​Afgelopen zomer is de nieuwe regeling in voege getreden volgens welke afbreken en heropbouwen kan worden verricht aan 6% btw, alsook – en dat is nieuw – dat de verkoop van afgebroken en heropgebouwde gebouwen kan plaatsvinden aan 6% btw. Deze regeling is permanent, en geldt over het hele Belgische grondgebied. Goed nieuws voor de vastgoedsector. Het wordt reeds duchtig toegepast in de praktijk. Aandachtspunt op het vlak van formaliteiten: voor projecten die vanaf 1 juli 2025 zijn opgestart, kunnen ontbrekende verklaringen nog worden ingediend uiterlijk op 31 januari 2026.

Afbreken en heropbouwen

De werken zelf van afbreken en heropbouw, gefactureerd door een aannemer aan de bouwheer, ook wel input-btw genoemd, kunnen zoals voorheen gebeuren aan 6% btw, in drie scenario’s:

1. Het gebouw wordt de enige eigen woning van de bouwheer.
2. Het gebouw wordt verhuurd aan particulieren door de bouwheer.
3. Het gebouw wordt verhuurd aan een sociaal verhuurkantoor door de bouwheer.

Voor deze scenario’s gelden in essentie volgende respectievelijke inhoudelijke voorwaarden:

Scenario 1: eigen bewoning door bouwheer

• bewoonbare oppervlakte: maximaal 200m2
• enige eigen woning voor de bouwheer-natuurlijke persoon
• er zonder uitstel zijn domicilie te vestigen, en dit voor een termijn van vijf jaar.

Scenario 2: bouwheer verhuurt aan een particulier

• bewoonbare oppervlakte: maximaal 200m2
• bouwheer-verhuurder kan zowel een natuurlijke persoon als een rechtspersoon zijn
• huurder-natuurlijke persoon zal er zonder uitstel zijn domicilie hebben, en dit voor een termijn van vijftien jaar.

Scenario 3: bouwheer verhuurt aan een sociaal verhuurkantoor

• bouwheer-verhuurder kan zowel een natuurlijke persoon als een rechtspersoon zijn
• het heropgebouwde gebouw wordt bestemd voor sociale verhuur, en dit voor een termijn van vijftien jaar.

Verkoop (levering) van een afgebroken en heropgebouwde woning

Nieuw sinds deze zomer is de permanente regeling dat ook een verkoop (levering) van een afgebroken en heropgebouwde woning, ook wel output-btw genoemd, kan gebeuren met 6% btw.

De leverancier die het gebouw laat afbreken en heropbouwen om het vervolgens te verkopen kan zowel een rechtspersoon als natuurlijke persoon zijn.

Ook hier tekenen zich drie mogelijke scenario’s af:

1. De afgebroken en heropgebouwde woning wordt de enige eigen woning van de verkrijger.
2. De verkrijger zal de afgebroken en heropgebouwde woning verhuren aan een particulier.
3. De verkrijger zal de heropgebouwde woning verhuren aan een sociaal verhuurkantoor.

De inhoudelijke voorwaarden voor deze scenario’s zijn in essentie respectievelijk de volgende:

Scenario 1: eigen bewoning door verkrijger

• bewoonbare oppervlakte: maximaal 175m2
• enige eigen woning voor de verkrijger-natuurlijke persoon
• verkrijger dient er zonder uitstel zijn domicilie te vestigen, voor een termijn van vijf jaar

Scenario 2: verkrijger verhuurt aan een particulier

• bewoonbare oppervlakte: maximaal 175m2
• verkrijger-verhuurder kan zowel een natuurlijke persoon als een rechtspersoon zijn
• huurder-natuurlijke persoon zal er zonder uitstel zijn domicilie hebben, en dit voor een termijn van vijftien jaar.

Scenario 3: verkrijger verhuurt aan een sociaal verhuurkantoor

• verkrijger-verhuurder kan zowel een natuurlijke persoon als een rechtspersoon zijn
• het heropgebouwde gebouw wordt bestemd voor sociale verhuur, en dit voor een termijn van vijftien jaar.

