Op 1 september 2021 trad Boek 3 ‘Goederen’ van het Burgerlijk Wetboek in werking. Deze kroniek geeft een overzicht van uitspraken die het Hof van Cassatie en het Grondwettelijk Hof sinds die datum hebben geveld over goederenrechtelijke kwesties die relevant zijn voor de notariële praktijk. In een uitgebreid rechtspraakoverzicht in Rechtskroniek voor het Notariaat gaat Joke Baeck op allerlei aspecten in. In twee artikels voor Jubel delen we een uittreksels van cassatierechtspraak over het appartementsmede-eigendom. In dit tweede artikel: de VME.
De hierna besproken uitspraken hebben grotendeels nog betrekking op het oude goederenrecht, maar behouden hun relevantie voor het nieuwe goederenrecht, aangezien de regels inzake appartementsmede-eigendom nagenoeg ongewijzigd zijn overgenomen in Boek 3 BW. Het rechtspraakoverzicht uit de besproken periode heeft betrekking op vier deelonderwerpen: de statuten, de vereniging van mede-eigenaars, de algemene vergadering en de afwijking van de regels van het appartementsrecht.
Ontstaan van een overkoepelende VME voor een groep van gebouwen
In dit arrest verduidelijkte het Hof van Cassatie wanneer een overkoepelende VME ontstaat binnen een onder het appartementsrecht vallende groep van gebouwen (Cass. 14 oktober 2022).
Rose Garden nv was oorspronkelijk eigenaar van drie percelen waarop zij drie residenties (units A, B en C) met een ondergronds verbonden garagegedeelte wilde oprichten. In 1984 verkocht zij een deel van de grond aan Noordstar nv, die daarop unit A zou oprichten. Voor units B en C werden op 23 juni 1994 basisakten verleden. Op diezelfde dag maakten Rose Garden nv en Noordstar nv in een notariële akte afspraken over de juridische structuur van het volledige complex, de rechten en verplichtingen van elke unit, wederzijdse erfdienstbaarheden, kostendeling van gemeenschappelijke delen en infrastructuren en regels inzake eigendom en nabuurschap. In een geschil over beslissingen van de algemene vergadering van unit B rees de vraag of er naast de afzonderlijke VME’s per unit ook een overkoepelende VME bestond voor het volledige complex. De appelrechter beantwoordde die vraag ontkennend.
Het Hof van Cassatie vernietigde deze beslissing. Het oordeelde dat een onder het appartementsrecht vallende groep van gebouwen van rechtswege beschikt over een VME op groepsniveau zodra een onverdeeldheid is ontstaan door de overdracht of toekenning van ten minste één kavel. Die VME verwerft evenwel pas actieve rechtspersoonlijkheid bij de publicatie van de statuten. Zolang dat niet is gebeurd, bestaat zij als feitelijke vereniging en beschikt zij reeds over een passieve rechtspersoonlijkheid waarop derden zich kunnen beroepen. Dit oordeel behoudt zijn gelding onder Boek 3 BW, dat op dit punt geen wijzigingen heeft aangebracht.
Cass. 1 juni 2023 en 12 december 2025: grenzen van de procesbevoegdheid van de VME
Deze twee arresten behandelen de reikwijdte van de procesbevoegdheid van de VME en worden hierna samen besproken.
Artikel 577-9, § 1 oud BW (thans art. 3.92, § 1 BW) verleent de VME het recht om, als eiser of verweerder, in rechte op te treden ter vrijwaring van alle rechten tot uitoefening, erkenning of ontkenning van zakelijke of persoonlijke rechten op de gemeenschappelijke delen, of met betrekking tot het beheer ervan, alsook met het oog op de wijziging van de aandelen in de gemeenschappelijke delen en de verdeling van de lasten. De twee arresten verhelderen de draagwijdte van die bepaling vanuit tegengestelde invalshoeken: het eerste arrest bevestigt een procesbevoegdheid van de VME waarover voorheen onduidelijkheid bestond; het tweede verduidelijkt een grens aan de procesbevoegdheid van de VME.
In de zaak die aanleiding gaf tot Cass. 1 juni 2023 hadden twee mede-eigenaars in 2015 een vordering tot wijziging van de verdeling van de lasten ingesteld tegen de VME. Zowel in eerste aanleg als in hoger beroep werd deze vordering onontvankelijk verklaard omdat zij niet tegen elk van de individuele mede-eigenaars afzonderlijk was ingesteld. Het Hof van Cassatie verwierp die redenering. Het Hof oordeelde dat uit de economie van artikel 577-9, § 1 oud BW volgt dat een vordering tot wijziging van de verdeling van de lasten wel degelijk tegen de VME kan worden ingesteld.
Duidelijkheidshalve moet worden vermeld dat op het ogenblik waarop de vordering tot wijziging van de verdeling van de lasten in deze zaak was ingesteld (namelijk in 2015), artikel 577-9, § 1 oud BW nog niet uitdrukkelijk bepaalde dat een dergelijke vordering tegen de VME kon worden ingesteld. Dit werd pas door de wetgever toegevoegd in 2018, om een einde te maken aan de onzekerheid die daarover bestond. [1]
Ook in Cass. 12 december 2025 stond de procesbevoegdheid van de VME centraal. Na de gedeeltelijke renovatie en verkoop van de kavels van een appartementsgebouw door een projectontwikkelaar stelde de VME een vordering wegens verborgen gebreken aan de gemeenschappelijke delen in. De appelrechter had die vordering ontvankelijk verklaard en de projectontwikkelaar veroordeeld tot betaling van 138.618,04 euro. Het Hof van Cassatie vernietigde deze beslissing. Een vordering wegens vrijwaring voor verborgen gebreken valt niet onder de procesbevoegdheid van de VME zoals omschreven in artikel 577-9, § 1 oud BW, omdat zij haar oorsprong vindt in de individuele koopovereenkomsten die de projectontwikkelaar met elk van de kopers had gesloten. Het zijn bijgevolg de kopers (m.a.w. de individuele mede-eigenaars zelf) die een dergelijke vordering moeten instellen, niet de VME.
Hoofddocent Privaatrecht Centrum voor Verbintenissenrecht en Goederenrecht UGent
Dit artikel is een korte versie van het uitgebreide rechtspraakoverzicht van de auteur dat verscheen in Rechtskroniek voor het notariaat, deel 48 onder de titel “goederenrecht voor de notariële praktijk. Kroniek van rechtspraak van het Hof van Cassatie en het Grondwettelijk Hof (1 september 2021 – 1 maart 2026)”. RKN wordt uitgegeven voor KnopsPublishing. Meer info.
0 reacties