​Een appartementsgebouw energiezuiniger maken vergt vaak een gezamenlijke investering die niet voor iedere mede-eigenaar tegelijk haalbaar is. De aangekondigde uitbreiding van Mijn VerbouwLening voor verenigingen van mede-eigenaars (VME's) kan daarin verandering brengen. De interessantste vraag is misschien niet alleen of daardoor meer gebouwen zullen renoveren, maar ook hoe de kosten van die renovaties verdeeld worden tussen huidige en toekomstige eigenaars als de mogelijkheden om een beroep te doen op Mijn VerbouwLening worden uitgebreid.

Mijn VerbouwLening uitgebreid

Er is een versoepeling aangekondigd waardoor VME's voor hetzelfde gebouw tot drie Mijn VerbouwLeningen gelijktijdig kunnen hebben. Ook zou de opnametermijn van drie jaar worden verlengd tot vier of vijf jaar en zou een ruimere waaier aan collectieve energiewerken in aanmerking komen.

We wachten op een meer concrete invulling, maar werpen alvast een blik op wat een en ander kan betekenen voor de besluitvorming, de financiële planning en de verkoop van appartementen in Vlaanderen.

Impact op appartementen

Wanneer een VME een omvangrijke investering over meerdere jaren kan spreiden, hoeft zij minder uitsluitend te rekenen op een grote onmiddellijke kapitaalopvraging.

Dat kan een renovatie die eerder werd uitgesteld opnieuw bespreekbaar maken. Waar de kostprijs van werken in de praktijk tot blokkeringsminderheden kan leiden, onder meer wanneer mede-eigenaars verschillend tegen de investering en de voordelen ervan aankijken, zouden deze maatregelen dergelijke patstellingen kunnen deblokkeren.

Dat neemt niet weg dat meningsverschillen over de aard en omvang van de renovatie blijven bestaan.

Ook in geval van een behapbare financiering moeten de mede-eigenaars het eens worden over de werken, de kosten en de toekomstige bijdragen. Daarbij blijft de wettelijke besluitvorming van toepassing en is voor beslissingen over werken aan gemeenschappelijke delen in beginsel een tweederdemeerderheid vereist. Dat is weliswaar genuanceerd voor wettelijk opgelegde werken, werken tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer, waarvoor volgens artikel 3.88 BW een beslissing bij volstrekte meerderheid volstaat.

Mijn VerbouwLening: meerdere leningen naast elkaar

De mogelijkheid om meerdere leningen naast elkaar te laten lopen, zou een gefaseerde aanpak aantrekkelijker kunnen maken. Zo kan men eerst de gebouwschil aanpakken en later de collectieve technieken, zonder noodzakelijk te wachten tot de financiering van een eerdere fase volledig is afgelost. Of en onder welke voorwaarden dat met de aangekondigde Mijn VerbouwLening mogelijk wordt, is vandaag nog niet concreet duidelijk. Maar een en ander zou wel aansluiten bij het door de Vlaamse overheid gepromote meerjarenonderhoudsplan en het renovatiemasterplan, waarbij men ook streeft naar fasering en dus naar verschillende momenten van investering en uitgaven in de toekomst.

Daar staat tegenover dat de aflossingen van opeenvolgende fases zich kunnen opstapelen. Een beslissing over een nieuwe lening verdient daarom meer dan een vergelijking tussen de kostprijs van de werken en de maandlast van die ene lening. Mede-eigenaars moeten kunnen zien welke kredieten al lopen, welke betalingen nog volgen en wat het gezamenlijke effect is op hun bijdragen. Een lange opnametermijn kan meer ruimte bieden voor de werfplanning, maar maakt een raming van die toekomstige lasten niet minder belangrijk.

Die oefening moet naast de bestaande middelen van de VME worden gelegd. Het gaat daarbij met name om het werkkapitaal voor periodieke uitgaven en het reservekapitaal voor niet-periodieke uitgaven, zoals de vernieuwing van een verwarmingssysteem of dakbedekking.

