Als derde en laatste deelstaat voorziet nu ook het Brussels Hoofdstedelijk Gewest een regelgevend kader voor de handelshuur van korte duur. De zogenaamde pop-up huur laat verhuurders toe een handelshuurovereenkomst af te sluiten voor een periode van maximaal één jaar. De Brusselse regeling is grotendeels opgemaakt in navolging van het Vlaamse pop-up decreet^[1] maar bevat ook enkele Brusselse accenten. Een overzicht:

Nood aan een regelgevend kader

Sinds de Zesde Staatshervorming kunnen de gewesten hun eigen regels uitvaardigen wat de handelshuurovereenkomsten betreft. Om in de specifieke noden van pop-up ondernemingen te voorzien, lanceerde het Vlaamse gewest in 2016 als eerste een decretale regeling. Een tweetal jaar later ondernam ook het Waalse gewest de nodige regelgevende stappen. Met de Brusselse Ordonnantie van 25 april 2019 beschikken voortaan alle deelstaten over een eigen regeling.

Een noodzakelijke stap, zo blijkt. De Handelshuurwet, daterend van 1951, was met een minimale negenjarige duurtijd op zijn zachtst gezegd onaangepast voor handelsactiviteiten met een beperkte duurtijd. Om aangepaste huurovereenkomsten te kunnen sluiten maakten pop-up’s gebruik van juridische achterpoortjes en onaangepaste rechtsfiguren, met rechtsonzekerheid tot gevolg. De nood om deze juridische leemte op te vullen werd intussen door alle deelstaten ingezien.

Het Vlaamse voorbeeld

De Brusselse Ordonnantie van 25 april 2019 vertoont een groot parallellisme met het Vlaamse pop-up decreet. De huurovereenkomst mag de maximale duurtijd van één jaar niet overstijgen en dient schriftelijk te worden afgesloten. Het is daarbij niet ondenkbaar dat partijen een huurovereenkomst sluiten voor een kortere duur. De decreet- en ordonnantiegever hebben immers niet voorzien in een wettelijke minimumduur.

Indien partijen na een kortere huurovereenkomst willen verlengen kan dat, zolang de maximale duur van één jaar niet wordt overschreden. Is dat wel het geval zal de overeenkomst onder de Handelshuurwet vallen. Stilzwijgende verlenging van de huur is wettelijk uitgesloten, zo wordt vermeden dat (één der) partijen ongewild onder het gemene handelshuur-regime zouden vallen.

De huurder kan op ieder ogenblik de overeenkomst beëindigen, met een opzeggingstermijn van één maand. Daarnaast kunnen partijen uiteraard ook in onderling overleg de overeenkomst een eind laten nemen.

De huurder mag, tenzij anders is overeengekomen, alle werken uitvoeren die nuttig zijn voor de onderneming. Vereist is dat de verhuurder hiervan bij aangetekende brief op de hoogte wordt gebracht en de werken noch de veiligheid, noch de netheid, noch de esthetische waarde van het gebouw in het gedrang brengen. De verhuurder kan bij het vertrek van de huurder eisen dat het gebouw in zijn oorspronkelijke staat wordt hersteld. Indien hij ervoor kiest de uitgevoerde verbouwingswerken te behouden, is hij hiervoor geen vergoeding verschuldigd.

Brusselse eigenheden

De Ordonnantie betreffende handelshuur van korte duur is echter geen exacte kopie van het Vlaamse decreet. Zo heeft de Brusselse ordonnantiegever een maximum voorzien wat betreft de huurwaarborg. Indien de verhuurder zo’n waarborg zou eisen mag het bedrag hiervan een maandhuur niet overstijgen.

Verder worden partijen verplicht een ingaande en uitgaande plaatsbeschrijving op te stellen. Indien hiervoor beroep wordt gedaan op een expert, schrijft de ordonnantie voor dat de kosten gelijk verdeeld worden over de partijen.

Overdracht van de huur en onderhuur zijn verboden, luidens artikel 15 van de ordonnantie. Onderhuur is echter toegelaten indien beide partijen hiermee schriftelijk instemmen. De vraag rijst of partijen in onderling overleg ook met de overdracht van de huur kunnen instemmen. Zowel in de Waalse als Vlaamse decretale regelgeving, of in de parlementaire werkzaamheden die eraan voorafgingen, kan worden teruggevonden dat het verbod op overdracht van huur en onderhuur slechts een aanvullend karakter heeft.

De ordonnantiegever heeft zulks enkel bevestigd ten aanzien van onderhuur. Dient hieruit a contrario te worden afgeleid dat de overdracht van huur in géén geval is toegestaan, of berust het stilzwijgen van de regelgever dienaangaande op een loutere vergetelheid? De parlementaire werkzaamheden geven geen uitsluitsel over de wil van de regelgever, waardoor het voorlopig gissen blijft.

Christophe Janssens

Meer lezen van VRG Brussel? Dat kan hier!

^[1] Decreet van 17 juni 2016 houdende huur van korte duur voor handel en ambacht