Ontwikkelingsmogelijkheden volgens het decreet Woonreservegebieden cover

27 nov 2023 | Civil Law & Litigation

Ontwikkelingsmogelijkheden volgens het decreet Woonreservegebieden

Recente vacatures

Advocaat
Burgerlijk recht Gerechtelijk recht Ondernemingsrecht Verzekeringsrecht
0 - 3 jaar
Antwerpen Brussel
Legal Counsel
Verzekeringsrecht
3 - 7 jaar
Brussel
Advocaat
Omgevingsrecht Publiek recht
0 - 3 jaar
Brussel
Jurist Paralegal
sociaal recht
0 - 3 jaar
Brussel

Aankomende events

Op 27 juni 2023 verscheen in het Belgisch Staatsblad de publicatie van het decreet van 26 mei 2023 tot wijziging van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009, wat de woonreservegebieden betreft. Tien dagen later, op 7 juli 2023, trad dit decreet in werking. Dit Woonreservedecreet vloeit voort uit een initiatief van het parlement en dus niet uit een ontwerp van de regering. Het decreetvoorstel werd ingediend op 9 december 2020 en kende een woelig parlementair verloop. Voor de parlementaire behandeling werd het decreet gekoppeld aan het ingediende ontwerp van decreet betreffende het realisatiegerichte instrumentarium, ingediend door de regering op 24 januari 2020. Dit Instrumentendecreet omvat onder andere een volledig hertekende regeling voor planschadevergoedingen.

Advies, amendement en goedkeuring van het Woonreservedecreet

Een adviesvraag bij de afdeling Wetgeving van de Raad van State over het voorstel van het Woonreservedecreet resulteerde in een kritisch advies met veel vragen naar verduidelijking. Eén van de aandachtspunten betreft de vraag of het decreet overeenkomstig Richtlijn 2001/42/EG al dan niet een milieubeoordeling dient te ondergaan. De Raad van State stelt ook de vraag of de eigendomsbeperkingen dienend zijn om de beoogde doelstelling te bereiken en of ze niet disproportioneel zijn.

Als gevolg van het advies van de afdeling Wetgeving van de Raad van State hebben de indieners van het decreetvoorstel op 30 mei 2022 zelf een amendement ingediend dat het oorspronkelijke voorstel integraal heeft vervangen. Over dit amendement werd geen nieuw advies gevraagd.

De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van het oorspronkelijke voorstel staan opgesomd in de toelichting bij het amendement. De indieners van het amendement opteerden om de algemene en de artikelsgewijze toelichting van het oorspronkelijke voorstel bij het amendement te hernemen, met aanpassingen en weglatingen in het licht van de gewijzigde teksten. Dit werd gedaan om het raadplegen van de parlementaire voorbereiding voor de uitlegging van de tekst werkbaar te houden.

De commissievergadering van 14 november 2022 besprak het amendement en keurde het goed. Vervolgens nam de plenaire vergadering van het Vlaams Parlement op 24 mei 2023 het amendement aan.

Instrumentendecreet als leidraad voor planschadevergoeding en planbatenheffing

Op 24 mei 2023 nam de plenaire vergadering ook het zogenaamde Instrumentendecreet aan dat op 3 juli 2023 werd gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. Voor het hier behandelde onderwerp is het Instrumentendecreet vooral relevant voor de nieuwe regels over de planschadevergoeding en de planbatenheffing. Volgens artikel 115 bepaalt de Vlaamse regering de data van inwerkingtreding van het decreet. Een uitzondering hierop zijn een aantal bepalingen die onmiddellijk in werking treden en de bepalingen voor een volledig nieuwe regeling voor lasten in omgevingsvergunningen. Deze laatsten treden in werking op 1 januari 2024.

De nieuwe regels over de procedure en berekening van de compenserende vergoedingen (art. 5-19), over het recht op planschade (art. 66-68) en over de nieuwe regeling voor de berekening van planbaten (art. 69-79) zijn nog niet van kracht, maar vereisen nog een besluit van de Vlaamse regering.

De voorliggende bijdrage gaat niet in op de nieuwe vergoedingsregels. De voorliggende bijdrage bespreekt wel kort de gewijzigde rechtsgrond voor planschade voor gronden in woonreservegebied (zie randnummers 83-86).

Het Woonreservedecreet maakt tabula rasa van de ontwikkelingsmogelijkheden van de woonuitbreidingsgebieden en een aantal andere woongebieden van bijzondere of aanvullende gewestplanvoorschriften, samen de ‘woonreservegebieden’ genoemd.

