Ten gevolge van de Covid-19-crisis heeft de regering voor de vastgoedsector een belangrijke relancemaatregel genomen via de tijdelijke uitbreiding van het verlaagd btw-tarief van 6% voor afbraak en heropbouw projecten. Op basis van deze tijdelijke regeling is het gedurende 2021 en 2022 mogelijk om nieuwe woningen, die na afbraak van een bestaand gebouw werden opgericht, met toepassing van 6% btw te verkopen (i.p.v. 21% btw). Nieuwe woningen worden echter doorgaans gesplitst verkocht, d.w.z. dat grond en constructies door verschillende entiteiten worden verkocht, waarbij de grond met registratiebelasting wordt verkocht en de opstallen met toepassing van de btw. Toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6%, ingevolge de tijdelijke maatregel voor afbraak en heropbouw projecten, is ook bij dergelijke gesplitste verkopen mogelijk, maar er zijn wel een aantal aandachtspunten waarmee rekening moet worden gehouden.

Afbraak en heropbouw door de opstalhouder

Om onder het tijdelijk 6% btw-tarief voor ‘afbraak en heropbouw’ te kwalificeren is allereerst vereist dat voorafgaand aan de oprichting een bestaand gebouw op hetzelfde kadastraal perceel wordt afgebroken. In principe moet daarbij dezelfde vennootschap zijn opgetreden als bouwheer van enerzijds de afbraakwerken en anderzijds de oprichtingswerken (eenheid van bouwheerschap).

Bij gesplitste verkopen is dus vereist dat de opstalhouder ook als bouwheer van de afbraakwerken is opgetreden om nadien de woningen of appartementen onder de nieuwe tijdelijke maatregel met 6% btw te kunnen verkopen. Indien daarentegen de grondeigenaar (opstalgever) de afbraakwerken heeft laten uitvoeren is er geen eenheid van bouwheerschap en kan het 6% btw-tarief in principe niet worden toegepast op de toekomstige verkopen van de door afbraak en heropbouw gerealiseerde woningen of appartementen.

De administratie voorziet in dit verband in een administratieve tolerantie wanneer de grondeigenaar en de opstalhouder verbonden partijen zijn en er reeds vóór 1 januari 2021 btw opeisbaar is geworden ten aanzien van de afbraakwerken. Mits partijen kunnen aantonen dat de afbraak van het gebouw door de grondeigenaar, het verlenen van het opstalrecht en de wederopbouw één geheel vormen, hetgeen in principe uit de omgevingsvergunning moet blijken, aanvaardt de administratie alsnog toepassing van het verlaagd btw-tarief.

Buiten deze toegeving stelt er zich m.a.w. een probleem voor de toepassing van het 6%-tarief op de verkopen indien uit de feiten zou blijken dat de grondeigenaar als bouwheer is opgetreden voor de afbraakwerken. In de FAQ’s van de btw-administratie die eind vorig jaar werden gepubliceerd, werd in dit verband ook verduidelijkt dat de opstalhouder niet als bouwheer van de afbraakwerken kon worden beschouwd indien de grondeigenaar bij de vestiging van het opstalrecht een eigendomsvoorbehoud had gemaakt ten aanzien van de bestaande opstallen.

In de praktijk rezen er in dit kader tal van vragen over de voorwaarden waaraan het opstalrecht precies moest voldoen opdat de opstalhouder als bouwheer van de afbraakwerken kon worden beschouwd voor de toepassing van het 6% btw-tarief. Met name rees de vraag of de opstalhouder als bouwheer van de afbraakwerken kon worden beschouwd indien er geen vergoeding werd betaald voor de overdracht van de af te breken opstallen of indien het opstalrecht op de grond werd gevestigd in zijn toekomstige staat na afbraak (vervroegde roerendmaking).

Uit een recent gepubliceerde verduidelijking volgt dat de btw-administratie op dit punt een soepel standpunt inneemt. Zo wordt o.m. bevestigd dat het opstalrecht in principe ook stilzwijgend kan worden gevestigd en dat het niet noodzakelijk is dat er bij de vestiging van het opstalrecht een vergoeding wordt betaald. Ook indien het opstalrecht pas wordt gevestigd na de afbraak, wordt eenheid van bouwheerschap nog aanvaard indien de opstalhouder zelf heeft ingestaan voor de afbraakwerken of hiervoor een beroep heeft gedaan op één of meerdere onderaannemers. In voorkomend geval wordt wel aangeraden om dit te verduidelijken in een overeenkomst tussen beide partijen. Hetzelfde geldt voor de vestiging van een opstalrecht met toepassing van de figuur van vervroegde roerendmaking.

Een doorrekening van de afbraakwerken door de grondeigenaar (opstalgever) na vestiging van het opstalrecht is daarentegen niet voldoende om de opstalhouder als bouwheer van de afbraakwerken te beschouwen.

