​Wanneer het misloopt op een bouwwerf, wilt u als bouwheer maar één ding: zo snel mogelijk vooruit. Vaak betekent dit dat u de samenwerking met de huidige aannemer wil stopzetten en een nieuwe wil inschakelen. Maar let op: de manier waarop u de gebrekkige of onvolledige uitvoering vastlegt, is cruciaal voor de verdere afhandeling van uw bouwgeschil.

Cliënten zitten vaak met dezelfde vraag: Hoe documenteer ik de gebrekkige of onvolledige staat van mijn werf correct voordat ik een andere aannemer inschakel? Deze vraag heeft een verregaande impact. Uw aanpak bepaalt namelijk in grote mate uw bewijspositie in een latere juridische discussie over facturen, schadevergoedingen of de verbreking van de aannemingsovereenkomst.

In deze blog maken we een heldere kosten-batenanalyse van de vier belangrijkste pistes bij een bouwgeschil. Elk dossier is evenwel anders en moet individueel worden beoordeeld (feitelijk en juridisch) alvorens concrete actie wordt ondernomen.

Welke opties heeft u in geval van slecht uitgevoerde werken door uw aannemer?

Optie 1: Geen (onmiddellijke) actie, derde aannemer de werken laten uitvoeren

Uit frustratie en tijdsdruk kiezen sommige bouwheren ervoor om geen formele juridische stappen te ondernemen en direct een nieuwe aannemer aan te stellen. Het (beperkte) voordeel van deze optie is dat u geen extra juridische kosten maakt en de werken snel kunnen worden hervat.

Het grote nadeel of risico is echter dat uw bewijspositie enorm verzwakt. Optie 1 is vanuit dat opzicht veruit de meest risicovolle keuze. Als de oorspronkelijke aannemer later het saldo van zijn aannemingsprijs vordert (zelfs voor niet-uitgevoerde werken) of een schadevergoeding eist wegens vermeende contractbreuk of eenzijdige ontbinding van de overeenkomst/beëindiging van de werken, staat u zeer zwak.

Kiest u toch voor deze risicovolle piste? Zorg dan minstens voor een minutieuze documentatie van de huidige staat van de bouwwerf via o.a.:

• duidelijke foto’s en video's,
• een gedetailleerde schriftelijke beschrijving,
• bewijsstukken van de werken uitgevoerd door de nieuwe aannemer.

Let wel: eigen vaststellingen hebben voor de rechtbank doorgaans een veel lagere bewijswaarde, vergeleken met officiële vaststellingen door een gerechtsdeurwaarder of tegensprekelijke vaststellingen in de aanwezigheid van de aannemer.

Optie 2: Eigen vaststellingen op de bouwwerf + formele ingebrekestelling aannemer

Een veiligere, maar nog steeds pragmatische aanpak is dat u zelf de huidige de bouwwerf, gecombineerd met een aangetekende formele ingebrekestelling gericht aan de aannemer.

Een juridisch sluitende ingebrekestelling bevat o.a.:

• een feitelijke en juridische omschrijving van de contractuele tekortkomingen of bouwfouten,
• een laatste, redelijke termijn voor de aannemer om de problemen op te lossen,
• de aankondiging dat u bij het uitblijven van herstel een derde aannemer zult inschakelen, desgevallend op zijn kosten.

Het voordeel van deze optie is dat de kosten beperkt blijven. U geeft een sterk (juridisch) signaal en behoudt flexibiliteit om verder te schakelen. Bij een eventuele latere procedure toont u aan dat u niet lichtzinnig gehandeld heeft. In vergelijking met optie 1 staat u met deze optie in dat opzicht sterker. U toont immers aan dat u de tekortkomingen concreet heeft benoemd, aan de tegenpartij een redelijke hersteltermijn heeft geboden en dat u niet lichtzinnig tot buitengerechtelijke vervanging (andere aannemer inschakelen) bent overgegaan.

