuwe woning gesplitst verkocht wordt verkocht? Een complexe regeling wordt dan nog complexer. In hun Masterclass “Vastgoedontwikkeling in de notariële praktijk: 6% btw-tarief” hadden Stijn Vastmans en Stein De Maeijer (beiden btw-expert en advocaat bij Tiberghien) hier de nodige aandacht voor. Ook de deelnemers wierpen boeiende vragen en opmerkingen op. Stof tot nadenken.

Na een bouwproject verkopen de promotor/opstalhouder en de grondeigenaars het gebouw. Eén van de grondeigenaars is een particulier en die verder geen connectie met de promotor heeft. Is het verlaagd tarief dan van toepassing? Ja, want het maakt niet uit wie de grondeigenaar is.

Wat als de promotor/opstalhouder deels verkoopt aan derden, maar deels ook bouwt voor de grondeigenaar die privatieven krijgt toegewezen. Is een combinatie van de nieuwe en de oude 6% btw-regeling dan mogelijk? Daarover is nog geen duidelijkheid, maar komt er binnenkort uitsluitsel.

Indien het bij de aankoop nog niet duidelijk is of het project voldoet aan de 6%-regeling maar de sociale voorwaarden van de koper wel vervuld zijn, kan de koper dan veiligheidshalve 21% btw betalen en achteraf teruggave krijgen als blijkt dat het project voldoet aan de voorwaarden om van het verlaagd tarief te genieten? Vanuit het notariaat blijkt dat achteraf teruggave kan worden gevraagd, maar sommige btw-administraties delen mee dat teruggave niet mogelijk is. Dit uiteraard met het oog op het vermijden van boetes. Ook de omgekeerde vraag rijst: wat als er 6% btw betaald wordt bij de aankoop maar achteraf blijkt het project onder 21% btw te vallen, hoeveel bedraagt de boete?

En wat als er casco wordt verkocht, wat dan met de verdere afwerking? Indien dit gebeurt door dezelfde aannemer is het oke, indien er een andere aannemer aan te pas komt is het niet oke.

Enkele praktische vragen

• Echtscheiding is overmacht. Is een relatiebreuk in een wettelijke en/of feitelijke samenwoning ook overmacht? En wat als de kopers binnen de vijf jaar na oplevering een geschonken vastgoed terugkrijgen door overlijden van een begiftigde?
• Wat met het verlaagd tarief van 12% voor assistentiewoningen: kan hier ook de 6% worden genoten?
• Hoe snel wordt een project door de administratie beoordeeld?

Ook nog dit

Het is belangrijk om te onthouden dat:

• Ingeval ouders aankopen, de schenking kan wachten tot kort voor de ingebruikname, niet per se voor de aankoopakte zelf.
• Het is niet nodig een expliciet eigendomsvoorbehoud op te nemen in opstalovereenkomsten met promotor.

Wat in 2022?

Op het einde van 2022 zullen er uiteraard projecten zijn die niet onder de wet Breyne vallen en nog niet opgeleverd zijn. Zowel de verkoper als de koper zullen dan allicht notarissen onder druk gaan zetten om de akte toch al te laten tekenen om nog van de 6% te kunnen genieten. Want bij dergelijke projecten wordt de prijs integraal betaald bij de akte, en is de aktedatum dus de datum van opeisbaarheid. Hierbij een oproep aan de notarissen om voorzichtig te zijn en geen akten te tekenen die in strijd zijn met de dwingende bepalingen van de wet Breyne. Wat dus absoluut af te raden is, is een oplevering met ernstige bemerkingen, zoals ontbreken van bv. keuken of badkamer, vaak gecombineerd met een blokkering van een aanzienlijke som omwille van deze laatste afwerking. Wijs uw cliënten, zowel promotor als koper, er tijdig op dat de akte enkel kan worden ondertekend als de oplevering effectief gebeurd is en ook reëel is.

Meer weten? Lees dan ook:

6% btw ‘afbraak en heropbouw’: aandachtspunten bij gesplitste verkopen

Btw: tijdelijke uitbreiding 6% tarief afbraak en heropbouw