Jubel

Dit is de Jubel-postbus. Op deze pagina verschijnen artikels geschreven door specialisten in het recht, notariaat, fiscaliteit, accountancy en Legal Tech zonder eigen auteurspagina op Jubel.be.

De artikels geplaatst onder de Jubel-postbus, spelen in op de juridische en fiscale actualiteit in België. Om die reden is de Jubel-postbus een onmisbare hulp voor wie op de hoogte wil blijven van de juridische en fiscale wereld en het Belgisch recht.

Wil u zelf bijdragen aan de Jubel-postbus? Mail dan naar redactie@jubel.be. Na evaluatie door de redactie, wordt uw bijdrage gepubliceerd.

Over de auteurs

Wouter Neven, Partner – Real Estate, Regulatory & Environment, Lydian

Dario Petosa, Senior Associate – Real Estate, Regulatory & Environment, Lydian, Academisch medewerker, Vakgroep Privaat- en Economisch Recht, afdeling Privaatrecht en Notariaat, Vrije Universiteit Brussel.


In het kader van een vastgoedtransactie opteren professionele partijen er niet zelden voor om een onroerend goed (bijvoorbeeld een kantoorgebouw, een logistiek centrum, zorgvastgoed, etc.) onrechtstreeks over te dragen via de koop-verkoop van aandelen van de vennootschap die de eigendomsrechten van het betrokken onroerend goed aanhoudt. Deze techniek staat tegenover de klassieke rechtstreekse klassieke koop-verkoop, waarbij louter een welbepaald vermogensbestanddeel wordt overdragen.

Waarom opteren voor een share deal?

De keuze voor een zogenaamde share deal is vaak fiscaal geïnspireerd. Zo zijn indirecte belastingen, zoals btw of registratierechten, bij een share deal in principe niet verschuldigd. In Vlaanderen komt dit bijvoorbeeld neer op een besparing van 10% registratierechten op de verkoopwaarde van het onroerend goed (art. 2.9.4.1.1. VCF). Een andere overweging die in de keuze voor een share deal kan meespelen is dat de betrokken vennootschap in going concern blijft, aangezien alle lopende overeenkomsten, bankrekeningen, etc. in principe blijven voortbestaan. Zo kan voor deze techniek worden gekozen wanneer de koper de vastgoedactiviteiten die in de vennootschap zijn gecentraliseerd integraal wenst over te nemen. Te denken valt aan een vennootschap die verschillende onroerende goederen in portefeuille heeft en via deze weg een bepaald rendement uit de verschillende huurstromen haalt.

Verschil met de klassieke koop-verkoop

Verschillend met een klassieke koop-verkoop, is dat bij een share deal de tussenkomst van de notaris in principe niet noodzakelijk is daar een koopovereenkomst van aandelen louter een overdracht van roerende goederen betreft. De aandelenoverdracht is tegenstelbaar aan derden van zodra de overdracht in het betrokken aandelenregister is ingeschreven.

Voor de tegenwerpelijkheid van een klassieke koop-verkoop aan derden te goeder trouw met concurrente rechten, is het daarentegen vereist dat de overeenkomst tot overdracht in de registers op het kantoor rechtszekerheid (het vroegere ‘hypotheekkantoor’) wordt overgeschreven (art. 1 Hyp.W.). In de regel worden in deze registers enkel authentieke akten overgeschreven (art. 2 Hyp.W.), i.e. reden waarom partijen zich tot de notaris zullen wenden.

In de praktijk zullen share deals doorgaans via gespecialiseerde zakenadvocaten worden begeleid, aangezien naast de vastgoedgerelateerde aspecten er ook tal van andere juridische vakdomeinen aan bod komen, afhankelijk van de aard van de activiteiten van de target vennootschap. Ook andere financiële, technische, commerciële, … adviseurs staan partijen doorgaans bij in het kader van complexe share deals.

Aandachtspunten voor notaris

Het gebeurt echter dat het (buitenlands) cliënteel beroep doet op de notaris voor de bijstand en begeleiding van een share deal zodat het belangrijk is dat de notaris minstens vertrouwd is met het verloop van dergelijke type van vastgoedtransacties. Immers, wijken share deals in belangrijke mate af van het normale verkooptraject waarmee de notaris vertrouwd is en wordt er bovendien dikwijls van een specifiek, doorgaans Angelsaksisch vakjargon gebruik gemaakt.

Zo vatten partijen hun onderhandelingen doorgaans aan met het afsluiten van een non-disclosure agreement of geheimhoudingsovereenkomst opdat bedrijfsgevoelige informatie op een strikt confidentiële basis kan worden uitgewisseld.

Vervolgens zullen in een letter of intent of intentieverklaring de belangrijkste krijtlijnen, voorwaarden en spelregels worden opgenomen onder dewelke partijen voornemens zijn om de onderhandelingen met elkaar te voeren. Specifiek voor vastgoedgerelateerde aandelentransacties zullen bijvoorbeeld bepaalde assumptions of veronderstellingen op het vlak van omgeving (stedenbouw en bodem), de goederrenrechtelijke toestand, de huur- en/of andere gebruikstoestand, etc. door de koper worden bedongen. Op basis van deze veronderstellingen zullen partijen dan een (voorlopige) prijs voor de overname van de aandelen in de intentieverklaring opnemen, waarvan de prijs van het onderliggend onroerend goed uiteraard een belangrijk element deel van uitmaakt.

Tijdens de daaropvolgende due diligence of het (boeken)onderzoek zal de koper, samen met zijn adviseurs, de vennootschap en het onderliggende onroerend op juridisch, fiscaal, milieu, financieel, technisch, … vlak doorlichten. Op basis van de resultaten van dit onderzoek kan naderhand eventueel de prijs worden herzien en/of bepaalde bijkomende waarborgen of garanties worden onderhandeld.

Indien de onderhandelingen succesvol worden beëindigd zullen partijen hun afspraken in een share purchase agreement of koopovereenkomst van aandelen opnemen. In principe zal op de closing date of afsluiting de aandelen worden overdragen en de prijs worden betaald.

In de reeks ‘Actualia Notariaat’ worden dergelijke vastgoedgerelateerde aandelentransacties aan de hand van een duidelijk overzicht en tijdslijn door Wouter Neven en Dario Petosa nader toegelicht. Ook zullen deze sprekers tal van praktijkvoorbeelden geven en modelclausules bespreken om de uiteenzetting zo praktisch mogelijk te houden.

Bij verdere vragen of opmerkingen, kan u de sprekers steeds contacteren:

Meer informatie kan u hier terugvinden.

Geïnteresseerd in dit thema? U kunt het webinar van mr. Neven en mr. Petosa volgen op vrijdag 11 juni. Meer info over dit webinar en de andere webinars van de Actualia-reeks.

De opleiding wordt georganiseerd in samenwerking met de Opleiding Notariaat van de Vrije Universiteit Brussel

Jubel

Dit is de Jubel-postbus. Op deze pagina verschijnen artikels geschreven door specialisten in het recht, notariaat, fiscaliteit, accountancy en Legal Tech zonder eigen auteurspagina op Jubel.be.

De artikels geplaatst onder de Jubel-postbus, spelen in op de juridische en fiscale actualiteit in België. Om die reden is de Jubel-postbus een onmisbare hulp voor wie op de hoogte wil blijven van de juridische en fiscale wereld en het Belgisch recht.

Wil u zelf bijdragen aan de Jubel-postbus? Mail dan naar redactie@jubel.be. Na evaluatie door de redactie, wordt uw bijdrage gepubliceerd.

Bekijk alle artikelen

Reageer

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.