Het principe: de aansprakelijkheid van de verkoper voor verborgen gebreken

Bij aankoop van een onroerend goed kunnen er na de aankoop gebreken opduiken, die bij de bezichtiging van het goed voor de verkoop, niet zichtbaar waren.
In principe is de verkoper verplicht om de koper te vrijwaren voor de verborgen gebreken die zich na aankoop van een woning of appartement manifesteren. Als de koper na aankoop ontdekt dat de dragende structuur van het dak eigenlijk volledig verrot is, of als hij vaststelt dat bepaalde muren vochtig staan, dan zou de koper de verkoper daar over kunnen aanspreken.

Dit principe kan echter gedeeltelijk buiten spel gezet worden …

De afwijking: een bevrijdingsclausule

Eenmaal de verkoop gerealiseerd is, wil de verkoper uiteraard vermijden dat de koper hem naderhand nog kan lastigvallen. Quasi alle verkoopakten bevatten dan ook een zogenaamde  bevrijdingsclausule : dit is een contractueel beding dat  voorziet dat de verkoper géén vrijwaring moet bieden aan de koper wanneer er eventuele verborgen gebreken opduiken na aankoop. Het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat zo’n clausule perfect rechtsgeldig is.

Als de verkoopakte zo’n clausule bevat is de verkoper niet aansprakelijk voor verborgen gebreken van de woning die hij verkoopt. Hierop is wel één hele belangrijke uitzondering. Als de verkoper kennis  had van het verborgen gebrek, dan is hij wel gehouden om de koper te vrijwaren voor alle gevolgen die uit dat verborgen gebrek voortvloeien. Dit is een juridisch principe dat al jaren vaststaat: men kan zich niet bevrijden voor zijn eigen kwade trouw.

Kortom, de verkoper is bij aankoop van de woning sowieso verplicht om de koper in te lichten over de verborgen gebreken waarvan hij kennis heeft.

Procedure en bewijslast

Als de verkoper niet de eerlijkheid heeft gehad om de koper in te lichten omtrent het verborgen gebrek, kan de rechter die verkoper dwingen om een schadevergoeding te betalen.

Die toegekende schadevergoeding moet de koper dan toelaten de kosten te dragen om bijvoorbeeld, het dak te vernieuwen, de muren te laten behandelen door een gespecialiseerde vochtbestrijdende firma, enz…

Bij procedures inzake verborgen gebreken moet de koper zich wel bewust zijn van de bewijslast die op hem rust.
De koper moet namelijk bewijzen dat de verkoper kénnis had van het verborgen gebrek. Dit bewijs zal niet altijd zo simpel te leveren zijn. Enkele voorbeelden uit de praktijk:

• De verkoper van een appartement verzwijgt dat de ondergrondse garages van het appartementsgebouw kampen met waterinfiltratie. Aan de hand van de verslagen van de vereniging der mede-eigenaars kan vaak worden aangetoond dat de verkoper hiervan wel op de hoogte was.
• De koper van een woning ontdekt, na de aankoop, dat de westergevel waar een grote kast voor stond, kampt met schimmelvlekken als gevolg van een vochtige muur.  Als er kan worden aangetoond dat deze kast bewust op die plaats was gezet om dat gebrek te verdoezelen, kan men hieruit afleiden dat de verkoper op de hoogte was van het aanwezige gebrek.

De slaagkans van een dergelijke procedure tot vrijwaring wegens verborgen gebreken moet steeds onderzocht te worden aan de hand van alle concrete gegevens van het dossier.

Koen Vandenberghe

VDV advocaten