VDV Advocaten

VDV Advocaten is een onafhankelijk advocatenkantoor ontstaan in 1953. Wij bieden een allround juridische dienstverlening door specialisatie in specifieke rechtsdomeinen.

Met VDV iLaw en VDV Incasso zetten wij ook innovatief in op de ontwikkeling van nieuwe niches en resultaatgerichte manieren van werken met het oog op duurzame juridische adviezen voor de ondernemer en de particulier, onze klanten.

Een kantoor met niches, dat u helpt, als het kan preventief, en als het moet u bijstaat tijdens procedures.

De geurhinder van een naburig bedrijf is onuitstaanbaar, uw nieuwe buurman is een lawaaimaker, de (luidruchtige) wegenwerken blijven maar aanslepen, op het naburig perceel dreigt een boom om te vallen en op uw woning terecht te komen, uw buur plaatst zijn lawaaierige airco-installatie tegen de perceelsgrens, door het optrekken van een groot appartementencomplex op het naburig perceel wordt het zonlicht uit uw woning gehouden,…

Buurtproblemen zijn inherent aan het samenleven. Door de band valt de hinder wel mee, maar als die bovenmatig wordt, kan men maar beter ingrijpen vooraleer het conflict escaleert en destructief wordt.

Sinds 1 september 2021 kan u de burenhinder efficiënt aanpakken met de wet van 4 februari 2020, die een nieuw goederenrecht invoerde. De leer van de bovenmatige burenhinder die zich doorheen de jaren sterk had ontwikkeld in de rechtspraak en rechtsleer, werd thans wettelijk verankerd in een nieuw Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek.

I. Situatie vóór de wetswijziging

Voor de hervorming werd bovenmatige burenhinder aangepakt met artikel 544 van het Burgerlijk Wetboek:

Eigendom is het recht om op de meest volstrekte wijze van een zaak het genot te hebben en daarover te beschikken, mits men er geen gebruik van maakt dat strijdig is met de wetten of de verordeningen.

Dit vrij algemeen voorschrift werd verder ingevuld door de rechtspraak, met als pilootarrest het ‘Kanaal- en Schoorsteenarrest’ van het Hof van Cassatie van 6 april 1960. Het hoogste Belgische Hof oordeelde dat, rekening houdend met de normale lasten die uit het nabuurschap voortvloeien, het evenwicht in stand moet worden gehouden tussen de eigenaars van naastgelegen percelen. De eigenaar die door een niet-foutieffeit aan zijn buurman een hinder oplegt die de maat van de gewone (nabuurschaps)lasten overschrijdt, is hem een rechtmatige en passende compensatie verschuldigd, zodat het evenwicht hersteld wordt. Men spreekt van de evenwichtsleer, gezien ze haar grondslag vindt in het evenwicht dat moet bestaan tussen de eigendomsrechten op naburige percelen. (Cass. 6 april 1960, Arr.Cass. 1960, 722, Pas. 1960, I, 915, concl. Adv. Gen. MAHAUX, JT 1960, 339, noot A. DE MEULDER, RCJB 1960, 257, noot J. DABIN, RGAR 1960, nr. 6.557, noot R. DALCQ.)

Met andere woorden werd door de rechtspraak een foutloze aansprakelijkheid ingesteld tussen buren die het evenwicht tussen hun respectievelijke eigendomsrechten niet respecteren. Het is dus niet vereist dat de bovenmatige hinder te wijten is aan een foutvan de buurman. Wel is vereist dat de bovenmatige hinder is toe te rekenen aan een (al dan niet rechtmatig) handelen of nalaten van de buurman. Indien niet kan worden aangetoond dat de bovenmatige hinder te wijten is aan een handelen of nalaten van de buurman, is de leer van de bovenmatige burenhinder niet van toepassing.

II. Situatie ná de wetswijziging

a. Wettelijke verankering van de leer van de bovenmatige burenhinder

De wetgever heeft de rechtspraak thans verankerd in boek 3 van het Burgerlijk Wetboek. Zo bepaalt het nieuw artikel 3.101, § 1, eerste lid B.W. het volgende:

Naburige eigenaars hebben elk een recht op het gebruik en genot van hun onroerend goed. Bij de uitoefening van hun gebruik en genot eerbiedigen ze het geschapen evenwicht door geen hinder op te leggen aan de nabuur die de normale ongemakken uit de nabuurschap overtreft en hem toerekenbaar is. ”

De hinder die de buurman veroorzaakt, moet aldus de normale ongemakken die het nabuurschap met zich meebrengt, overschrijden. De hinder moet dus bovenmatigzijn.

In het tweede lid van artikel 3.101, § 1 B.W. zijn thans een aantal criteriaopgenomen waarmee hoven en rechtbanken rekening moeten houden bij de beoordeling van het bovenmatig karakter van de hinder, met name:

– Het tijdstip van de hinder

Vb.: hinder die ’s nachts voorkomt, wordt strenger beoordeeld dan dezelfde hinder overdag

– de frequentie van de hinder

Vb.: éénmalige hinder zal zelden als bovenmatig worden beschouwd, recurrente hinder zal daarentegen meer aanleiding geven tot de toepassing van de foutloze aansprakelijkheid.

