Onderstaande tekst van Marjan Maes is een korte samenvatting van haar bijdrage voor het huldeboek Redelijk eigenzinnig… liber amicorum Eric Brewaeys, Philippe Colle, Erna Guldix en Bruno Maes. In haar tekst gaat Marjan Maes uitgebreid in op het concept van het omgekeerd woonkrediet en hoe dit toepasbaar kan zijn in ons Belgisch systeem.

“Reverse mortgages are key to solving the retirement income crisis”, zei Nobelprijswinnaar R.C. Merton al meermaals. Het omgekeerd woonkrediet (OWK) is een financieel product waarbij de kredietnemer, in casu gepensioneerde huiseigenaar, een lening aangaat bij een financiële instelling, met zijn woning als onderpand. Die lening vertaalt zich in een hoger maandelijks pensioeninkomen (of een combinatie van rente met kapitaal of nog, een doorlopend beschikbare kredietlijn). Belangrijk om weten is dat de gepensioneerde huiseigenaar blijft tot aan zijn overlijden. Het is na zijn overlijden dat de opgebouwde schuld aan de kredietverlener wordt afgelost via de verkoop van de woning op de markt.

We willen ten eerste begrijpen hoe het komt dat de markt voor een product met zoveel voordelen zo onderontwikkeld is. Ten tweede willen we op basis van een unieke bevraging bij vijftigplussers in België exploreren in welke mate het omgekeerd woonkrediet het pensioeninkomen kan verhogen.

Een groot voordeel van het omgekeerd woonkrediet is dat de gepensioneerde kan blijven wonen in de woning waaraan hij gehecht is

Hoe komt het dat dat markt voor een product met zoveel voordelen zo onderontwikkeld is?

Een eerste voordeel van het omgekeerd woonkrediet is dat de gepensioneerde blijft wonen in de woning waaraan hij gehecht is en nostalgische herinneringen bewaart. Uit talrijke enquêtes blijkt dat ouderen oud willen worden in hun eigen huis. Ten tweede, het omgekeerd woonkrediet biedt de gepensioneerde het voordeel zijn pensioeninkomen te verhogen. Zeker werknemers en zelfstandigen worden door een beperkt wettelijk en aanvullend pensioen geconfronteerd met een terugval in levensstandaard bij pensionering en het zal al niet evident zijn, gegeven de vergrijzing, om de wettelijke pensioenen te financieren. Ten derde, het omgekeerd woonkrediet kan bijdragen tot een lager armoederisico bij de huiseigenaars met een laag inkomen, de zogenaamde asset rich income poor.

Gezien die voordelen is het in zekere zin verwonderlijk dat er in België nog geen gereglementeerd kader is voor het omgekeerd woonkrediet. Maar ook in EU-landen en de VS die wel een OWK-wetgeving hebben ontwikkeld is de markt onderontwikkeld.

Het is in zekere zin verwonderlijk dat er in België nog geen gereglementeerd kader is voor het omgekeerd woonkrediet

Uit studies blijkt inderdaad dat gepensioneerden geen vragende partij zijn voor het omgekeerd woonkrediet vooral omdat ze een erfenis willen nalaten: hoe minder er van de waarde van het huis wordt opgesoupeerd, hoe hoger de erfenis voor de nabestaanden. Het omgekeerd woonkrediet kan echter ook een manier zijn om reeds voor het overlijden een deel van het vermogen van de woning door te geven aan kinderen. Het kan intervivos-transfers faciliteren op het optimale moment in de levenscyclus. Het feit dat ouderen het erfenismotief aangeven bij bevragingen lijkt daarom eerder te wijzen op nood aan financiële informatie. Uit eerder onderzoek blijkt bv. dat slechts één op twee bevraagden weet dat de kredietnemer bij een OWK huiseigenaar blijft tot zijn overlijden.

Risico voor de kredietverlener

Het belangrijkste obstakel voor het omgekeerd woonkrediet lijkt niettemin langs de aanbodzijde te liggen omdat de kredietverlener geconfronteerd wordt met aanzienlijke risico’s. In eerste instantie is er het risico dat de kredietnemer langer leeft dan verwacht. De typische no negative equity guarantee impliceert dat de schuld voor de nabestaanden geplafonneerd is tot de verkoopopbrengst van het onroerend goed. In tweede instantie is de evolutie van de waarde van het onroerend goed dat dienstdoet als onderpand onzeker en ook dat genereert een risico voor de kredietverlener. Het huis zou ook aan waarde kunnen verliezen bij gebrekkig onderhoud door de kredietnemer. Ten slotte, de kredietnemer bouwt een schuld op die toeneemt naarmate hij periodiek betalingen ontvangt. Zijn schuld neemt ook toe met de accumulerende rente op die uitbetalingen. En hier schuilt nog een derde risico, indien de rentevoet die wordt gehanteerd om het maximum ontleenbare bedrag vast te leggen, lager is dan de werkelijke interestvoet. Het omgekeerd woonkrediet leidt alzo tot een in de ogen van de klant kostelijk product, gezien de moeilijkheid voor de kredietverlener om bovengenoemde risico’s in te prijzen.

Impact van het omgekeerd woonkrediet op het pensioeninkomen: enquête bij vijftigplussers in België

In een tweede luik gaan we na, op basis van een bevraging van 5.750 Belgische vijftigplussers in hoeverre het OWK de terugval in levensstandaard bij pensionering kan opvangen. Hieruit blijkt dat bij de vijftigplussers 70 tot 80% huiseigenaar is. Meer dan 95% van de huiseigenaars ouder dan zeventig is bovendien vrij van hypotheeklast. Interessant is dat ook van de gezinnen die met moeite rondkomen 30 à 50% huiseigenaar is: dat zijn precies de asset rich income poor die boven de armoedegrens kunnen worden getild door hun slapend vermogen liquide te maken. Meer bepaald, indien het omgekeerd woonkrediet toegankelijk zou zijn voor huiseigenaars ouder dan 65 die vrij van hypotheeklasten zijn, zouden de pensioeninkomens aanzienlijk toenemen, niet enkel bij de hoge maar ook bij de lagere inkomens, ook al houden we rekening met allerlei beheerskosten. Het is natuurlijk een feit dat niet-huiseigenaars niet van het OWK zouden genieten. Maar het zou onzes inziens onterecht zijn om daarom het OWK niet te overwegen: als de impact op inkomensverdeling een bezorgdheid is, kan men de middelentest bij de Inkomensgarantie Ouderen op een doordachte manier differentiëren voor huurders ten opzichte van huiseigenaars.

Marjan Maes

Lees andere teksten over het huldeboek:

• Naar een effectieve vervolging van het strafbaar aanzetten tot discriminatie, haat of geweld via (online)media
• Het bewijs van het recht op vergoeding bij vermenging van eigen en gemeenschappelijke gelden
• De onafhankelijke bestuurder in financiële instellingen: enkele recente ontwikkelingen
• Verzekeringsdiensten in de EU-VK-handelsovereenkomst