Dat laatste blijft niet onbelangrijk. Aangezien de wettelijke regeling al voorziet in de aanleg van een reservekapitaal en een minimale jaarlijkse bijdrage (tot hiertoe nog met de mogelijkheid voor de VME om met een viervijfdemeerderheid van die aanleg af te zien), is het gezond om lenen toch nog te beschouwen als een aanvulling op de financiële planning en niet als een vervanging ervan.

Taak voor de organen van de VME

Hier ligt een belangrijke taak voor de organen van de VME, in de eerste plaats voor de algemene vergadering (AV), die beslist welke werken worden uitgevoerd, maar ook hoe zij worden gefinancierd. Het is aangewezen dat de AV per fase beslist over de werken, de raming, de financieringswijze en de verwachte bijdragen, en de grenzen van het mandaat aan de syndicus concreet vastlegt.

De syndicus voert de beslissingen uit. Hij zal wel transparant met de VME moeten overeenkomen in welke mate hij de AV begeleidt bij het opstellen en afwerken van een logische agenda, dan wel daarvoor doorverwijst naar andere specialisten. Duidelijkheid voor alles.

Aankoop van een appartement

In de praktijk zal de aangekondigde uitbreiding wellicht de meeste gevolgen hebben waar de aflossingen van VME-kredieten door hun specificiteit integraal deel zullen uitmaken van de kostenstructuur die verbonden is aan de individuele kavels namens welke de leningen werden aangegaan. Dit is een oproep om aandachtig de vastgoedinformatie te lezen die men bij de aankoop van een appartement van de syndicus (artikel 3.94 BW) en achteraf, bij het verlijden van de akte, van de notaris (artikel 3.95 BW) ontvangt.

Bij de prijszetting bij de verkoop van appartementen zal men dus moeten beseffen dat de koper met veel aandacht naar de omvang van de maandelijkse bijdragen zal kijken.

De aankoop van een appartement in een gerenoveerd gebouw is aanlokkelijk, maar hieraan kunnen dus nog lopende aflossingen gekoppeld zijn. Het mag duidelijk zijn dat een overzicht van de lopende VME-kredieten bijzonder nuttig is. Meer bepaald een overzicht waaruit per lening het doel, het nog openstaande bedrag, de resterende looptijd en de geraamde bijdrage voor de betrokken kavel duidelijk blijken. Dit sluit trouwens naadloos aan bij de wettelijke regels voor informatieverstrekking en lasten bij overdracht.

Wat we echt zien, is dat de overheid met dit initiatief, in aansluiting op het renovatiemasterplan en een meerjarenonderhoudsplanning, de verschuiving van de noodzaak of perceptie van een eenmalige investering naar een gebouw met een financieel traject bestendigt en zelfs helpt faciliteren. Terecht, want dit is voor de mede-eigenaar beter behapbaar doordat de uitgaven worden gespreid.

Deze aangekondigde uitbreiding draagt zeker bij tot het haalbaar maken van een collectieve renovatie. Ze kan immers de dynamiek doen wijzigen in de manier waarop de mede-eigenaar het gebouw en zijn appartement beschouwt: niet langer alleen als eigenaar van een privatieve kavel in een gebouw, maar ook als deelnemer aan een langlopend financieel traject van de VME en dus het gebouw.

Wie vandaag instemt met een lening, beslist mogelijk over bijdragen die ook na een latere verkoop nog opgevraagd zullen worden. Wie morgen koopt, zal anderzijds willen begrijpen welke investeringen al zijn gedaan én welke financiële verplichtingen voor de VME nog doorlopen.

Conclusie: uitbreiding Mijn VerbouwLening biedt kansen

Deze aankondiging biedt kansen voor goed beheerde mede-eigendommen.

Een helder renovatieplan, een volledig overzicht van alle kredieten en transparante informatie bij verkoop maken het mogelijk de voordelen van gespreide financiering te benutten zonder de kosten ervan uit het oog te verliezen.

Dat helpt, zolang we natuurlijk beseffen dat lenen de uitvoering van een renovatie kan vervroegen, maar de rekening niet zomaar doet verdwijnen.

​Astrid Clabots

Lees hier andere teksten van meester Clabots over diverse aspecten van appartementsmede-eigendom.