​Op 9 juli 2026 kwam het zogenoemde 'stadionarrest’ van de Raad voor Vergunningsbetwistingen tussen (arrest nr. RvVb 2526-0953). Dit arrest, dat gaat over de vergunning voor het bouwen van een nieuw voetbalstadion in Brugge, toont hoe de Raad het belang bij het middel (art. 35, derde lid DBRC‑decreet) concreet en feitelijk invult. Een middel wordt onontvankelijk zodra vernietiging de feitelijke situatie voor de verzoeker niet verbetert, maar verslechtert. In hoeverre heeft deze uitspraak ook implicaties voor geschillen rond appartementsgebouwen?

We weten inmiddels dat de VME gezien haar wettelijk beperkt doel (behoud en beheer van de gemeenschappelijke delen, zoals bepaald in art. 3.86 en 3.92 BW) niet kan opkomen voor louter zintuiglijke hinder (geluid, uitzicht, privacy, waardevermindering van de privé‑appartementen). Met die nuance dat zij wel kan procederen wanneer de gemeenschappelijke delen (bv. inrit, op‑ en afrit, gemeenschappelijke tuin, dak, gevel) rechtstreeks worden geraakt. Dat valt wel binnen haar doel en daarbij heeft zij dus persoonlijk belang.

Het zal dus aan de individuele mede‑eigenaars of bewoners zelf zijn om op te komen voor hinder in hun woon‑ en leefomgeving (lichtverlies, geluid, privacy, uitzicht, waardevermindering, verkeersveiligheid), op voorwaarde dat die hinder voldoende concreet en persoonlijk wordt omschreven.

Dat kan het geval zijn bij zowel externe projecten (parking, fietspad, stadion) als bij ingrepen op of aan het eigen gebouw (dakterras, uitbouw, bijkomende verdieping).

De Raad aanvaardt vrij snel dat een aanpalende of nabije eigenaar of bewoner belang heeft bij het beroep, zolang de hinder concreet wordt gemaakt en er een causaal verband is met de vergunning.

Wat betekent het stadionarrest dan voor deze agerende mede-eigenaar of bewoner?

Artikel 35, derde lid DBRC‑decreet vereist dat de verzoeker door de ingeroepen onwettigheid wordt benadeeld, of dat vernietiging op dat middel hem een voordeel kan opleveren. In het voormelde ‘stadionarrest’ stelde de Raad vast dat het vergunde mobiliteitsplan (combitickets, afstandsparkings, blauwe zone) de parkeer‑ en leefbaarheidsproblemen in de woonomgeving verminderde t.o.v. de bestaande situatie. Dat daarmee een vernietiging gebaseerd op de parkeersituatie net de oude, slechtere situatie zou bestendigen.

De Raad stelde dus vast dat in dit geval de verzoekers (buurtbewoners) zich niet op de beschermingsnorm (parkeerregel) kunnen beroepen om een vergunning te doen vernietigen die hun situatie objectief verbetert; zij missen belang bij dat middel.

We onthouden hier uit dat een mede‑eigenaar die een middel opwerpt (bv. schending van een bouwverordening, parkeer‑ of mobiliteitsnorm, afstandsregel) moet aantonen dat de ingeroepen norm strekt tot bescherming van zijn belangen (veiligheid, leefbaarheid, licht, privacy, waarde, toegang, brandveiligheid, …) en dat vernietiging op dat middel zijn feitelijke situatie niet verslechtert (bv. meer hinder, meer verkeer, minder veiligheid).

Voorbeelden

• Een nieuwe parking of ontsluiting rond een appartementsgebouw. Als de vergunde oplossing het zoekverkeer en de parkeerdruk rond het gebouw vermindert, wordt het moeilijk om als mede‑eigenaar belang te behouden bij een middel dat precies die vergunning wil doen verdwijnen. De redenering uit het stadionarrest kan één op één worden overgenomen.
• Een regularisatie van een dakterras of uitbouw op het gebouw. Een individuele mede‑eigenaar die lichtverlies, inkijk of lawaai aanvoert, heeft in de regel belang bij middelen die tegen dat terras gericht zijn.

De VME heeft enkel belang bij middelen die raken aan de gemeenschappelijke delen (dak, draagstructuur, brandveiligheid van het geheel, gemeenschappelijke circulatie), niet bij louter subjectieve hinder in de privé‑appartementen.

Besluit: belang bij aanvechten vergunning per middel beoordelen

Kernachtig besluiten we dan ook dat je eerst moet nagaan of juiste procespartij betrokken is:

• De VME enkel voor belangen die rechtstreeks de gemeenschappelijke delen betreffen: inrit, dak, gevel, gemeenschappelijke tuin, stabiliteit, brandveiligheid, ontsluiting.
• De individuele mede‑eigenaars of bewoners voor hinder in hun eigen woon‑ en leefomgeving: licht, uitzicht, geluid, privacy, gezondheid, verkeersveiligheid
• Eventueel een combinatie van beiden,

Daarna bekijk je het belang van de verzoeker bij elk middel. Niet alleen het globale belang bij het beroep (art. 105 OVD), maar ook het belang per middel (art. 35 DBRC) moeten je voldoende duiden. Middelen aanhalen die, indien ze zouden slagen, objectief leiden tot een slechtere feitelijke situatie voor de bewoners (zoals in het stadionarrest) moet je evident vermijden.

Immers; wanneer de vernietiging enkel de oude, meer hinderlijke toestand doet herleven, is het risico reëel dat de Raad het middel onontvankelijk verklaart wegens gebrek aan belang, naar analogie met het stadionarrest.

​​​Astrid Clabots – Clabots Advocaten