In ons eerder artikel “Valt uw verhuurovereenkomst onder de handelshuurwet” lichtten wij het toepassingsgebied van de Handelshuurwet toe. Deze wet bevat een aantal dwingende bepalingen, waaronder de minimumduur van negen jaar. Als compensatie voor deze lange duurtijd voorziet de Handelshuurwet de mogelijkheid om aan de vrederechter een aanpassing van de huurprijs te vragen.
Die wettelijke (eenzijdige) herzieningsmogelijkheid laat toe rekening te houden met de huurwaarde van het pand en is dus te onderscheiden van een loutere indexering van de huurprijs.
De herzieningsmogelijkheid is van dwingend recht en geldt zowel in het voordeel van de verhuurder (verhoging) als de huurder (verlaging). Ze moet niet uitdrukkelijk in de huurovereenkomst worden opgenomen en kan ook niet uitgesloten of beperkt worden. Bepalingen die bijvoorbeeld voorzien in een onveranderlijke huurprijs voor de volledige duur van de handelshuur of die enkel een verhoging (of verlaging) van de huurprijs toelaten, zijn nietig.
Hierna worden de voorwaarden voor de wettelijke (eenzijdige) herziening van de huurprijs toegelicht.
Bij het verstrijken van elke driejarige periode
Een vordering tot herziening van de huurprijs kan enkel tegen het einde van een driejarige periode worden ingesteld, meer bepaald gedurende de laatste drie maanden daarvan.
Wordt de vordering te vroeg of te laat ingesteld, dan is zij onontvankelijk.
Bij een klassieke handelshuur van negen jaar kan de huurprijs maximaal tweemaal worden herzien en dus niet in de laatste periode van drie jaar.
De aangepaste huurprijs geldt vanaf de eerste dag van de daaropvolgende driejarige periode.
Normale huurwaarde ten minste 15% hoger of lager
De huurprijs komt slechts voor herziening in aanmerking indien de normale huurwaarde van het gehuurde pand ten minste 15% hoger of lager is.
De normale huurwaarde is de huurprijs die een doorsneehuurder voor het gehuurde pand zou bieden op het ogenblik van het verzoek tot huurprijsherziening. De huurwaarde wordt bepaald op basis van de gegevens van de vastgoedmarkt en de huurwaarde van gelijksoortige onroerende goederen in dezelfde omgeving.
Er moet een vergelijking gemaakt worden van de normale huurwaarde op de dag van verhuring (of laatste herziening) met deze op datum van de vraag tot herziening.
Ten gevolge van nieuwe, objectieve omstandigheden met duurzame invloed
De stijging of daling van de huurwaarde moet het gevolg zijn van nieuwe, objectieve omstandigheden. Met nieuwe omstandigheden wordt bedoeld dat deze zich pas hebben voorgedaan na het sluiten van de huurovereenkomst.
De omstandigheden moeten ook objectief zijn, waarmee wordt bedoeld dat deze buiten de wil van de partijen gelegen zijn. De verhuurder of huurder mogen er zelf geen aandeel in hebben. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de aanleg van nieuwe toegangswegen, de commerciële opwaardering van een straat door de komst van nieuwe handelszaken of andere structurele wijzigingen in de omgeving.
Vrijwillige verbeterings- of renovatiewerken die door de verhuurder of huurder worden uitgevoerd, zelfs wanneer die in onderling akkoord gebeuren en tot een aanzienlijke meerwaarde van het pand leiden, kunnen geen aanleiding geven tot een eenzijdige (wettelijke) herziening van de huurprijs. Het betreffen immers geen nieuwe, objectieve omstandigheden buiten de wil van de partijen om. Voor handelsverhuurders die investeringen in hun pand overwegen, is het dan ook cruciaal om vooraf met de huurder schriftelijke afspraken te maken over de impact daarvan op de huurprijs.
Een gedeeltelijke wederopbouw van het pand na bijvoorbeeld een brand, kan daarentegen wel als een nieuwe, objectieve omstandigheid worden beschouwd aangezien een dergelijk schadegeval vreemd is aan de wil van de partijen.
Ten slotte moeten de omstandigheden een duurzame invloed hebben op de huurwaarde van het pand, wat betekent dat ze vermoedelijk gedurende minstens drie jaar hun effect behouden. Tijdelijke omstandigheden, zoals kortstondige werken in een winkelcentrum of straat, volstaan dus niet om een herziening van de huurprijs voor een volledige volgende driejarige periode te verantwoorden.
Vaststelling nieuwe huurprijs
Indien de wettelijke voorwaarden vervuld zijn en de partijen geen onderling akkoord bereiken over de huurprijsherziening, kan de vrederechter gevat worden.
De vrederechter zal de huurprijs naar billijkheid herzien, met afweging van de belangen van zowel de verhuurder als de huurder en rekening houdend met alle omstandigheden van het dossier. Daarbij kan geen rekening gehouden worden met het gunstige of ongunstige rendement van de handelszaak van de huurder in het pand, dat uitsluitend aan de huurder te wijten is.
Heeft u als verhuurder of huurder vragen over uw handelshuurovereenkomst of uit een handelshuurovereenkomst ontstane geschillen, aarzel dan niet om ons te contacteren.
0 reacties