Toepassingsgebied van het Woonreservedecreet

Het decreet introduceert in artikel 1.1.2, 19° VCRO het begrip ‘woonreservegebied’ als een verzamelterm voor vier types van gewestplanvoorschriften. Een overzicht:

  • De gebiedsbestemming woonuitbreidingsgebied, vermeld in artikel 5.1.1 van het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen.
  • Het bijzondere bestemmingsvoorschrift reservegebied voor woonwijken van een gewestplan.
  • Het bijzondere bestemmingsvoorschrift woonreservegebied van een gewestplan.
  • Het bijzondere bestemmingsvoorschrift woonaansnijdingsgebied van een gewestplan.

Enkel de woonuitbreidingsgebieden waren voorzien in het koninklijk besluit van 28 december 1972. Deze komen voor in alle 25 gewestplannen op het grondgebied van het Vlaamse gewest. De gewestplannen bevatten naast de algemene bestemmingen uit het KB van 28 december 1972 een aantal bijzondere of aanvullende voorschriften die eigen zijn aan het bewuste gewestplan. De andere woonreservegebieden uit artikel 1.1.2, 19° VCRO – reservegebied voor woonwijken, woonreservegebied van een gewestplan en woonaansnijdingsgebied – komen slechts sporadisch voor in een beperkt aantal gewestplannen.

Beperkte impact voor gebieden bestemd door een RUP

De regeling is dus beperkt tot gewestplanvoorschriften en geldt niet voor gebieden bestemd door een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP). Die keuze is niet onlogisch, nu woonuitbreidingsgebied (en de andere woonreservegebieden) typerende bestemmingsvormen zijn voor de gewestplannen die werden verlaten met de invoering van de RUP’s. Geen enkele vorm van woonreservegebieden komt voor in de lijst van de niet-normatieve bijlage met de typebepalingen bij het besluit van de Vlaamse regering van 11 april 2008 tot vaststelling van de nadere regels met betrekking tot de vorm en de inhoud van de ruimtelijke uitvoeringsplannen. Onder de categorie voor gebiedsaanduiding ‘wonen’ zijn enkel typevoorschriften opgenomen voor ‘woongebied’ en ‘gebied voor wonen en landbouw’.

Dat neemt niet weg dat een beperkt aantal gemeentelijke RUP’s wel nog voorziet in woonuitbreidingsgebied.

In sommige gevallen maken dergelijke RUP’s gebruik van een contour rond of een overdruk op een woonuitbreidingsgebied van het gewestplan en bevestigt het RUP die bestemming. In die omstandigheden – wanneer een RUP het uitdrukkelijk zo bepaalt – behoudt het gewestplan volgens artikel 7.4.5 VCRO zijn rechtskracht en is de regeling uit het Woonreservegebied wél van toepassing.

In andere gevallen voorzien een aantal RUP’s een eigen voorschrift dat een kopie is van het gewestplanvoorschrift voor woonuitbreidingsgebied of een ander woonreservegebied. In die situaties heeft het voorschrift het statuut van een stedenbouwkundig voorschrift van een RUP en valt het niet onder de regeling voor de woonreservegebieden in de zin van artikel 1.1.2, 19° VCRO. Dan geldt gewoon het stedenbouwkundige voorschrift zoals geformuleerd in het RUP, wat in de praktijk neerkomt op een toepassing van de ‘oude’ regels zoals die golden voor het betreffende gewestplanvoorschrift.

Globaal overzicht van de ontwikkelingsmogelijkheden

Het Woonreservedecreet heft de huidige regeling uit de VCRO over de woonuitbreidingsgebieden op en voegt de nieuwe regeling in op een andere plaats in de VCRO.

De huidige regeling was voorzien in de artikelen 5.6.4 tot en met 5.6.6 VCRO onder de onderafdeling 4, onder de Afdeling 1. Grond- en pandenbeleid van het Hoofdstuk VI. Raakvlakken met sectorwetgeving van de Titel V. Diverse bepalingen.

De nieuwe regeling vormt niet langer een onderafdeling van de Afdeling 1. Grond- en pandenbeleid, maar vormt een nieuwe Afdeling 4. Woonreservegebieden onder het genoemde Hoofdstuk VI van Titel V, net na de Afdeling 3 over de watergevoelige openruimtegebieden. Dat is volgens de toelichting bij het amendement 13 een meer logische plaats in de VCRO. De nieuwe afdeling bevat de artikelen 5.6.10 tot en met 5.6.15 VCRO.

Het Woonreservedecreet vormt dus geen op zichzelf staand decreet. De nieuwe regeling voor de woonreservegebieden maakt deel uit van de VCRO.

