​Zwitserland staat al decennialang bekend als een veilige haven voor vastgoedinvesteerders. Zowel voor wie droomt van een vakantiehuis in de bergen, alsook voor wie overweegt zich definitief te vestigen in het land van de Matterhorn, kristalheldere meren en eeuwige sneeuw. De groeiende bevolking en een nijpend tekort aan betaalbare woningen, zette de Zwitserse wetgever er in het verleden reeds toe aan beperkende maatregelen te nemen ten aanzien van niet-inwoners die wensen te investeren in Zwitsers vastgoed (via de “Lex Koller” en “Lex Weber”). Op 15 april 2026, heeft de Zwitserse regering (“Bondsraad”) een nieuw voorontwerp van wet gepubliceerd dat voornoemde beperkingen (en meer bepaald de Lex Koller) verder aanscherpt.

Wat betekent dit concreet voor u als (toekomstige) investeerder of emigrant? Hieronder zetten we de belangrijkste punten van het ontwerp op een rij.

​Situering

De verstrenging van de Lex Koller is ingegeven door de aanhoudende krapte op de Zwitserse woningmarkt, alsook politieke druk in navolging van (o.a.) het volksinitiatief “Pas de Suisse à 10 millions”. Het doel van de Bondsraad is tweeledig: het bevorderen van de eigendomsverwerving door eigen inwoners en het ontlasten van de oververhitte markt voor residentieel vastgoed.

Thans worden de mogelijkheden voor (niet-)inwoners om Zwitsers vastgoed aan te kopen reeds beperkt op federaal, alsook kantonaal niveau op grond van de Lex Koller en Lex Weber. Kort samengevat beperkt de Lex Koller (federale beperking) de mogelijkheid voor niet-inwoners (natuurlijke personen, dan wel vennootschappen) om in het volledige land een Zwitserse vakantiewoning (tweede verblijf) aan te kopen. Slechts een beperkt aantal vakantiewoningen (thans 1.500, over alle kantons) mag jaarlijks aan niet-inwoners worden verkocht. Bovendien mogen deze vakantiewoningen maximaal 200m2 bewoonbare oppervlakte en 1.000m2 grondoppervlakte omvatten. Daarboven beperkt de Lex Weber (kantonale / gemeentelijke bevoegdheid), kort samengevat, de mogelijkheid van inwoners én niet-inwoners om Zwitsers vastgoed aan te wenden als vakantiewoning. Deze beperking is voornamelijk relevant in toeristische Zwitserse gemeenten waar meer dan 20% van het vastgoed uit vakantiewoningen bestaat.

Voorgestelde wijzigingen / verstrengingen

De blijvende druk op de woningmarkt en de politieke wens om de eigen bevolking te beschermen, leiden tot de publicatie van een nieuw voorontwerp van wet door de Bondsraad waarin men het volgende voorstelt:

Nieuwe beperking voor aankoop hoofdverblijfplaats (niet-EU/EER)

Onder de huidige wetgeving kunnen onderdanen van derde landen (i.e. die geen deel uitmaken van de Europese Unie (“EU”), dan wel de Europese Economische Ruimte (“EER”) die met een verblijfsvergunning (B) in Zwitserland wonen, zonder voorafgaande toestemming een Zwitsers onroerend goed aankopen dat zal worden aangewend als hoofdverblijfplaats. Dit vormt een specifieke uitzondering op het principe dat dergelijke niet-inwoners wel steeds voorafgaande toestemming nodig hebben.

Het voorontwerp van de Bondsraad schrapt deze uitzondering en beperkt deze mogelijkheid tot één enkele vastgoedaankoop. Bovendien zou de toestemming worden gekoppeld aan de voorwaarde dat het Zwitsers vastgoed moet worden verkocht zodra de eigenaar er niet meer effectief woont.

Een dergelijke beperking wordt voorlopig niet voorzien voor onderdanen van de EU/EER die geldig in Zwitserland verblijven.

Verstrenging beperking voor aankoop vakantiewoningen

Zoals reeds aangehaald, wordt de verwerving van vakantiewoningen door niet-inwoners thans reeds beperkt via federale quota opgelegd / toegekend aan de verschillende kantons. Ook in dit verband deed de Bondsraad twee voorstellen die het regime verder aanscherpen.

• Thans tellen overdrachten (verkoop) van vakantiewoningen door een niet-inwoner aan een andere niet-inwoner niet mee voor het jaarlijkse quotum. Het voorontwerp schrapt deze uitzondering, waardoor elke verkoop aan een niet-inwoner (al dan niet door een andere niet-inwoner) een (schaarse) voorafgaande toestemming / vergunning zal vereisen.
• Verder zal het totale aantal jaarlijkse beschikbare vergunningen per kanton worden verlaagd.

Commercieel vastgoed en kapitaalbeleggingen

De huidige vrijstelling voor bedrijfsvastgoed (vaste inrichtingen) wordt ingeperkt om louter passieve investeringen te ontmoedigen. Een aankoop van commercieel Zwitsers vastgoed door een niet-inwoner zal enkel nog worden vrijgesteld van voorafgaande toestemming indien de koper het pand zelf uitbaat voor diens onderneming. De verwerving van commercieel vastgoed met de loutere intentie het te verhuren, dan het op een later tijdstip te verkopen zal voortaan vergunningplichtig worden. In de praktijk zal een vergunning in dergelijke gevallen maar zelden worden toegestaan.

Indirecte vastgoedinvesteringen via fondsen

Het voorontwerp beoogt de aankoop van aandelen in beursgenoteerde vastgoedvennootschappen en fondsen door niet-inwoners eveneens vergunningsplichtig te maken.

Versoepeling voor hotelsector

Parallel aan deze algemene verstrenging bevat het voorontwerp een belangrijke versoepeling voor de hotelsector. Meer bepaald, door een strikte interpretatie door het Zwitsers Hooggerechtshof konden buitenlandse hoteleigenaars tot op heden zeer moeilijk woningen aankopen of bouwen voor hun eigen personeel.

De Bondsraad introduceert nu een specifieke wettelijke basis die hoteleigenaars (niet-inwoners) toestaat om personeelshuisvesting te verwerven. Hiermee hoopt de Bondsraad de lokale huurmarkt te ontlasten en de hotelsector te ondersteunen in haar zoektocht naar personeel. Deze nieuwe mogelijkheid wordt evenwel strikt omkaderd om misbruik te voorkomen. Zo moet het gebruik van de huisvesting exclusief aan personeel gekoppeld blijven.

Het voorontwerp is nog publiek beschikbaar tot 15 juli 2026. Na afloop van deze termijn beslist de Bondsraad of het wetgevingsproces wordt voortgezet.

In elk geval signaleert het voorontwerp een verderzetting van het protectionistische vastgoedbeleid in Zwitserland. Overweegt u thans nog te investeren in Zwitsers vastgoed of u aldaar te vestigen, adviseren wij u in elk geval graag omtrent de noodzakelijke formaliteiten, alsook de fiscale structurering hiervan.

​​​​​​Cazimir