Gesplitste verkoop blijft relevant onder de tijdelijke regels

Ook de verkoop van een bijhorend terrein samen met de nieuwbouwwoning of -appartement valt onder het verlaagd btw-tarief van 6% mits aan alle voorwaarden is voldaan. Desgevallend kan het dus voordeliger zijn dat grond en gebouw door dezelfde entiteit (niet gesplitst) worden verkocht.

Bij grote residentiële vastgoedprojecten, waarbij er meerdere wooneenheden worden gerealiseerd, is er doorgaans een mix van enerzijds kopers die de woning of appartement aankopen met de intentie om de woning zelf te betrekken en anderzijds kopers die de woning kopen als belegging om ze te verhuren aan derden. Bij dergelijke projecten blijft het dus interessant om de techniek van de gesplitste verkoop toe te passen. Bij een niet-gesplitste verkoop, waarbij grond en gebouw met btw worden verkocht, weegt het voordeel van een koper die aan de sociale voorwaarden zou voldoen (6% btw op de grond i.p.v. 10% registratiebelasting) immers niet op tegen het nadeel van de kopers die niet aan de sociale voorwaarden zouden voldoen (21% btw op de grond i.p.v. 10% registratiebelasting).

Consequent handelen bij gesplitste verkopen

Hetgeen voorafgaat hangt ook samen met de voorwaarde om consequent te handelen wanneer vastgoedpromotoren de techniek van de gesplitste verkoop toepassen. De btw-administratie kan immers de verkoop herkwalificeren en btw naheffen op de verkoop van de grond (desgevallend met boete en nalatigheidsinteresten) indien men zou vaststellen dat er niet consequent wordt gehandeld. Dit zou bijvoorbeeld het geval zijn indien er in het kader van de nieuwe tijdelijke maatregel ‘afbraak en heropbouw’ woningen zouden worden verkocht samen met de grond met toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6% aan kopers die aan de sociale voorwaarden voldoen en binnen hetzelfde project ook woningen gesplitst zouden worden verkocht aan kopers die niet aan deze voorwaarden voldoen. In het ergste geval zou dit zelfs gevolgen kunnen hebben voor eerdere projecten waar woningen gesplitst werden verkocht.

Infrastructuurwerken

In de recent gepubliceerde verduidelijking voor bouwpromotoren wordt verder ook bevestigd dat toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6% ook voor infrastructuurwerken wordt aanvaard indien de kostprijs van deze werken in de prijs van de woning wordt verrekend. Daarbij is het niet van belang of de prijs van deze infrastructuurwerken al dan niet afzonderlijk op de factuur van de verkoper wordt vermeld. Er wordt in dit verband geen onderscheid gemaakt tussen gesplitste en niet-gesplitste verkopen.

Tuinaanleg, paden, perken en afsluitingen

In de eerder gepubliceerde administratieve circulaire van 25 februari 2021 lezen we dat het gedeelte van de prijs dat betrekking heeft op het aanleggen van paden, perken, tuinen en afsluitingen, die samen met het bijhorend terrein met toepassing van btw worden verkocht, ook kunnen genieten van het verlaagd btw-tarief van 6%.

Deze bewoording lijkt erop te wijzen dat de administratie mogelijk geen toepassing van het 6% tarief zal aanvaarden voor het gedeelte van de prijs dat betrekking heeft op tuinaanleg, afsluitingen, etc. in geval van een gesplitste verkoop waarbij het bijhorend terrein met registratiebelasting wordt verkocht.  Dergelijk standpunt lijkt o.i. moeilijk te verzoenen met de tekst van de wet. Bovendien zou dit o.i. ook de zakenrechtelijke gevolgen van een opstalrecht op het terrein miskennen.

Conclusie: modaliteiten van het opstalrecht zijn zorgvuldig te bekijken

Bij gesplitste verkopen waarbij grond en constructies door verschillende partijen worden verkocht, moet er eenheid van bouwheerschap zijn in hoofde van de opstalhouder teneinde bij de verkoop van de constructies toepassing te kunnen maken van het verlaagd 6% btw-tarief ingevolge de nieuwe tijdelijke maatregel ‘afbraak en heropbouw’. Dit wil zeggen dat de opstalhouder ook als bouwheer moet optreden voor de afbraakwerken. De btw-administratie neemt in deze problematiek gelukkig een soepel standpunt in door enerzijds te voorzien in een toegeving voor lopende projecten waarbij grondeigenaar en opstalhouder met elkaar verbonden zijn en anderzijds door geen al te strikte voorwaarden op te leggen aangaande de modaliteiten van het opstalrecht. Teneinde alle mogelijke discussies te vermijden, blijft het o.i. wel belangrijk om de concrete bewoordingen van het opstalrecht goed te bekijken teneinde voldoende te onderbouwen dat de opstalhouder effectief als bouwheer is opgetreden voor de afbraakwerken.

Stijn Vastmans, partner Tiberghien Advocaten

Stein De Maeijer, counsel Tiberghien Advocaten

U kunt de FAQ’s hier downloaden.