De federale regering heeft recent beslist om het verlaagd btw-tarief van 6% opnieuw toe te passen op verkopen binnen afbraak- en heropbouwprojecten. Deze beslissing maakt deel uit van het paasakkoord en komt er na het eerdere wegvallen van deze regeling (op verkopen door projectontwikkelaars) begin 2024. Wel bleef er nog een overgangsregeling van kracht tot 30 juni 2025 voor projecten waarvoor de aanvraag voor de omgevingsvergunning vóór 1 juli 2023 werd ingediend.

Deze (vernieuwde) uitbreiding is welkom omdat sedert 1 januari 2024 het tarief van 6% bij afbraak en heropbouw enkel nog mogelijk was voor natuurlijke personen die hun enige eigen woning zelf lieten bouwen, of voor natuurlijke personen en vennootschappen die een woning lieten bouwen om die vervolgens te verhuren in het kader van sociale verhuur of langdurige verhuur. Een onderscheid tussen zelfbouwers en kopers was moeilijk te verantwoorden.

Permanente regeling vanaf 1 juli 2025 bij verkopen

Vanaf 1 juli 2025 wordt een nieuwe, permanente btw-regeling van kracht voor verkopen na afbraak en heropbouw. Het verlaagd btw-tarief van 6% zal opnieuw gelden in de volgende situaties:

• De koper gebruikt de woning als enige eigen woning, met een maximale bewoonbare oppervlakte van 175 m².
• De woning wordt bestemd voor sociale verhuur (zonder beperking op de oppervlakte).
• De woning wordt verhuurd aan een natuurlijk persoon voor langdurige bewoning, met een maximale bewoonbare oppervlakte van 175 m².

Het 6%-tarief is van toepassing op de btw die opeisbaar wordt vanaf die datum, dus de facto op facturen vanaf 1 juli 2025.

Verplichte voorafgaande verklaring 6% btw

Zoals bij de eerdere regeling blijft ook hier de verplichting bestaan om een voorafgaande verklaring (formulier 111) in te dienen via MyMinfin. Enkel facturen die dateren van na het indienen van deze verklaring komen in aanmerking voor het verlaagde btw-tarief.

Wijziging interpretatie 'enige eigen woning'

In eerdere circulaires die toelichting verschaften over de interpretatie van 'enige eigen woning' in geval van meerdere kopers of bouwheren, werd gesteld dat gehuwde of wettelijk samenwonende partners enkel konden genieten van het verlaagd tarief indien beide partners geen andere woning hadden. Dit zou wijzigen in die zin dat de beoordeling gemaakt zou worden per persoon. Als één van beide partners al een woning heeft en de andere niet, zou toch een deel van de woning onder het 6% btw-tarief vallen.

• Voor bouwheren zal dit gebeuren op basis van een schriftelijke verklaring die aan de aannemer wordt overhandigd.
• Bij kopers zal het gebaseerd zijn op de eigendomsaandelen in de heropgebouwde woning.

Dries Torreele – Vandelanotte