Op 1 september 2021 trad Boek 3 ‘Goederen’ van het Burgerlijk Wetboek in werking. Deze kroniek geeft een overzicht van uitspraken die het Hof van Cassatie en het Grondwettelijk Hof sinds die datum hebben geveld over goederenrechtelijke kwesties die relevant zijn voor de notariële praktijk. In een uitgebreid rechtspraakoverzicht in Rechtskroniek voor het Notariaat gaat Joke Baeck op allerlei aspecten in. In twee artikels voor Jubel delen we een uittreksels van cassatierechtspraak over het appartementsmede-eigendom. Dit eerste artikel focust op cassatierechtspraak over de statuten.
De hierna besproken uitspraken hebben grotendeels nog betrekking op het oude goederenrecht, maar behouden hun relevantie voor het nieuwe goederenrecht, aangezien de regels inzake appartementsmede-eigendom nagenoeg ongewijzigd zijn overgenomen in Boek 3 BW. Het rechtspraakoverzicht uit de besproken periode heeft betrekking op vier deelonderwerpen: de statuten, de vereniging van mede-eigenaars, de algemene vergadering en de afwijking van de regels van het appartementsrecht. In de twee artikels voor Jubel komen de statuten en de VME aan bod. In het uitgebreide artikel staat professor Baeck nog bij heel wat andere aspecten stil. Naast appartementsmede-eigendom gaat ze ook dieper in op burenrelaties en publiciteit.
Bepaling van de aandelen in de gemeenschappelijke delen
Verweerders waren eigenaar van een appartement in blok A van een residentie, waaraan krachtens de basisakte het exclusief gebruik en genot van een aanpalende tuin verbonden was (Cass. 19 februari 2026). Die tuin maakte deel uit van de gemeenschappelijke delen van het appartementsgebouw. Bij de berekening van de aandelen in de gemeenschappelijke delen had de notaris voor de appartementen van blok A de helft van de oppervlakte van de aanpalende tuin of het aanpalend terras meegeteld in de nettovloeroppervlakte van het privatief. De appelrechter oordeelde dat deze berekeningswijze in strijd was met de dwingende bepalingen van artikel 577-4, § 1, tweede lid oud BW en stelde een landmeter-expert aan met als opdracht een herberekening op te maken waarbij uitsluitend de nettovloeroppervlakte van de privatieve gedeelten in aanmerking werd genomen.
Het Hof van Cassatie vernietigde deze beslissing. Onder verwijzing naar artikel 577-4, § 1, tweede lid oud BW beklemtoonde het Hof dat de aandelen in de gemeenschappelijke delen moeten worden bepaald op basis van de waarde van de privatieve delen, waarbij naast de nettovloeroppervlakte ook de bestemming en de ligging in rekening dienen te worden gebracht, voor zover deze de waarde van de privatieve delen beïnvloeden. De appelrechter die oordeelt dat de aandelen uitsluitend op basis van de nettovloeroppervlakte moeten worden berekend, zonder de ligging en bestemming in rekening te brengen, verantwoordt zijn beslissing dan ook niet naar recht.
Dit arrest behoudt zijn gelding onder Boek 3 BW, dat de regel van artikel 577-4, § 1, tweede lid oud BW ongewijzigd heeft overgenomen in artikel 3.85, § 1, tweede lid BW. Het bevestigt dat de bepaling van de aandelen niet tot één louter mathematisch criterium te herleiden is.
Aanvangstijdstip van de bijdrageplicht in de gemeenschappelijke lasten
Het reglement van mede-eigendom moet een regeling bevatten van de verdeling van de lasten van de gemeenschappelijke delen. In dit arrest verduidelijkte het Hof van Cassatie wanneer die bijdrageplicht van de mede-eigenaars een aanvang neemt (Cass. 2 september 2021).
De feiten hadden betrekking op een appartementsgebouw waarvan de gemeenschappelijke delen wegens gebreken nog niet voorlopig waren opgeleverd, terwijl de privatieve delen wel al waren opgeleverd en bewoond. De discussie betrof de vraag wie de facturen voor de nutsvoorzieningen met betrekking tot de gemeenschappelijke delen moest dragen: de bouwpromotor dan wel de VME en de deelverenigingen. Zowel in eerste aanleg als in hoger beroep werd geoordeeld dat de bouwpromotor deze facturen moest betalen. Het Hof van Cassatie verwierp het door de bouwpromotor ingestelde cassatieberoep.
Het Hof oordeelde dat de plicht tot bijdrage in de gemeenschappelijke lasten veronderstelt dat de gemeenschappelijke delen kunnen worden gebruikt overeenkomstig hun bestemming, wat in beginsel het geval is vanaf de voorlopige oplevering ervan. Behoudens andersluidend beding draagt de eigenaar van een privatieve kavel bijgevolg pas bij in de gemeenschappelijke lasten vanaf de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen.
Deze uitspraak blijft onverkort gelden onder Boek 3 BW, dat de bepalingen over de bijdrage in de gemeenschappelijke lasten niet heeft gewijzigd.[1] Deze uitspraak maakt duidelijk dat de bijdrage in de gemeenschappelijke lasten niet noodzakelijk samenvalt met de (voorlopige) oplevering of ingebruikname van het privatieve deel, maar in beginsel pas ontstaat vanaf de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen. Hierbij laat het Hof echter ruimte voor andersluidende clausules in de statuten.
