​De pachtprijzencommissie bereikte recent een akkoord over de nieuwe pachtprijscoëfficiënten voor gronden en gebouwen. Deze coëfficiënten zijn geldig voor de periode 2025 tot en met 2028. Aangezien ze op 12 december 2025 werden gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad zijn ze van toepassing op alle pachtprijzen die vanaf deze datum vervallen.

De pachtprijzencommissie legt de pachtprijscoëfficiënten vast

De pachtwetgeving voorziet voor Vlaanderen in een driejaarlijkse onderhandeling tussen de pachters en de verpachters om de maximale pachtprijzen vast te leggen voor de volgende drie jaar. Dit gebeurt in de pachtprijzencommissie waarvan de samenstelling en de werking wordt geregeld in het Vlaams Pachtdecreet van 13 oktober 2023 en het ministerieel besluit van 18 november 2024.

De pachtprijzencommissie wordt samengesteld door de Vlaamse Regering en bestaat uit drie grondeigenaars, drie vertegenwoordigers van de pachters en twee personeelsleden van het Agentschap Landbouw en Zeevisserij waarvan één het voorzitterschap en één het onder-voorzitterschap opneemt (artikel 28 §1 van het Vlaams Pachtdecreet).

Volgens het Vlaams Pachtdecreet (artikel 29 §4) moet vooral de rendabiliteit van de afgelopen drie jaar in rekening gebracht worden bij het vaststellen van de pachtprijscoëfficiënten evenals de niet-gerealiseerde meerwaarde of minderwaarde ten gevolge van de evolutie van de prijzen van de gronden. De pachtcoëfficiënten worden toegepast op het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen van de betreffende landgoederen.

De kadastrale inkomens die oorspronkelijk werden vastgesteld waren voornamelijk gebaseerd op de vruchtbaarheid van de grond in een bepaalde landbouwstreek. De gemiddelde rendabiliteit van landbouwbedrijven in een bepaalde regio is vandaag eerder afhankelijk van het type landbouw dat zich in een bepaalde regio heeft ontwikkeld en is minder bepaald door de vruchtbaarheid van de grond. Om die reden zijn de coëfficiënten verschillend per streek en evolueren ze ook verschillend per streek.

Vanaf wanneer kunnen deze nieuwe pachtprijzen worden toegepast?

Het Vlaams Pachtdecreet (artikel 29 §2) bepaalt dat de nieuw vastgestelde coëfficiënten om de maximum toegestane pachtprijs te berekenen gelden voor de pachtprijzen die vervallen in de loop van een termijn van drie jaar, die aanvangt op de dag van de publicatie ervan in het Belgisch Staatsblad. Gezien deze publicatie plaatsvond op 12 december 2025 gelden deze coëfficiënten tot 11 december 2028.

Een aanpassing van de pachtprijs gaat in principe maar in vanaf de aanvraag voor herziening van de pachtprijs door de verpachter (of de pachter) en heeft enkel uitwerking op de pachtprijzen die vervallen na de kennisgeving van de vraag tot aanpassing. Dit betekent dat in het geval waar Kerstdag als vervaldag geldt wat in vele streken het geval is de kennisgeving eerstdaags moet gebeuren om onmiddellijk van toepassing te zijn. Deze kennisgeving moet op grond van artikel 71 van het Vlaams Pachtdecreet gebeuren bij beveiligde zending. Dit zal meestal een aangetekend schrijven zijn dat pas uitwerking heeft op de derde werkdag na de dag van verzending. In geval van een gerechtsdeurwaardersexploot of een afgifte tegen ontvangstbewijs geldt de dag van afgifte.

Een hogere pachtprijs en (extra) fiscale voordelen voor de privé-eigenaar

De wet voorziet eveneens dat de aldus vastgestelde maximumpachtprijs in bepaalde gevallen kan verhoogd worden. Meer bepaald is dit het geval voor loopbaanpachten en notariële (authentieke) pachtovereenkomsten met een eerste gebruiksperiode van achttien jaar of langer.

