​Na diverse aankondigingen via het federaal regeerakkoord in februari en het ‘paasakkoord’ in april was het vervolgens zover op 29 juli 2025: de publicatie van een eerste programmawet met diverse fiscale maatregelen. Wat de maatregelen betreft op het vlak van de btw is deze programmawet er pas gekomen na de zogeheten ‘blessuretijd’ waardoor we in de praktijk geconfronteerd worden met een retroactieve inwerkingtreding van een aantal wijzigingen. In dit artikel gaan we dieper in op deze btw-maatregelen, niet enkel op de inhoud ervan, maar ook op het toepassingsgebied in de tijd. Het wordt immers opletten geblazen in de praktijk om een eventueel toepasbaar verlaagd btw-tarief niet te verliezen.

Afbraak en heropbouw

De regeling waaronder het tarief van 6% kan worden toegepast voor woonprojecten van afbraak en heropbouw kenmerkt zich intussen als een amalgaam van diverse voorwaarden, tijdelijke beperkingen, verlengingen, repetitieve formaliteiten, toleranties en toelichtende administratieve circulaires.

Projectontwikkelaars die afbraak– en heropbouwprojecten realiseren konden nog tot en met 30 juni 2025 het tarief van 6% toepassen op de levering van privéwoningen. Er werd echter reeds snel aangekondigd dat een (welgekomen) definitieve verlaging van het btw-tarief er zou komen vanaf 1 juli waardoor voor lopende projecten er dan ook geen opdeling zou moeten gebeuren en een gedeelte zou moeten gefactureerd worden met 6% btw en een gedeelte met 21% btw. Echter, op 1 juli was er nog altijd geen programmawet waardoor er in wezen een vacuüm ontstond en de sector enerzijds geen nieuwe verkoopovereenkomsten kon sluiten (de consument was immers onzeker over het btw-tarief dat kon worden toegepast) en voor lopende projecten geen opgeleverde schijven konden worden gefactureerd aangezien ook hier geen wettelijke basis meer was voor de verdere toepassing van het verlaagd btw-tarief.

Om hieraan tegemoet te komen publiceerde de administratie op 10 juli een bericht op haar website waarin werd gesteld zij de ‘proactieve’ toepassing van de programmawet gingen aanvaarden (in casu dus het verlaagd tarief van 6%) op voorwaarde dat aan de voorwaarden van de programmawet zou worden voldaan. Daar het materieel niet mogelijk was om aan de formele vereiste van indiening van een formulier 111/3 te voldoen moest de volgende vermelding worden opgenomen in de onderhandse verkoopovereenkomsten en/of authentieke akte:

“Toepassing van het btw-tarief van 6 % voor afbraak en heropbouw van een woning overeenkomstig rubriek XXXVII, § 3, tweede lid, 1°, (a), (b) of (c), van tabel A van de bijlage bij het KB nr. 20 van 20.07.1970 inzake btw, zoals opgenomen in artikel 53 van de programmawet (document Kamer nr. 56 0909/001). De verklaring zoals bedoeld in voormelde rubriek XXXVII, § 3 zal zonder uitstel worden ingediend via MyMinfin van zodra die mogelijkheid ter beschikking is.”

Belangrijk aanmerking hierbij was nog dat deze praktische tegemoetkoming enkel behouden kon blijven onder de voorwaarde dat de programmawet finaal ging worden goedgekeurd in de Kamer. Wie hiervan gebruik maakte liep dus nog het risico alsnog de btw te moeten regulariseren (i.e. 15% extra btw betalen) indien de programmawet er toch niet zou komen. Een scenario dat toch niet geheel ondenkbaar was omdat op politiek niveau in onderhandelingen de ene maatregel vaak gekoppeld wordt aan een andere.

Uiteindelijk werd de regeling voor “levering van woningen na afbraak en heropbouw” gelukkig dan toch definitief vanaf 1 juli 2025. Concreet bestaan er hierdoor op vandaag vier definitieve regimes waarbij de datum van indiening van de aanvraag voor de omgevingsvergunning geen enkel belang meer heeft en zijn er dus geen tijdelijke regelingen meer van toepassing.

1. Afbraak en heropbouw door een bouwheer natuurlijk-persoon voor wie de woning de enige eigen woning zal zijn voor minimum vijf jaar en een maximum oppervlakte heeft van 200m².
2. Afbraak en heropbouw door een bouwheer (natuurlijk persoon of vennootschap) die de woning vervolgens minstens vijftien jaar verhuurt in het kader van sociale verhuur.
3. Afbraak en heropbouw door een bouwheer (natuurlijk persoon of vennootschap) die de woning vervolgens minstens vijftien jaar verhuurt aan particulieren die er hun domicilie vestigen.
4. Verkopen van woningen na afbraak en heropbouw aan:
5. Natuurlijke personen waarvoor de woning de enige eigen woning zal zijn voor minimum vijf jaar en een maximum oppervlakte heeft van 175m².
6. Natuurlijke personen of rechtspersonen die de woning vervolgens minstens vijftien jaar verhuren in het kader van sociale verhuur.
7. Natuurlijke personen of rechtspersonen die de woning vervolgens minstens vijftien jaar verhuren aan particulieren die er hun domicilie vestigen. De woning mag een maximum oppervlakte hebben van 175m².