Gevolgen van onregelmatige of niet-gepubliceerde statutenwijzigingen
Deze twee arresten behandelen verwante rechtsvragen over de gevolgen van een statutenwijziging die niet met de vereiste meerderheid tot stand is gekomen of die niet aan alle wettelijke vormvereisten voldoet.
In Cass. 12 januari 2024 stond de vraag centraal of een statutenwijziging die nooit in een authentieke akte was vastgelegd en dus ook nooit was overgeschreven, tegenwerpelijk is aan de VME. In de onderliggende zaak waren de aandelen in de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw oorspronkelijk vastgesteld in de basisakte van 1993. In 1994 had de algemene vergadering bij unanimiteit beslist om de aandelen in de gemeenschappelijke delen te wijzigen, maar die beslissing, die een statutenwijziging inhield, was nooit vastgelegd in een authentieke akte en dus ook nooit overgeschreven op het toenmalige hypotheekkantoor (thans het kantoor rechtszekerheid). Toen de algemene vergadering in 2020 bij gekwalificeerde meerderheid besliste om terug te keren naar de oorspronkelijke verdeling, stelde één van de mede-eigenaars een vordering tot vernietiging van die beslissing in. De appelrechter oordeelde vooreerst dat de statutenwijziging van 1994 ondanks het gebrek aan overschrijving tegenwerpelijk was aan de VME. Vervolgens vernietigde de appelrechter de beslissing van de algemene vergadering van 2020 omdat die niet met unanimiteit was genomen.
Het Hof van Cassatie bevestigde dat een statutenwijziging ook bij gebrek aan overschrijving tegenwerpelijk is aan de VME. Het Hof overwoog dat een statutenwijziging op grond van artikel 577-4, § 1 oud BW moet worden vastgelegd in een authentieke akte en dat die akte op grond van artikel 1 Hypotheekwet (hierna: ‘Hyp.W.’) moet worden overgeschreven. Het gebrek aan overschrijving heeft echter enkel tot gevolg dat de statutenwijziging niet tegenwerpelijk is aan bepaalde derden te goeder trouw. De VME is evenwel geen derde in de zin van artikel 1 Hyp.W., zodat een statutenwijziging ook zonder overschrijving aan haar tegenwerpelijk is.
Die rechtspraak wordt voortgezet in Cass. 2 mei 2024, dat de bindende kracht behandelt van een statutenwijziging die niet met de vereiste meerderheid werd genomen en evenmin het voorwerp uitmaakte van een authentieke akte of overschrijving. Binnen de betrokken appartementsmede-eigendom bestond al jaren discussie over de toepasselijke verdeelsleutel voor de gemeenschappelijke lasten. Op een bijzondere algemene vergadering van 1997 was een verdeelsleutel vastgesteld die afweek van de statuten, waarbij nooit een vordering tot vernietiging tegen die beslissing was ingesteld. Toen die verdeelsleutel van 1997 later niet meer werd toegepast bij de lastenafrekeningen, oordeelde de appelrechter dat met de beslissing van 1997, die een statutenwijziging inhield, geen rekening moest worden gehouden, omdat zij niet met de vereiste 4/5-meerderheid was genomen en bovendien niet het voorwerp uitmaakte van een authentieke akte, evenwel zonder vast te stellen dat die beslissing ooit vernietigd was.
Het Hof van Cassatie vernietigde die beslissing. Volgens het Hof houdt een beslissing van de algemene vergadering niet op te bestaan enkel omdat zij niet met de vereiste meerderheid werd genomen. Zolang zij niet is vernietigd of de lastenverdeling niet door de rechter wordt gewijzigd, behoudt zij haar bindende kracht. Daarnaast bevestigde het Hof, in het verlengde van het arrest van 12 januari 2024, dat het ontbreken van een authentieke akte of van overschrijving enkel gevolgen heeft ten aanzien van bepaalde derden te goeder trouw. Degenen die zelf bij de beslissing betrokken waren, kunnen zich dus niet op het gebrek aan overschrijving beroepen om die beslissing buiten werking te stellen.
Beide arresten behouden hun relevantie onder Boek 3 BW. Zij bevatten twee regels die ook onder het nieuwe goederenrecht gelden: (1) een beslissing van de algemene vergadering tot wijziging van de statuten is bindend zolang zij niet door de rechter is vernietigd, ook al werd zij niet met de vereiste meerderheid genomen; en (2) het gebrek aan authentieke akte of overschrijving kan door de VME zelf niet worden ingeroepen om een eigen vergaderbeslissing buiten werking te stellen.
Hoofddocent Privaatrecht Centrum voor Verbintenissenrecht en Goederenrecht UGent
Dit artikel is een korte versie van het uitgebreide rechtspraakoverzicht van de auteur dat verscheen in Rechtskroniek voor het notariaat, deel 48 onder de titel “goederenrecht voor de notariële praktijk. Kroniek van rechtspraak van het Hof van Cassatie en het Grondwettelijk Hof (1 september 2021 – 1 maart 2026)”. RKN wordt uitgegeven door KnopsPublsihing. Meer info.
0 reacties