​Bij de inwerkingtreding van het nieuwe goederenrecht werden juridische tools aangereikt met het oog op de huidige en toekomstige transitie van gebouwen. Dit betekent dat er vandaag oplossingen voorhanden zijn voor bestaande gebouwen waarop bijkomende constructies worden opgericht (topping-up). Maar het betekent ook dat een doorgedreven renovatie niet noodzakelijk synoniem moet zijn met het behoud van de voormalige configuratie van het gebouw of behoud van functies van weleer. Met andere woorden bij het uitwerken van plannen voor bijkomende constructies is er ruimte om enige creativiteit op maat aan de dag te leggen. Maar het is wel nodig om naast de technische aspecten ook de juridische aspecten te bekijken, zoals de vraag of de statuten moeten herbekeken worden.

Praktische vragen bij renovatieplannen

• Hoe gaan we om met eigendomsrecht bij het bouwen van bijkomende verdiepingen?
• Waar plaatsen we zonnepanelen ? Hoe regelen we een systeem van energiedelen?
• Wat doen we met het ‘stookkot’ van weleer, na verwijdering van de inpandige stookolietank?
• Hoe staan we tegenover de aansluiting in de toekomst met een warmtenet? Mag dit vandaag überhaupt ?
• Welke fundamentele aanpassingen zijn nodig binnen het gebouw opdat we dit door renovatie kunnen aanpassen, tijdig, aan de vooropgestelde klimaatdoestellingen? Is een voorgenomen onderhoudsplan gespreid over de komende jaren compatibel met de inhoud van de statuten (Welke werkwijze? Wat met de rechten en plichten mede-eigenaren, huidige faciliteiten en gemeenschappelijke delen, omschrijving van de technische installaties anno vele jaren geleden? Wat met de opsplitsing privatieve en gemeenschappelijke delen die bepaalde aanpassingswerken in de weg zou staan?)
• …

Nood aan herbekijken en aanpassen van statuten

Het is duidelijk dat vele VME's niet alleen toe zijn aan een ‘feitelijke’ renovatie, maar ook aan een juridische screening van de statuten waarvan zij zich tot op vandaag bedienen maar waaraan zij zich bovenal ook gebonden weten. Niet enkel een nieuwe situatie noopt hiertoe, maar vaak zien we actueel dat zelfs de oorspronkelijke (al dan niet) vergunde bouwplannen van weleer al niet meer overeenstemmen met de inhoud van de statuten. Dergelijk scenario bemoeilijkt een renovatieproces. Statuten bijwerken, herwerken, aanpassen, corrigeren, in functie van de actuele situatie van het gebouw of zelfs al de voorgenomen toekomstvisie is louterend wanneer we streven naar duidelijkheid, transparantie en rechtszekerheid. Elke mede-eigenaar of kandidaat-koper vaart hier wel bij.

Men zal zich van deze noodzaak en daarmee het inzicht dat de statuten van jaren geleden een fotofinish betroffen van de staat van het gebouw op zeker ogenblik, bewust moeten worden. We zien vandaag dat de mede-eigenaren hier weigerachtig tegenover staan omwille van de kosten die dergelijke aanpassing met zich mee brengen. Dit behoeft immers een notariële tussenkomst, bovenal voorgegaan door een besluitvormingsproces en de uitwerking van de wenselijke tekst, hetgeen het ook nog maakt tot een tijdrovende activiteit.

Besluit: technische en juridische screening statuten gaan hand in hand

Daar waar de VME vandaag meer dan ooit nood heeft aan de technische screening van het gebouw, met het oog op het doen opstellen van een renovatiemasterplan, misschien wel een meerjarenonderhoudsplan.. bevelen we de parallelle juridische screening mét adviesverlening over mogelijke aanpassingen van de statuten stellig aan.

Dit is even belangrijk dan de consciëntieuze uitwerking van een financieringsdossier, waaraan men ook al te gemakkelijk voorbij gaat bij de aanbesteding van de werken. Vanuit deze beide terreinen ontkiemen meer dan eens, eerder verborgen dan openlijk, de oorzaken van het blokkeren van het renovatiedossiers.

​​Clabots Advocaten

Lees hier ook andere artikels van meester Clabots over appartementsmede-eigendom.