Het nadeel is ook hier dat de bewijswaarde van eigen foto's en notities beperkt blijft, omdat ze eenzijdig zijn opgemaakt. Tegensprekelijke vaststellingen zijn altijd sterker in de rechtbank.

Afhankelijk van de aard van de discussie en de inzet van het geschil, kan optie 2 een evenwichtige en proportionele eerste stap zijn.

Optie 3: Vaststellingen door een gerechtsdeurwaarder + formele ingebrekestelling

Wilt u uw dossier meer gewicht geven? Dan kunt u overwegen een gerechtsdeurwaarder in te schakelen om de staat van de bouwwerf officieel vast te leggen. Idealiter combineert u dit eveneens met een formele ingebrekestelling gericht aan uw aannemer.

Het voordeel is dat een proces-verbaal van een deurwaarder een objectieve, onafhankelijke en sterke bewijswaarde biedt. Er valt achteraf veel minder te betwisten door de aannemer.

Een belangrijk nadeel is dat de vaststelling van een gerechtsdeurwaarder gebeurt op uitdrukkelijke instructie van een verzoeker. Doordat de vaststellingen van de deurwaarder op aangeven van de verzoeker gebeuren, worden deze niet automatisch als allesomvattend of tegensprekelijk aanzien. Strikt genomen vormen deze officiële vaststellingen dus geen tegensprekelijk bewijs (waarbij beide partijen uitdrukkelijk akkoord gaan met de vaststelling), al valt er dan wel veel minder te betwisten dan bij “eigen” vaststellingen.

Bovendien moeten de voordelen worden afgewogen tegen de kosten en de ereloonstaat die met de tussenkomst van de gerechtsdeurwaarder gepaard gaan.

Optie 4. Gerechtelijke procedure met aanstelling van een gerechtsdeskundige

De meest radicale optie is om een procedure op te starten voor de rechtbank, met het oog op de aanstelling van een gerechtsdeskundige (onafhankelijke technische expert).

De deskundige zal:

• technische vaststellingen doen op de bouwwerf,
• de exacte stand van uitvoering bepalen,
• de financiële waarde van de reeds uitgevoerde werken begroten,
• eventuele bouwfouten en gebreken objectief analyseren.

Het voordeel van deze optie is dat u een rapport van de gerechtsdeskundige is waterdicht en vrijwel onmogelijk te betwisten. Zelfs als uw aannemer niet komt opdagen (verstek laat), is er geen discussie meer over de tegensprekelijkheid.

Een evident nadeel is dat een procedure tijd kost en aanzienlijke kosten met zich mee brengt. Bovendien mag u de bouwwerken doorgaans pas hervatten ná de officiële vrijgave van de werf door de expert.

Wat is de beste juridische strategie bij een aannemings- of bouwgeschil?

Er bestaat geen ‘one-size-fits-all’ oplossing bij bouwproblemen. De juiste strategische keuze hangt af van diverse factoren, waaronder:

• de omvang van de financiële inzet;
• de dringendheid om de werken te hervatten;
• de solvabiliteit van de aannemer en diens houding;
• uw bereidheid om bijkomende kosten te maken;
• de waarschijnlijkheid van een latere procedure.

De gouden regel is dan ook dat een correcte ingebrekestelling een absolute minimumvereiste is. Streef daarnaast maximaal naar tegensprekelijke vaststellingen (waarbij de aannemer aanwezig is of kon zijn, en de staat van de werf niet meer voor discussie vatbaar is).

Voorkom dat u uw rechten verliest, vraag tijdig juridisch advies

Een abrupte stopzetting van de samenwerking of het zelfstandig inschakelen van een nieuwe aannemer heeft een enorme impact op uw dossier. Een verkeerde beslissing in het heetst van de strijd kan uw juridische positie volledig ondergraven, zelfs al heeft u 100% gelijk over de bouwfouten. Het is daarom sterk aanbevolen om eerst en vooraf uw juridische opties in kaart te brengen voordat u actie onderneemt op de werf.

Bricks Advocaten