Expertise

Als het getij verandert, verzet men de bakens

Avatar
Geschreven door Jubel

De wetgever komt middels wijziging van artikel 27 Hypotheekwet tegemoet aan de wens van de vereniging van mede-eigenaars tot een daadkrachtiger invorderingsinstrument.

De wetgever streeft voortdurend naar een volmaakte samenleving en stelt derhalve regelmatig de bestaande wetgeving op punt. Zodoende werd de wetgeving op de mede-eigendom recent gewijzigd. Deze wijzigingen werden opgenomen in de wet van 18 juni 2018 (gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad op 2 juli 2018) en traden in werking op 1 januari 2019.

Artikel 27 van de Hypotheekwet werd o.a. gewijzigd middels toevoeging van 7°, luidend als volgt:

De schuldeisers, op onroerende goederen bevoorrecht, zijn:

7° De vereniging van mede-eigenaars, op de kavel in een gebouw of groep van gebouwen voor de bijdragen verschuldigd met betrekking tot deze kavel. Dit voorrecht is beperkt tot de bijdragen van het lopende boekjaar en het eraan voorafgaande boekjaar. Het neemt rang in na het voorrecht van de gerechtskosten bepaald in artikel 17, het voorrecht bepaald in artikel 114 van de wet van 4 april 2014 betreffende de verzekeringen en de eerder ingeschreven voorrechten.”

Aanleiding hiertoe was de alsmaar vaker voorkomende wanbetaling door mede-eigenaars van de gemeenschappelijke kosten aan de vereniging van mede-eigenaars (hierna: “VME”) en de moeizame weg tot recuperatie ervan.

Voorrecht

Sedert de invoering van 7° heeft de VME een voorrecht op de kavel van de mede-eigenaar voor de bijdragen met betrekking tot deze kavel. De VME wordt met andere woorden een bevoorrechte schuldeiser, wat de positie voor inning van de achterstallen in grote mate versterkt. Dit voorrecht is niet aan publicatie onderhevig en er zijn geen bijzondere formaliteiten te vervullen opdat de VME van dit voorrecht kan genieten.

Praktijk

Indien een mede-eigenaar zijn gemeenschappelijke kosten niet betaalt, merken we in de praktijk dat deze mede-eigenaars vaak (aanzienlijke) schulden hebben en hun appartement (verplicht) dienen te verkopen om met de verkoopsprijs de verschillende schuldeisers af te betalen.

Wanneer de mede-eigenaar zijn onroerend goed verkoopt, is het de notaris die de rangregeling opmaakt tussen de schuldeisers. Het voorrecht dat de VME thans geniet, neemt rang het voorrecht van de gerechtskosten, het voorrecht van de niet-betaalde verzekeraar en eventueel andere eerdere ingeschreven voorrechten, doch wel vóór mogelijke hypothecaire schuldeisers, zoals de bank. Dit laatste verbetert aanzienlijk de positie van de VME. De keerzijde hiervan is dat dit ertoe kan leiden dat banken minder gemakkelijk een hypothecair krediet zullen verlenen, gelet op de verminderde kans op recuperatie. Dit is tevens de reden dat het invoeren van het voorrecht voor de VME zo lang op zich heeft laten wachten.

Verder lijkt het erop dat de notaris weinig appreciatiemarge heeft zodra hij de vordering van de VME ontvangt. Het lijkt erop dat hij er maar moet van uitgaan dat hetgeen de syndicus aangeeft correct is. De verkopende mede-eigenaar kan de achterstallen of kosten wel betwisten. De notaris brengt de syndicus daarvan binnen de drie werkdagen na de akte op de hoogte. De VME heeft dan 20 werkdagen om beslag te leggen. Gebeurt dat niet, dan mag de notaris de achterstallen alsnog aan de verkoper uitbetalen.

Beperkingen

Aan dit langverwachte voorrecht van de VME zijn evenwel enkele beperkingen verbonden waarmee de VME rekening moet houden. Het voorrecht geldt vooreerst slechts voor het lopende en het vorige boekjaar. De syndicus wacht aldus best niet te lang met het versturen van een ingebrekestelling en het eventueel opstarten van een procedure. Als hier te veel tijd over gaat, kan de syndicus geen beroep meer doen op het voorrecht.

Ook heeft het voorrecht enkel betrekking op de kavel – aldus het appartement dat de mede-eigenaar bewoont en verkoopt – en niet de inboedel.

Lacunes

Hoewel deze wijziging allicht met open armen door de VME wordt ontvangen, heeft de wetgever ook enkele lacunes gecreëerd. Zo wordt niet verder geduid welke kosten en lasten tot het ruime begrip ‘bijdragen’ behoren. Ruim geïnterpreteerd kunnen dit zowel bijdragen in het werkkapitaal als buitengewone lasten met opvraging tot reservekapitaal zijn.

Ook laat de wetgever na het lot van intresten te bepalen in deze. Een restrictieve interpretatie zou ertoe leiden dat intresten niet onder het voorrecht vallen.

Het is afwachten hoe de rechtspraak en rechtsleer deze lacunes zullen invullen. Hoewel de doorgevoerde wijziging aldus zeer innovatief is, zal de praktijk moeten uitwijzen of de VME hiermee ook werkelijk een daadkrachtig invorderingsinstrument voorhanden heeft.

Edwin Bellis en Cristina Briones

 B-V Advocaten

Bron:

Wet van 18 juni 2018 houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en bepalingen met het oog op de bevordering van alternatieve vormen van geschillenoplossing, BS 2 juli 2018.

Opmerking plaatsen

Uw naam wordt privé weergegeven op de website en is niet zichtbaar voor anderen. Uw e-mailadres wordt opgeslagen maar niet gepubliceerd.