Stel: u bent bouwpromotor en hebt bij de oprichting van een appartementsgebouw een beroep gedaan op een aannemer. De aannemer is er niet in geslaagd om zijn werken op te leveren binnen de voorziene termijnen en de kwaliteit van de uitgevoerde werken voldoet volgens u niet. Er worden over en weer rechtsvorderingen ingesteld. De aannemer vordert jegens u de betaling van zijn openstaande facturen. U vordert ten aanzien van de aannemer de betaling van een vertragingsboete en een vergoeding voor de herstelkosten. Tijdens de juridische procedure verkoopt u de appartementen, zodat u geen eigenaar meer bent. Kunt u uw vordering tegen de aannemer aanhouden? 

Of: u bent eigenaar van een woning en hebt een aannemer renovatiewerken laten uitvoeren. De door de aannemer uitgevoerde werken zijn gebrekkig. U richt zich tot de rechtbank en vordert de veroordeling van de aannemer tot een provisionele schadevergoeding, alsook de aanstelling van een gerechtsdeskundige. De aannemer stelt een tegenvordering in om betaling van de openstaande aannemingsfacturen te bekomen. Na de procedure in eerste aanleg verkoopt u uw woning. Kunt u toch nog hoger beroep instellen tegen de uitspraak van de eerste rechter?

Principe

Artikel 1615 van het Oud Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de verplichting om een zaak te leveren zich uitstrekt tot haar toebehoren en tot alles wat voor haar blijvend gebruik bestemd is.

Dit betekent dat de overdracht ingevolge de verkoop van een onroerend goed in beginsel ook de (automatische) overdracht inhoudt van de rechten die er zeer nauw mee verbonden zijn. Voorbeelden van dergelijke rechten die mee worden overgedragen, zijn de vordering tegen de aannemer en de architect op grond van hun tienjarige aansprakelijkheid, de vordering wegens verborgen gebreken enz.

Dit heeft tot gevolg dat in principe enkel de overnemer van het onroerend goed over de vereiste hoedanigheid en het vereiste belang beschikt om de voormelde rechten in rechte uit te oefenen. Dit geldt in beginsel ook wanneer de overdracht plaatsvindt nadat de rechtsvordering werd ingesteld.

Vraagstelling

Betekent het bovenvermelde principe dat u in de hoger geschetste praktijkgevallen uw vordering tegen de aannemer in geen geval verder kunt benaarstigen?

Het antwoord op deze vraag is: neen. Er zijn immers uitzonderingen op het geschetste principe.

Uitzonderingen

1. Bij overeenkomst

U kunt zich in de verkoopovereenkomst het recht voorbehouden om welbepaalde vorderingen tegen de aannemer te blijven uitoefenen.

Indien u op het ogenblik van de verkoop van uw onroerend goed verwikkeld bent in een juridische procedure met uw aannemer, kunt u ten aanzien van de koper uitdrukkelijk bedingen dat u de procedure tegen de aannemer verder mag zetten en de tegen de aannemer ingestelde vorderingen zelf verder mag uitoefenen.

2. Belang

U kunt de gerechtelijke procedure tegen de aannemer ook verderzetten en uw vorderingen tegen de aannemer ook blijven uitoefenen zonder uitdrukkelijk beding in de overeenkomst van overdracht, indien u daar belang bij heeft. 

Het Hof van Cassatie, het hoogste rechtscollege in België, dat oordeelt over de wettigheid van de rechterlijke beslissingen, bevestigt dat de rechten waarvan de overdrager nog steeds belang heeft ze uit te oefenen, geacht worden niet in de overdracht van het onroerend goed begrepen te zijn.

Het Hof van Cassatie geeft in het bijzonder aan dat u als overdrager een belang behoudt bij alle vorderingen die niet los gezien kunnen worden van uw verweer tegen een krachtens de aannemingsovereenkomst door de aannemer ingestelde (tegen)vordering.

Dit betekent dat u uw vordering m.b.t. het gebrek aan kwaliteit van de uitgevoerde aannemingswerken verder kunt zetten, gezien dit een grond van uw verweer tegen de vordering van de aannemer uitmaakt, dat tegelijk ook uw tegeneis jegens de aannemer kan schragen.

Besluit

Indien u op het ogenblik van de verkoop van uw onroerend goed verwikkeld bent in een gerechtelijke procedure met uw aannemer, kunt u uw vorderingen ten aanzien van de aannemer verderzetten zonder enige specifieke actie te moeten ondernemen, voor zover u daar het nodige belang bij hebt, vb. omdat de verdere uitoefening van die rechten u een nut of een voordeel kan opleveren.

Indien u absolute zekerheid wenst, doet u er niettemin goed aan om in uw verkoopovereenkomst een uitdrukkelijk beding op te nemen dat u de juridische procedure tegen de aannemer mag verderzetten en uw vorderingen tegen de aannemer verder mag blijven uitoefenen.

Ruben Feys

VDV Advocaten