​Bedrijfsvastgoed of andere onroerende goederen kunnen om diverse redenen een poos leeg komen te staan zonder inkomsten te genereren. Desalniettemin krijgt u een aanslag van onroerende voorheffing op uw bord, vaak aanzienlijke bedragen. Kwijtschelding of vermindering van die onroerende voorheffing kan evenwel onder voorwaarden worden geclaimd. Bij een improductiviteit van langer dan twaalf maanden moet worden aangetoond dat die te wijten is aan omstandigheden buiten uw wil om. Voor het aanslagjaar 2025 kan dit middels een bezwaarschrift, waarvoor de termijn nog loopt tot 31 maart 2026.

Onroerende voorheffing: bijzondere termijn voor bezwaar bij onproductiviteit

De onroerende voorheffing is elk jaar verschuldigd voor al wie op 1 januari van het aanslagjaar eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker is van onroerend goed.

Deze onroerende voorheffing is al enige jaren regionale, voor onze praktijk dus in essentie Vlaamse, materie, beheerst door de Vlaamse Codex Fiscaliteit.

Bezwaren ten aanzien van de Vlaamse belastingen zoals onder meer de onroerende voorheffing, leegstandsheffing, erfbelasting, schenkbelasting, enz., moeten worden gemotiveerd en op straffe van verval worden ingediend binnen een termijn van drie maanden na ontvangst van de aanslag.

Zolang er geen beslissing is gevallen over het bezwaarschrift, mag dit bezwaar worden aangevuld met nieuwe argumenten of stukken, ook buiten die termijn van drie maanden.

Er is evenwel een specifieke termijn wanneer het bezwaar ertoe strekt kwijtschelding of proportionele vermindering van de onroerende voorheffing te bekomen ingeval van onproductiviteit. Hiervoor voorziet de wet een termijn tot 31 maart van het jaar dat volgt op het aanslagjaar. Concreet voor aanslagen in de onroerende voorheffing over het aanslagjaar 2025 loopt de termijn tot en met dinsdag 31 maart 2026.

Met andere woorden: stel dat u bijvoorbeeld in september 2025 een aanslagbiljet in de onroerende voorheffing hebt ontvangen, dan is in die context de termijn nog niet verstreken. Dit kan nog tot eind maart.

Het kadastraal inkomen en dus de onroerende voorheffing worden proportioneel verminderd naar verhouding tot de duur en de omvang van de onproductiviteit, van het ontbreken van het genot van inkomsten of van het verlies ervan.

Voorwaarden voor kwijtschelding of proportionele vermindering onroerende voorheffing

Om de kwijtschelding of proportionele vermindering van de onroerende voorheffing te kunnen bekomen gelden een aantal voorwaarden, die concreet moeten kunnen worden hardgemaakt in het bezwaar.

• Een eerste voorwaarde is dat het gaat om een gebouw dat niet-gemeubileerd is. Dit kan worden bewezen aan de hand van foto’s, plaatsbezoek, attesten van leegstand, vaststellingen door een gerechtsdeurwaarder, brief van de gemeente, proces-verbaal van politie, verklaringen, enz. Voor zover er nog een aantal materialen, machines, producten, in de leegstaande bedrijfslokalen zouden staan, zou dit in principe de vrijstelling niet mogen beletten, mits het geen gebruik als stockageplaats wordt en mits duidelijk is dat die goederen ten gevolge van het stilleggen van de nijverheid bestemd zijn om te worden verkocht of overgebracht.
• Een tweede voorwaarde is dat het gebouw volstrekt niet in gebruik is genomen en volstrekt geen inkomsten heeft opgebracht. Ook dit niet-gebruik moet in concreto worden bewezen, aan de hand van facturen voor water-, gas- en elektriciteitsgebruik (waarbij de beperkte bedragen desgevallend wijzen op de leegstand/onbruik), attesten inzake leegstand van de gemeente of Vlaamse overheid, enz.
• Een derde voorwaarde is dat het gebouw tijdens het aanslagjaar ten minste negentig dagen improductief is geweest.

Onproductiviteit van langer dan twaalf maanden

Als de onproductiviteit langer duurt dan twaalf maanden, dan moet worden bewezen – de meeste betwistingen gaan doorgaans daarover – dat deze situatie onvrijwillig is, of anders gesteld te wijten is aan omstandigheden buiten uw wil om. Uit de administratieve praktijk en de rechtspraak volgt dat er in concreto moet worden hardgemaakt dat er in het betrokken aanslagjaar voldoende redelijke inspanningen zijn geleverd om het gebouw terug productief te maken. Klassieke voorbeelden zijn het bewijs van tekoopstelling en/of tehuurstelling (via immokantoor, in eigen beheer advertenties of contacten).

Daarbij moet rekening worden gehouden met de specifieke aard en omvang van het betrokken gebouw; niet ieder gebouw is immers zomaar verkoop- of verhuurbaar (bv. een bedrijfssite met specifieke inrichting, industriële aanwending of andere activiteit; of het heeft een enorme oppervlakte, enz.). In dat geval kunnen noodzakelijke verbouwingswerken aan de orde zijn om het gebouw verkoops- of verhuurklaar te maken; vaak gaat dit gepaard met een vergunningsprocedure. Van een belastingplichtige kan echter ook niet worden verwacht dat hij werken zou moeten gaan uitvoeren die voor hem of haar verlieslatend of commercieel onverantwoord zijn. Soms zouden substantiële omvormingen moeten gebeuren die een fortuin zouden kosten. In dat geval kan een sloop, een herbestemming en/of herkaveling de meest aangewezen weg zijn. In voorkomend geval moet hiervan ook het bewijs van voldoende actie in het betrokken aanslagjaar kunnen worden voorgelegd, zoals bv. contacten (e-mails, verslagen, enz.) met architecten, landmeters, ingenieurs, de gemeente, enz. Ook hier is het vaak wachten op vergunningen.

Dat er voor aanslagjaar x niet afdoende bewijs van de (onvrijwillige) onproductiviteit en van de redelijke inspanningen tot productief maken zou blijken te zijn, belet uiteraard helemaal niet dat dit wel het geval kan zijn voor aanslagjaar x +1, x +2, enz. De oefening moet per aanslagjaar worden gemaakt.

Besluit

Tegen aanslagen in de onroerende voorheffing over het aanslagjaar 2025 kan worden opgekomen door middel van een bezwaar in te dienen uiterlijk 31 maart 2026, als het gaat om de vraag tot kwijtschelding of proportionele vermindering wegens onproductiviteit. De bewijslast ligt bij de belastingplichtige. Er moet dus een dossier worden opgemaakt met bewijsstukken inzake het niet-gemeubileerd zijn van het gebouw, het niet-gebruik ervan, de duurtijd, en vaak van het onvrijwillig karakter van de improductiviteit. Met nog een maand in het verschiet is het uitwerken van een gedocumenteerd bezwaarschrift dus zeker en vast een opportuniteit.

Dries Verhaeghe

​Volg ook onze IMPOSTO Tax Talks, ook op LinkedIn