Enkele praktische overwegingen over verschillende methoden voor de waardering van het  vruchtgebruik ten voordele van een rechtspersoon als reactie op het artikel “De waardering van het vruchtgebruik volgens de Vlaamse hoven van beroep”, 26/02/2021.

 De DVB-methode

 De DVB (Dienst Voorafgaande Beslissingen) doet beroep op de volgende formule:

 Waarde vruchtgebruik = (Netto huurwaarde/Intrestvoet) × (1 – (1/ (1 + Intrestvoet) ^{duur vruchtgebruik}))

Voorbeeld 1

Waarde volle eigendom = 100.000 euro

Netto huurwaarde = 3.000 euro/jaar

Intrestvoet = rendementscijfer = 3.000/ 100.000 = 3%

Duur vruchtgebruik = 20 jaar

Waarde vruchtgebruik = 3.000 euro/ 3% × (1- (1/ (1 + 3%)²⁰)) = 100.000 euro × 0,446324 = 44.632,42 euro

Opmerking 1. Netto of bruto huurwaarde?

We gaan uit van het inkomen van het goed, na aftrek van alle lasten en belastingen. Indien het een onroerend goed bestemd voor verhuur betreft: brutohuurwaarde verminderd met de kosten ten laste van de eigenaar, m.n. onroerende voorheffing, verzekeringskosten, forfait voor grote herstellingen, forfait voor het risico op huurleegstand, kosten van mede-eigendom, beheerskosten. De DVB geeft een aftrek tot 15% van de bruto huurwaarde. Een beslissing van het hof van beroep van Bergen (arrest van 30 november 2009 – rol nr. 2005/RG/863) behoudt hetzelfde percentage van 15%. Hoe hoger dit percentage, hoe lager de netto huurwaarde en dus de waarde van het vruchtgebruik.

Opmerking 2. Aanbevolen intrestvoet

We bevelen een intrestvoet aan (in werkelijkheid een disconteringsvoet) die gelijk is aan het netto-rendementscijfer van het goed. Deze intrestvoet aannemen, komt erop neer te veronderstellen dat het omzettingskapitaal van het vruchtgebruik wordt geïnvesteerd in een goed van dezelfde aard als het overwogen goed. In de context die ons hier bezighoudt, hebben dus de OLO-rentevoeten, die veronderstellen dat het omzettingskapitaal van het vruchtgebruik wordt geïnvesteerd in een Staatsobligatie, geen rol te spelen.

Kritiek op de DVB-methode

Deze methode houdt geen rekening met de inflatie. Daarenboven veronderstelt ze dat de opbrengsten van het goed worden geïnd aan het einde van het jaar, wat leidt tot een onderschatting van de waarde van het vruchtgebruik.

Voorbeeld 2.

Laten we dezelfde gegevens hernemen als hierboven. Als de opbrengsten worden geïnd aan het begin van het jaar bedraagt de waarde van het vruchtgebruik 45.971,40 euro in plaats van 44.632,42 euro, hetzij 3% meer. Wanneer bovendien de opbrengsten worden geïndexeerd (veronderstelling: inflatievoet = 2%), bereikt de waarde van het vruchtgebruik 54.678,03 euro, hetzij 22,5% meer.

De RUYSSEVELDT-JANSSENS-methode

Deze methode doet beroep op de volgende formule, waar rekening wordt gehouden met de inflatie:

Waarde vruchtgebruik = Netto huurwaarde/ (Intrestvoet – Inflatievoet) × (1 – ((1 + Inflatievoet)/ (1 + Intrestvoet)) ^{duur vruchtgebruik})

 Voorbeeld 3.

Zelfde gegevens als hierboven, plus: Inflatievoet = 2%

 Waarde vruchtgebruik = 3.000 euro/ (3% – 2%) × (1- (1+2%)/ (1 + 3%))²⁰) = 300.000 euro × 0,177267 = 53.180,10 euro

Opmerking 3. Aanbevolen inflatiecijfer

Indien men rekening wil houden met de inflatie, moet men een gemiddeld inflatiecijfer vaststellen voor de hele duur van het vruchtgebruik. Echter, voor het bepalen van het toekomstig inflatiecijfer hebben we geen kristallen bol. We worden er dus toe aangezet om ons naar het verleden te richten, bijvoorbeeld naar de laatste tien jaar (2011-2020), waar de gemiddelde inflatie 1,66% bedroeg. We veronderstellen dat het inflatiecijfer dat eruit voortvloeit, zal worden waargenomen tijdens de duur van het vruchtgebruik (aanbevolen inflatiecijfer).

Kritiek op de RUYSSEVELDT-JANSSENS-methode

Deze methode veronderstelt dat de opbrengsten van het goed worden geïnd aan het einde van het jaar, wat leidt tot een onderschatting van de waarde van het vruchtgebruik.

Voorbeeld 4.

Laten we dezelfde gegevens hernemen als hierboven. Als de opbrengsten worden geïnd aan het begin van het jaar bedraagt de waarde van het vruchtgebruik 53.711,90 euro in plaats van 53.180,10 euro, hetzij 1% meer.

Daarenboven is de RUYSSEVELDT-JANSSENS-methode minder rationeel dan de methode hieronder beschreven.

De JAUMAIN-methode

Deze methode doet beroep op de volgende formules, die gebaseerd zijn op de reële rentevoet en verschillend zijn naargelang de opbrengsten aan het einde of aan het begin van het jaar geïnd worden:

De opbrengsten worden geïnd aan het einde van het jaar

Waarde vruchtgebruik = Netto huurwaarde/ (Intrestvoet – Inflatievoet) × (1 – (1/ (1 + Intrestvoet – Inflatievoet) ^{duur vruchtgebruik})

Voorbeeld 5.

Zelfde gegevens als hierboven.

Waarde vruchtgebruik = 3.000 euro/ (3% – 2%) × (1– 1/ (1 + 3% – 2%)²⁰ = 300.000 euro × 0,180456 = 54.136,66 euro

De opbrengsten worden geïnd aan het begin van het jaar

Waarde vruchtgebruik = Netto huurwaarde/ (Intrestvoet – Inflatievoet) × (1 – (1/ (1 + Intrestvoet – Inflatievoet) ^{duur vruchtgebruik}) × (1 + Intrestvoet – Inflatievoet)

Voorbeeld 6.

Zelfde gegevens als hierboven.

Waarde vruchtgebruik = 54.136,66 euro × (1 + 3% – 2%) = 54.678,03 euro

Waarom is de JAUMAIN-methode meer rationeel dan de RUYSSEVELDT-JANSSENS- en de DVB-methode?

• Omdat ze gebaseerd is op het verschil “Intrestvoet – Inflatievoet” d.w.z. de reële rentevoet die de stijging van de prijzen weergeeft.
• Omdat ze beroep doet op twee formules naargelang de opbrengsten aan het einde of aan het begin van het jaar geïnd worden.
• Omdat de RUYSSEVELDT-JANSSENS- en de DVB-methode dikwijls tot een onderschatting van de waarde van het vruchtgebruik leiden.

Een software is welkom

 Wat gebeurt er indien de opbrengsten, in plaats van jaarlijks te zijn, maandelijks zijn? Het volstaat niet deze opbrengsten met 12 te vermenigvuldigen en het resultaat als jaarlijkse opbrengsten te beschouwen! In dit geval, alsook in de vorige gevallen, is een software welkom. Zulke software is beschikbaar op www.christian-jaumain.be Gratis toegang voor magistraten en overheidsdiensten via de adressen @just.fgov.be, @minfin.fed.be, enz.

Christian Jaumain