In de voorbije jaren zijn er heel wat wijzigingen doorgevoerd met betrekking tot fiscaliteit en onroerende goederen. Dat zorgt ervoor dat een aantal planningstechnieken om onroerend goed aan te houden of te onttrekken aan de vennootschap, interessanter of net minder interessant worden om te overwegen.

De patrimoniumvennootschap

Met de hervorming van de vennootschapsbelasting naar aanleiding van de zomerakkoorden van 2017, moet men zich de vraag stellen of het nog wel interessant is om een patrimoniumvennootschap aan te houden. Het grote voordeel van het onderbrengen van onroerend goed in een patrimoniumvennootschap blijft het feit dat de kosten voor de aankoop of verbouwing kunnen worden afgeschreven. Ook herstellingskosten zijn volledig aftrekbaar. Dit voordeel hebt u niet wanneer u een onroerend goed privé aankoopt. Recent voltrok zich bovendien een gunstige wijziging met betrekking tot de forfaitaire waarderingsregels voor de berekening van het belastbaar voordeel voor de kosteloze terbeschikkingstelling van een woning door een vennootschap aan een natuurlijk persoon. Vanaf 1 januari 2019 werd het voordeel van alle aard zowel bij een kosteloze terbeschikkingstelling door een vennootschap als bij een kosteloze terbeschikkingstelling door een natuurlijke persoon vastgesteld op het geïndexeerd kadastraal inkomen (KI) vermenigvuldigd met 2 x 100/60.

De voordelen van het oprichten van een patrimoniumvennootschap laten zich echter voornamelijk merken op korte termijn. Op lange termijn daarentegen, en met het oog op successieplanning, dient men toch rekening te houden met een aantal potentiële ongunstige gevolgen. Wanneer er kinderen zijn, kunnen de aandelen van de patrimoniumvennootschap op een fiscaal gunstige manier aan hen doorgegeven worden maar zij kunnen op dat moment zelf nog geen genot hebben van het onroerend goed en krijgen ook de inkomsten ervan niet. Indien het onroerend goed aan de patrimoniumvennootschap zou onttrokken worden om aan één van de kinderen toe te bedelen, zou een hoog prijskaartje moeten betaald worden aangezien het goed eruit gehaald wordt aan de werkelijke waarde en er ook nog eens vennootschapsbelasting op moet betaald worden.

Uitbreng of overdracht van onroerende goederen aan aandeelhouders

Niet enkel kinderen, maar ook aandeelhouders kunnen onroerend goed verwerven dat uit de vennootschap gehaald wordt. Dat toebedelen van onroerende goederen aan aandeelhouders heeft belangrijke fiscale gevolgen en ook hier rijst de vraag of de voordelen opwegen tegen de nadelen. Ten eerste wordt bij de overdracht van het goed een meerwaarde gerealiseerd waarop vennootschapsbelasting verschuldigd is. Ten tweede is de betaling van roerende voorheffing van toepassing aangezien de toebedeling van het pand wordt beschouwd als de uitkering van een dividend in natura. Ten derde, wanneer een onroerend goed van eigenaar wisselt, is er in regel een vorm van registratierecht verschuldigd. Indien de aandeelhouders reeds aandeelhouder waren op het moment waarop het pand initieel werd aangekocht, geldt een verlaagd tarief of zelfs het vast recht van 50 euro. Dit is echter enkel mogelijk in een personenvennootschap, hetzij een BVBA, VOF of Comm.V. Het onroerend goed blijft in zulke situatie wel in onverdeeldheid bij de vennoten. Indien meerdere vennoten echter uit die onverdeeldheid wensen te treden, stelt zich de vraag of het verdelingsrecht of het verkooprecht van toepassing is.

Gesplitste aankoop van onroerende goederen

Bij een gesplitste aankoop van onroerende goederen, koopt de ene partij de blote eigendom en de andere partij het vruchtgebruik. Na het overlijden van de vruchtgebruiker, wast het vruchtgebruik aan bij de blote eigendom. Bijvoorbeeld, de ouders kopen het vruchtgebruik en de kinderen de blote eigendom. De kinderen hebben op het ogenblik van de aankoop geen genot van het onroerend goed. De ouders wel. De ouders sterven voor hun kinderen en dan wast het vruchtgebruik aan bij de blote eigendom na het overlijden van beide ouders. Op dat moment worden de kinderen volle eigenaar van het goed zonder betaling van successierechten. De kinderen moeten wel kunnen aantonen dat zij over voldoende gelden  beschikten op het moment van de aankoop van de naakte eigendom.

In de praktijk komt het echter voor dat de kinderen op het moment van aankoop nog niet over de gevraagde fondsen beschikken. Een schenking van de ouders aan de kinderen verhelpt dit probleem maar toch is enige voorzichtigheid geboden. In het kader van de antimisbruikbepaling die sinds enkele jaren in het leven werd geroepen, besliste VLABEL immers dat enkel een geregistreerde schenking (mét betaling van 3% registratiebelasting) geldt als tegenbewijs van het vermoeden van een bedekte bevoordeling van de vruchtgebruiker ten aanzien van de blote eigenaar. In een recent arrest d.d. 15 juni 2018, vernietigde de Raad van State dit standpunt. Als gevolg daarvan, komen in principe nu ook niet-geregistreerde schenkingen, mits geldige aantoonbaarheid, in aanmerking als geoorloofd tegenbewijs van bedekte bevoordeling, maar volledige rechtszekerheid daaromtrent kan tot op heden niet gegarandeerd worden.  Voor VLABEL moet sowieso kunnen worden aangetoond dat diegene die de blote eigendom heeft gekocht op het moment van de aankoop de nodige fondsen had.

Verkoop van onroerend goed door een toevallige btw-plichtige

Het kopen en verkopen met btw zal voor ondernemers in het kader van een beroepsmatige activiteit de regel zijn. Interessant wordt het wanneer een toevallige btw-plichtige (oprichter) in het spel komt bij de verkoop van een ‘nieuw’ gebouw aan een onderneming binnen de twee jaar na het initieel verwerven van het onroerend goed. De toevallige btw-plichtige kan bijvoorbeeld beslissen om de blote eigendom te behouden, maar het vruchtgebruik voor een begrensde termijn contractueel te verkopen aan de onderneming. Toch kijkt de fiscus streng toe. Hoewel zulke vruchtgebruikconstructies dus een interessante afweging kunnen zijn, is expertise ter zake steeds aangewezen.

Vele mogelijkheden en planningstechnieken met betrekking tot fiscaliteit en onroerende goederen blijven dus het overwegen waard. Toch roept de praktijk interessante vragen op waarbij gedegen kennis en inzicht in de materie onontbeerlijk is.

Herman De Cnijf

De Fiscale Hogeschool biedt via gespecialiseerde lessenreeksen en seminaries de mogelijkheid aan externe professionals zich bij te scholen in fiscale thematieken. Binnen de lessenreeks “Fiscaliteit en Onroerend Goed” gaan diverse sprekers en specialisten dieper in op bovenstaande onderwerpen. Benieuwd? Meer informatie over de inhoud en opleidingsdata van deze lessenreeks vindt u hier.

Rechtstreeks inschrijven voor afzonderlijke seminaries kan tevens hieronder:

• Verkrijging met heffing van de BTW, maandag 18 februari 2019 (Brussel)
• De patrimoniumvennootschap, maandag 25 februari 2019 (Brussel)
• Gesplitste aankoop van onroerend goed, maandag 18 maart 2019 (Brussel)
• Onttrekking van een onroerend goed aan de vennootschap, maandag 29 april 2019 (Brussel)