Accountancy en Fiscaliteit Expertise

Lagere belasting voor eigenaars met buitenlands vastgoed in zicht

Cazimir
Geschreven door Cazimir

Inmiddels is ons land reeds drie keer veroordeeld voor de ongelijke fiscale behandeling van buitenlandse onroerende goederen. Op 1 december heeft de minister van Financiën een oplossing op de regeringstafel gelegd om komaf te maken met deze ongelijke behandeling. Wat houdt deze oplossing precies in? 

Waarover gaat het?

Reeds geruime tijd zet het Hof van Justitie België onder druk om de fiscale regels rond het belasten van inkomsten van buitenlandse – in de EER gelegen – onroerende goederen in overeenstemming te brengen met het vrij verkeer van kapitaal. De huidige regelgeving bevat een ongelijke fiscale behandeling van onroerende goederen. Terwijl voor vastgoed gelegen in het buitenland een heffingsgrondslag gelijk aan de werkelijke huurprijs of -waarde wordt gehanteerd, wordt Belgisch vastgoed in beginsel belast op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen (KI), verhoogd met 40 procent, hetgeen aanzienlijk lager is dan de werkelijke huurprijs of -waarde.

Omdat de wetgever maar bleef stilzitten, werd België op 12 november een derde keer veroordeeld door het Hof van Justitie, ditmaal tot een boete van twee miljoen euro en een dwangsom van 7.500 euro per dag.

Wat houdt het voorstel in?

Nog geen drie weken later werd er een voorstel gelanceerd. Dit wetsontwerp houdt in dat voortaan ook buitenlandse onroerende goederen belast moeten worden op basis van een ‘kadastraal inkomen’. Of deze oplossing verder strekt dan louter de EER is thans nog onduidelijk.

Om het kadastraal inkomen te bepalen zullen eigenaars van buitenlands vastgoed een vragenlijst krijgen, waarmee ze informatie verschaffen zoals een beschrijving van het pand, de ligging en de normale verkoopwaarde (gelet op de gebouwde goederen in de regio). Als de normale verkoopwaarde niet bekend is, moeten ze de aankoopprijs en het aankoopjaar doorgeven, alsook de kostprijs en uitvoeringsdatum van eventuele renovatiewerken.

Indien dit wetsontwerp wordt aangenomen, dan geldt voor de fiscus maart 2022 als streefdoel om alle informatie te hebben vergaard, zodat de buitenlandse onroerende goederen kunnen aangegeven worden in de aangifte van juni 2022 met betrekking tot de inkomsten van 2021. Wie vanaf 1 januari 2021 een onroerend goed aanschaft in het buitenland, zal vier maanden de tijd krijgen om alle formaliteiten in orde te brengen.

Pro memorie: Wat is een kadastraal inkomen precies?

Het kadastraal inkomen is een fictief inkomen dat overeenstemt met het gemiddelde jaarlijkse netto-inkomen dat het onroerend goed zijn eigenaar moet opbrengen. Deze maatstaf zou als betrouwbaar kunnen doorgaan, mocht deze niet als referentietijdstip 1 januari 1975 hebben. Zo heeft de Hoge Raad van Financiën in haar advies van mei 2020 nog bepaald dat het KI geen gedegen maatstaf meer is om de belastbare basis van onroerende goederen te bepalen, aangezien deze ver afwijkt van de werkelijke huurprijzen.

Het voorstel kritisch doorgelicht

Ondanks dit advies, opteert de minister van Financiën ervoor om ook aan de buitenlandse onroerende goederen een dergelijk kadastraal inkomen toe te kennen, welk dan zal moeten worden teruggerekend naar 1975… Hij heeft dus geopteerd voor een oplossing welke wij al lachend in onze seminaries als een ‘mission impossible’ voorstelden. Een gigantisch werk voor de fiscale administratie omdat hun minister onvoldoende politieke moed heeft om te opteren voor een meer beleidsmatige lange termijn oplossing.

Impact op uw buitenlands vastgoed?

Het belasten van buitenlands vastgoed op basis van het kadastraal inkomen zou in principe een verlaging van de belastbare basis moeten inhouden, zelfs louter rekening houdende met het effect van het progressievoorbehoud. Echter, het kabinet Financiën rekent er blijkbaar op dat de aanpassing van de fiscale behandeling budgetneutraal is. De vraag rijst daarom of het toegekend kadastraal inkomen (te verhogen met 40%) effectief aanzienlijk lager zal in vergelijking met haar Belgische equivalenten.

Hoe de in de vragenlijst opgenomen gegevens gecontroleerd zullen worden, blijft thans nog een groot vraagteken. Naast de uitwisseling van informatie – zoals dit vandaag al bestaat – zou er worden teruggegrepen naar digitale middelen zoals Google Earth.

Of dit wetsontwerp erdoor komt, alsook wat de precieze impact op uw concreet dossier is: we volgen het verder op!

Wenst u op de hoogte te blijven? Volg Cazimir op LinkedIn!

Opmerking plaatsen

Uw naam wordt privé weergegeven op de website en is niet zichtbaar voor anderen. Uw e-mailadres wordt opgeslagen maar niet gepubliceerd.