Dit vierde regime is nieuw sinds 1 juli 2025. Elk van bovenstaande regelingen wordt ook gekoppeld aan de formele vereiste van indiening van een formulier 111 via MyMinfin. Echter, aangezien de formulieren niet direct beschikbaar zijn geldt een tolerantie en is het tarief van 6% slechts van toepassing indien de factuur, verkoopovereenkomst of authentieke akte de volgende vermeldingen bevat:

“Toepassing van het btw-tarief van 6 % voor afbraak en heropbouw van een woning (rubriek XXXVII, § X (1) van tabel A van de bijlage bij het KB nr. 20 van 20.07.1970 inzake btw – permanente maatregel vanaf 01.07.2025)”

“De verklaring zoals bedoeld in voormelde rubriek XXXVII, § X (1) zal zonder uitstel worden ingediend via MyMinfin van zodra de verklaring beschikbaar is.”

Deze formele tolerantie gold tot 31 december 2025. De verklaring via Myminfin moet dan vervolgens worden ingediend tegen uiterlijk 31 januari 2026.

Belangrijk is dat er voor reeds lopende projecten die tot 30 juni 2025 konden genieten van het tarief van 6% (en waarvoor dus reeds een verklaring 111/3 werd ingediend) nu een nieuwe verklaring 111/3- 1 juli 2025 zal moeten worden ingediend indien het project aan de voorwaarden blijft voldoen (i.c. het nieuwe oppervlaktecriterium van 175m² i.p.v. 200m²). Ook de kopers gaan dus opnieuw gecontacteerd moeten worden ter ondertekening van dit formulier. Dit zorgt ongetwijfeld voor heel wat extra administratieve lasten en het is duidelijk dat een ogenschijnlijk kleine vergetelheid hier grote financiële consequenties kan hebben. Daarnaast moet voor woningen die een oppervlakte hebben kleiner dan 200m², doch groter dan 175m² rekening worden gehouden met het feit dat op facturen vanaf 1 juli 2025 het tarief van 6% niet meer kan worden toegepast.

Wat de berekening betreft van het maximum oppervlakte moet echter niet met alle ruimtes rekening worden gehouden. Concreet worden de volgende vertrekken immers niet beschouwd als woonvertrekken: garages, badkamers, wc's, washuizen, trappen, bergplaatsen, gangen, niet bewoonbare kelders en zolders.

Het criterium ‘enige eigen woning’ tot slot wordt ook nog aan een versoepeling onderworpen. Voor gehuwde of wettelijk samenwonende personen werd het tarief van 6% voorheen volledig ontzegd aan beide personen indien slechts één van beiden reeds een andere woning in bezit had. Dit was niet het geval voor feitelijk samenwonenden. In een streven naar gelijkheid tussen diverse samenlevingsvormen wordt deze voorwaarde nu beoordeeld in hoofde van elke koper of bouwheer afzonderlijk. Het tarief zal in voorkomend geval gesplitst worden conform de eigendomsrechten die beiden hebben in het onroerend goed. Deze versoepelde interpretatie kan tevens worden toegepast op btw die reeds opeisbaar is geworden vóór 1 juli 2025. Dit zal ongetwijfeld voor heel wat particuliere kopers een welgekomen opportuniteit zijn. Voor gebouwen die reeds in gebruik werden genomen vóór 1 juli kan geen aanpassing meer gebeuren.

Verwarmingsketels op fossiele brandstoffen

Tot voor kort was de levering met installatie van een verwarmingsketel op fossiele brandstoffen in een woning ouder dan tien jaar onderworpen aan het tarief van 6% (cf. de regeling renovatiewerken aan woningen ouder dan tien jaar). Sedert de publicatie van de programmawet op 29 juli 2025 kan het verlaagd tarief niet langer toegepast worden. Wel moet een duidelijk onderscheid worden gemaakt tussen de installatie (of afbraak) van de verwarmingsketel zelf, de afvoer, toevoerleidingen van brandstof e.d. enerzijds en het verlengde ervan anderzijds, zijnde de leidingen, expansievaten, radiatoren of vloerverwarming etc.. die wel nog kunnen genieten van het verlaagd tarief. De aannemers gaan dus een duidelijke verdeling moeten maken op de verkoopfacturen.

Belangrijk is dat deze uitsluiting van het verlaagd tarief niet enkel van toepassing is bij renovaties in woningen ouder dan tien jaar, maar tevens bij levering en installatie in het kader van een project van afbraak en heropbouw dat onderworpen is aan het tarief van 6% én op de levering van een heropgerichte woning in het kader van de regeling afbraak en heropbouw.

Ook hier wordt echter voorzien in een tolerantie wat de inwerkingtreding ervan betreft. Concreet kunnen installaties waarvoor een overeenkomst werd gesloten vóór 29 juli 2025 toch nog onderworpen worden aan het tarief van 6% indien de btw uiterlijk opeisbaar wordt op 30 juni 2026. Voor levering van een heropgerichte woning geldt een tolerantie voor verkoopovereenkomsten tot en met 30 juni 2025. In casu zullen de nodige bewijsstukken aldus ter beschikking moeten zijn om het bestaan van een dergelijke overeenkomst aan te kunnen tonen (bv. een formeel goedgekeurde offerte).

Afschaffing 12% btw steenkool

Sinds 29 juli 2025 worden leveringen van steenkool onderworpen aan het normaal btw-tarief van 21%. Het specifiek verlaagd tarief voor steenkool, maar ook bruinkool, cokes en halfcokes werd geschrapt uit het KB met ingang van 29 juli.

Dries Torreele

​Deze tekst werd ook gepubliceerd in het ITAA-zine van het ITAA.

De auteur geeft binnenkort voor KnopsPublishing de opleiding Fiscale consequenties en optimalisaties bij investeringen in vastgoed en zakelijke rechten – Een 360°-benadering van aankoop tot verkoop