Woonreservedecreet: overkoepelende regel, vier uitzonderingen

Alles bij elkaar beschouwd, komt de regeling er globaal op neer dat vanaf de inwerkingtreding van het Woonreservedecreet geen omgevingsvergunningen voor stedenbouwkundige handelingen of voor het verkavelen van gronden meer kunnen worden verleend, behalve in vier gevallen. De vergunningsmogelijkheden gelden evenwel nooit in gebieden die zijn aangeduid als watergevoelig openruimtegebied in de zin van artikel 5.6.8, § 3 VCRO.

  1. Een vergunning op basis van een zogenaamd gemeentelijk vrijgavebesluit. Dat is een nieuw instrument dat wordt ingevoerd door het Woonreservedecreet (voor een bespreking zie randnummers 15-65).
  2. Als er een niet vervallen vergunning voor groepswoningbouw of een niet vervallen verkaveling bestaat (voor een bespreking zie randnummers 66-67).
  3. Als een vergunningsaanvraag in overeenstemming is met de voorschriften van een APA of een BPA, met inbegrip van de afwijkingsmogelijkheden zoals voorzien in Hoofdstuk IV van Titel IV van de VCRO (voor een bespreking zie randnummers 68-70).
  4. Een vergunning met toepassing van de afwijkingsmogelijkheden zoals voorzien in Hoofdstuk IV van Titel IV van de VCRO, houdende de artikelen 4.4.1 tot en met 4.4.29 VCRO (voor een bespreking zie randnummers 71-73).

Naast de ontwikkelingsmogelijkheden op vergunningsniveau voorziet het nieuwe artikel 5.6.15 VCRO een regeling op planningsniveau, met de mogelijkheid voor de opmaak van ruimtelijke uitvoeringsplannen voor gebieden bestemd als woonreservegebied. Gemeenten kunnen tot 1 januari 2040 een RUP opmaken voor de herbestemming, inrichting en/of het beheer van een woonreservegebied. Als de gemeente tegen die datum geen vrijgavebesluit heeft genomen en geen RUP heeft vastgesteld, moet de Vlaamse regering tegen uiterlijk 31 december 2043 een RUP definitief vaststellen (voor een bespreking zie randnummers 74-79).

Woonuitbreidingsgebied onder de stolp

In de pers en onder de vakmensen werd al snel gezegd dat de woonuitbreidingsgebieden onder een stolp worden geplaatst. Die metafoor slaat op de totaliteit van de regeling, die principieel voorziet in een tijdelijk algemeen bouwverbod dat de woonuitbreidingsgebieden grotendeels bevriest, maar waarbij tegelijk een aantal mogelijkheden gelden om de gebieden alsnog te ontwikkelen of te herbestemmen. Het tijdelijke karakter van de regeling wordt vergeleken met een stolp waarin een specifiek vergunningen- en planningsregime geldt.

De artikelen 18 en 19 van het Woonreservedecreet voorzien in een overgangsregeling (voor een bespreking zie randnummers 80-82). Kortom, vanaf de inwerkingtreding van het Woonreservedecreet zijn er – behoudens de overgangsregeling – in totaal vijf manieren om een woonreservegebied te ontwikkelen: vier op vergunningsniveau en één op planningsniveau. Geen van de mogelijkheden geldt in de gebieden die overeenkomstig artikel 5.6.8, § 3 VCRO zijn aangeduid als watergevoelig openruimtegebied.

Pieter-Jan Defoort


Deze tekst is een kort uittreksel uit het artikel Overzicht van de ontwikkelingsmogelijkheden van woonuitbreidingsgebied volgens het decreet Woonreservegebieden – van Pieter-Jan Defoort (Advocaat bij LDR en master in de Ruimtelijke Planning). De integrale versie leest u in Rechtskroniek voor het Notariaat, nummer 43.

Lees volgende week op Jubel ook nog een ander uittreksel uit dit artikel bij het stuk Aanpassing rechtsgrond voor planschade.

Recente vacatures

Advocaat
Burgerlijk recht Gerechtelijk recht Ondernemingsrecht Verzekeringsrecht
0 - 3 jaar
Antwerpen Brussel
Legal Counsel
Verzekeringsrecht
3 - 7 jaar
Brussel
Advocaat
Omgevingsrecht Publiek recht
0 - 3 jaar
Brussel
Jurist Paralegal
sociaal recht
0 - 3 jaar
Brussel

Aankomende events

Blijf op de hoogte

Schrijf je in voor de nieuwsbrief

0 Reacties

0 reacties

Een reactie versturen

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze site gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.