Voor de goede orde: dit betekent niet dat ook de afbraak- en heropbouwwerken zelf ook automatisch mee aan 6% btw zouden gebeuren, deze werken zijn in deze context aan 21% btw (cf. o.a. niet voldaan aan voorwaarden van eigen bewoning of verhuring door bouwheer).

Mocht één van voormelde grondvoorwaarden niet vervuld zijn, dan zijn uiteraard de reguliere regels van toepassing voor de verkoop van nieuwe gebouwen: verplicht met btw voor beroepsoprichter; optioneel met btw voor een particulier.

Er is overigens een eenheid van vastgoedproject vereist zo volgt onder meer uit de voorbereidende werken bij de wetgeving: degene die het gebouw heeft afgebroken of heeft laten afbreken is ook degene die het heropbouwt of laat heropbouwen en die het zal verkopen. De levering moet met andere woorden nauw verbonden zijn met de afbraak en heropbouw. Wat dit verband betreft, zal één en ander blijken uit de in te dienen formele verklaring.

Enkele aandachtspunten bij de inhoudelijke voorwaarden

Voor de voormelde inhoudelijke voorwaarden zijn volgende aandachtspunten nuttig aan te stippen, zoals onder meer volgt uit de rulingpraktijk, circulaires, enz.

De voorwaarden zoals bv. deze inzake de bestemming, oppervlakte, enz. worden beoordeeld per woonentiteit. Dit wil zeggen per afzonderlijk functionerende woning of appartement (eigen ingang, nutsvoorzieningen, enz.). Daaruit volgt dat in voorkomend geval delen van een totaalproject een eigen btw-regime kunnen hebben. Bijvoorbeeld: deel A betreft afbraak en heropbouw tot appartementen: 6% btw; deel B betreft afbraak en heropbouw tot handelsruimte: 21% btw.

De voorwaarde inzake enige eigen woning werd wat versoepeld. Deze zal worden beoordeeld in hoofde van elke bouwheer of koper afzonderlijk. Daaruit volgt dat bijvoorbeeld voor een gehuwd koppel een andere eigendom van één van de echtgenoten de toepassing van het verlaagd tarief voor de andere echtgenoot voor zijn of haar deel niet langer belet.

De voorwaarde inzake de termijn van bewoning voor vijf jaar of verhuring voor vijftien jaar is strikt. Zodra deze voorwaarde niet langer vervuld zou zijn, dient de btw t.a.v. de schatkist pro rata te worden rechtgezet.

Formele voorwaarden

Ten slotte is het voor de toepassing van het 6% btw-tarief voor de voormelde scenario’s onder meer vereist een geëigende verklaring in te dienen via MyMinfin:

• Verklaring 111/1 ingeval van afbraak en heropbouw door een particulier voor eigen bewoning.
• Verklaring 111/5 ingeval van afbraak en heropbouw voor verhuur aan particulier.
• Verklaring 111/2 ingeval van afbraak en heropbouw voor sociale verhuur.
• Verklaring 111/3 ingeval van levering van een afgebroken en heropgebouwde woning.

Deze verklaring voorziet onder meer in identificatiegegevens van de bouwheer en/of van de koper.

Deze moet in principe gebeuren vooraleer de btw op de betrokken verrichtingen opeisbaar is geworden.

Voor zover het gaat om sinds juli 2025 reeds opgestarte projecten, en waarvoor de verklaring nog zou ontbreken, is het zaak deze in te dienen uiterlijk 31 januari 2026.

Het 6% btw-tarief voor afbraak en heropbouwwerken is permanent geworden en geldt voor heel het land. Daarnaast is nu ook een permanente regeling van 6% btw voor leveringen van afgebroken en heropgebouwde woningen. Een stevige opportuniteit onder meer voor de bouwpromotoren. We begeleiden u graag in het aftoetsen van de voorwaarden.

Dries Verhaeghe & Jihen Haouel

Volg ook onze IMPOSTO Tax Talks, ook op LinkedIn