​Op 15 juli 2026 is in de Kamer van Volksvertegenwoordigers het Wetsvoorstel goedgekeurd tot invoeging van Boek 7 ‘Bijzondere contracten in het Burgerlijk Wetboek’. Boek 7 bevat, o.a. de regels van het nieuw algemeen huurrecht. Enkele dingen vallen op.

Bezetting ter bede krijgt een plaats en een definitie

Het contract waarbij een partij zich ertoe verbindt aan een andere partij het precaire gebruik en genot van een onroerend goed te verlenen tegen een prijs is geen huur maar een bezetting ter bede, voor zover het precaire karakter van het contract door legitieme redenen is gerechtvaardigd. De bezetting ter bede krijgt nu een eigen plaats in het wetboek.

Verbintenissen van de verhuurder in het nieuw algemeen huurrecht

Volgens het nieuw algemeen huurrecht zijn de verbintenissen van de verhuurder:

1. Het goed conform te leveren en het in die staat houden.
2. De huurder desgevallend vergoeden voor inrichtings- en veranderingswerken.
3. De huurder vrijwaren voor uitwinning door eigen daad of daden van derden.

Verbintenissen van de huurder in het nieuw algemeen huurrecht

Volgens het nieuw algemeen huurrecht zijn de verbintenissen van de huurder:

1. De huurprijs en de kosten betalen.
2. Het goed gebruiken als een voorzichtig en redelijk persoon.
3. Het uitvoeren van klein onderhoud, herstellingen en herstellingen die het gevolg zijn van een verkeerd gebruik of een gebrek aan onderhoud.
4. De teruggave van het gehuurde goed bij het einde van de huur.
5. Het stofferen van het onroerend goed of de overeengekomen zekerheid verschaffen.

Bijzondere verjaringstermijnen betreffende betaling

De vordering van de verhuurder tot betaling van het bedrag dat volgt uit de indexering bedraagt één jaar. De vordering van de verhuurder tot betaling van de huurprijs en kosten verjaart binnen de vijf jaar na de opeisbaarheid.

De vordering van de huurder tot terugbetaling van onverschuldigd betaalde bedragen verjaart binnen vijf jaar vanaf de betaling.

Teruggave van het gehuurde goed bij het tenietgaan van de huur

Bij de teruggave van het gehuurde goed spelen een belangrijke rol:

• Het bewijs leveren van de staat waarin het goed werd ontvangen.
• Het voorleggen van de omstandige aanvangsbeschrijving op tegenspraak.
• Eventueel het voorleggen van de aanvullende plaatsbeschrijving .

Indien één van de partijen erom verzoekt kan ook een plaatsbeschrijving bij vertrek worden opgemaakt.

Uitsluiting nietigheid door kennisgeving of buitengerechtelijke ontbinding

De desbetreffende bepalingen zijn van dwingend recht ten voordele van beide partijen.

Duur en tenietgaan

Een contract van bepaalde duur eindigt van rechtswege zonder opzegging. Een contract van onbepaalde duur wordt opgezegd met een redelijke termijn (= één maand). Een mondelinge huur wordt vermoed voor onbepaalde duur te zijn gesloten.

Ten aanzien van de stilzwijgende huurhernieuwing wordt het schriftvereiste afgeschaft en doven de zekerheden uit.

Bij overmacht gedurende de huurtijd gaat de huur van rechtswege teniet wanneer het goed geheel is tenietgegaan, terwijl bij het gedeeltelijk tenietgaan de huurder naargelang de omstandigheden beroep kan doen ofwel op prijsvermindering ofwel ontbinding.

Onderhuur en huuroverdracht

De rechten op onderhuur en huuroverdracht blijven toegelaten, behoudens afwijkende contractuele regeling.

Vervreemding van het goed

Het beginsel ‘koop breekt geen huur’ blijft stand houden mits de huur van het onroerend goed vaste datum heeft verkregen alvorens tot vervreemding van dit goed door de verhuurder zelf vaste datum heeft verkregen.

De vaste datum voor vervreemding leidt tot de indeplaatsstelling van de koper die, voor zover het contract dit voorziet, gebruik kan maken van een uitzettingsbeding binnen drie maanden na de verkrijging met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden en betaling van drie maanden opzegvergoeding.

Roland Timmermans

De auteur diept deze geheel nieuwe materie grondig uit in het handboek ‘Het nieuw algemeen huurrecht in hoofdlijnen geschetst” en van uitvoerige commentaren voorzien. Zie hier voor meer informatie over het boek, uitgegeven bij KnopsPublishing.