– de intensiteit van de hinder

Vb. Het aantal decibels bij geluidshinder

– de eerstingebruikneming van het onroerend goed van waaruit de hinder wordt veroorzaakt;

Vb. Indien de hinder ontstaat nadat de buurman eigenaar/huurder/opstalhouder/… is geworden van het naburig erf, dan is dat een pro-indicatie van de bovenmatigheid van de hinder. Indien de hinder reeds aanwezig was, dan is dat een contra-indicatie voor het abnormale karakter van de hinder.

– de publieke bestemming van het onroerend goed van waaruit de hinder wordt veroorzaakt.

Vb. Elke particulier moet zekere lasten dragen i.h.k.v. het algemeen belang (hinder bij openbare werken/hinder door een naastgelegen luchthaven). Voormeld gegeven geeft aan de overheid evenwel geen vrijgeleide. De overheid mag niet zonder vergoeding lasten opleggen die groter zijn dan die welke een particulier in het gemeenschappelijk belang moet dragen.

b. Sancties / bevoegde rechtbank

Om een einde te stellen aan de bovenmatig burenhinder, kan de klager zich tot de vrederechterwenden van de woonplaats van de nabuur. Het vredegerecht is de enige bevoegde rechtbank.

Overeenkomstig artikel 3.101 B.W. kunnen volgende maatregelen gevorderd worden:

– een geldelijke compensatie;

– een vergoeding van de kosten voor het uitvoeren van werken op het gehinderde onroerend goed om de hinder tot een normaal niveau te herleiden en/of;

– het bevel de handeling die het evenwicht verstoort/verbreekt te staken of op het hinderende onroerend goed maatregelen te nemen die de hinder verminderen tot het normale niveau.

Deze maatregelen kunnen cumulatief worden opgelegd, indien een combinatie van de bovenvermelde maatregelen de geschikte manier is om het evenwicht te herstellen.

c. NIEUW: de preventieve vordering

Voor de wetswijziging bestond geen eenduidigheid of een buurman een preventieve vordering kon instellen ingeval hij geconfronteerd werd met een louter risico op hinder of potentiële hinder.

Thans komt een einde aan deze onduidelijkheid. Artikel 3.102 B.W. voorziet in een strikt afgebakende preventieve actiemogelijkheid, waarbij men een preventieve maatregel kan vorderen indien het naburig onroerend goed ernstige risico’s inzake veiligheid, gezondheid of vervuiling veroorzaakt waardoor het evenwicht tussen de naburige onroerende goederen wordt verstoord of verbroken:

Indien een onroerend goed ernstige en manifeste risico's inzake veiligheid, gezondheid of vervuiling ten aanzien van een naburig onroerend goed veroorzaakt waardoor het evenwicht tussen de onroerende goederen wordt verbroken, kan de eigenaar of gebruiker van dat naburige onroerend goed in rechte vorderen dat preventieve maatregelen worden genomen teneinde te verhinderen dat het risico zich realiseert. ”

Deze preventieve vordering van de buurman vormt als het ware een aanvulling op de bezwaren die op milieu- en stedenbouwkundig vlak kunnen ingediend worden inzake vastgoed- en bouwprojecten. Meer bepaald kan de buurman de aanvang van de werken verhinderen of na aanvang deze laten stilleggen vooraleer hij enige hinder of schade heeft ondervonden. Tevens kan de buurman die bovenmatige hinder ondervindt preventieve beschermingsmaatregelen vorderen om zo het risico aan toekomstige burenhinder te voorkomen.

Het moet evenwel benadrukt dat een dergelijke preventieve maatregel niet lichtzinnig kan worden opgelegd. Er moet sprake zijn van ernstige, manifeste risico’s inzake veiligheid, gezondheid of vervuiling. Deze strikte afbakening moet beletten dat reeds vergunde bouwwerken zomaar kunnen worden stilgelegd.

III. Overgangsrecht/inwerkingtreding

De nieuwe artikelen 3.101 en 3.102 van het Burgerlijk Wetboek zijn op 1 september 2021 in werking getreden en zijn van toepassing op alle rechtsfeiten die zich hebben voorgedaan vanaf 1 september 2021. De gevolgen van rechtsfeiten die plaatsgevonden hebben voor deze datum, vallen nog steeds onder de toepassing van artikel 544 van het (oud) Burgerlijk Wetboek.

Manu Vansteenhuyse

VDV Advocaten

VDV Advocaten

VDV Advocaten is een onafhankelijk advocatenkantoor ontstaan in 1953. Wij bieden een allround juridische dienstverlening door specialisatie in specifieke rechtsdomeinen.

Met VDV iLaw en VDV Incasso zetten wij ook innovatief in op de ontwikkeling van nieuwe niches en resultaatgerichte manieren van werken met het oog op duurzame juridische adviezen voor de ondernemer en de particulier, onze klanten.

Een kantoor met niches, dat u helpt, als het kan preventief, en als het moet u bijstaat tijdens procedures.

Bekijk alle artikelen

Reageer

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.