De ontvangen pachtprijs wordt bij privépersonen in de inkomstenbelasting niet belast op het werkelijk ontvangen bedrag maar wel op het geïndexeerd kadastraal inkomen (KI). Dit betekent dat slechts een fractie van de ontvangen pachtprijs wordt belast. Wanneer bijvoorbeeld in de zandstreek Vlaams-Brabant het kadastraal inkomen van een perceel van één ha 45 euro bedraagt, dan is de toegestane maximum pachtprijs 45 euro x 10,63 = 478,35 euro. De privé-eigenaar zal belast worden op het geïndexeerd kadastraal inkomen zijnde 45 euro x 2,2446 (coëfficiënt 2025) = 101 euro.

Voor loopbaanpachten waar een hogere pachtprijs toegestaan is (+50% voor gronden, +25% voor gebouwen) geldt een volledige vrijstelling in de inkomstenbelasting. De onroerende voorheffing blijft wel verschuldigd. Dezelfde vrijstelling geldt voor pachtovereenkomsten van gronden met een eerste gebruiksperiode van achttien jaar of langer waar de pachtprijs dus 36% tot 50% hoger mag zijn.

Nuttig om weten

• De fiscale gunstmaatregelen gelden enkel indien de maximum toegestane pachtprijs wordt gerespecteerd. Wie dus meer ontvangt dan de maximum pachtprijs wordt belast op de werkelijk ontvangen pachtprijs (in principe verminderd met 10% voor gronden en met 40% voor gebouwen).
• Een cultuurcontract (een overeenkomst van minder dan één jaar) valt niet onder pachtwet en is dus niet onderworpen aan de maximum pachtprijzen. Cultuurcontracten zijn enkel mogelijk tussen actieve landbouwers.
• Op laagstamaanplantingen is volgens vaste rechtspraak de pachtwetgeving van toepassing maar gelden geen maximum pachtprijzen omdat er geen specifieke coëfficiënten zijn voor vastgelegd.
• Te veel betaalde pacht kan door de pachter worden teruggevraagd. De terugbetaling is van toepassing op de vervallen en betaalde pachten van de vijf jaren die aan het verzoek van de pachter voorafgaan.
• De verpachter kan – zoals reeds vermeld – enkel een aanpassing vragen voor de toekomst.
• Sinds de inwerkingtreding van het Vlaams Pachtdecreet kan de pachter de pachtprijs enkel in geld voldoen.
• Na de eerste gebruiksperiode waarvoor een verhoging van de pachtprijs gold, wordt de pachtprijs teruggebracht naar zijn normale niveau.
• De onroerende voorheffing is ten laste van de verpachter met uitzondering van het gedeelte dat betrekking heeft op een belastingverhoging wegens gebouwen, werken of aanplantingen die door de pachter zijn aangebracht.
• Het bewijs van betaling van de pachtprijs en het bedrag ervan kan geleverd worden door alle rechtsmiddelen, getuigen en vermoedens inbegrepen.
• De coëfficiënten om de maximum toegestane pachtprijzen zijn vastgelegd per landbouwstreek en per provincie. Om de exacte ligging van landgoederen terug te vinden kan je terecht op Geopunt Vlaanderen (www.geopunt.be) via de knop “lagen” onder de hoofding landbouw/landbouwstreken.

Paul Van Der Schueren

​ De nieuwe pachtprijzencoëfficiënten gelden voor pachten die vervallen binnen de drie jaar vanaf de dag van de bekendmaking in het Belgisch Staatsblad. Ingevolge de publicatie op 12 december 2025 zijn de nieuwe (verhoogde) pachtcoëfficiënten al van toepassing op de Kerstdagpachten van eind 2025. Meer info in verband met de pachtwetgeving en de (modellen) voor de aanpassing van de pachtprijzen vindt u in de tweede editie van het boek “75 P(r)achtmodellen” die u kan bestellen via https://knopspublishing.be. Ook de nieuwe bepalingen van het Vlaams mestdecreet zijn hierin verwerkt.