Een woning aan zee op kosten van uw vennootschap, het blijft een doorn in het oog van de fiscus. Dit blijkt opnieuw uit een arrest van het Hof van Cassatie van 21 september 2018. Daarin neemt het Hof een strenge houding aan tegenover de aftrek van kosten van een woning aan zee die door de vennootschap ter beschikking wordt gesteld aan haar zaakvoerder.

Is de aankoop van de woning bedoeld om inkomsten te genereren?

Een doktersvennootschap koopt een woning aan de Belgische kust voor 70% in volle eigendom. De overige 30% van de woning wordt aangekocht door de zaakvoerder van de vennootschap en zijn partner. De zaakvoerder betaalt een jaarlijkse vergoeding voor het gebruik van de woning en de vennootschap brengt de gemaakte kosten voor de woning in mindering van haar belastbaar resultaat.

De fiscus weigert de aftrek van deze kosten en de zaak wordt uiteindelijk voorgelegd aan het hof van beroep te Antwerpen. Het hof oordeelt dat de fiscus de aftrek terecht heeft geweigerd. Er is immers niet voldaan aan de zogenaamde ‘intentionaliteitsvoorwaarde’: de kosten werden niet gedaan of gedragen om belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden (artikel 49 van het Wetboek Inkomstenbelasting). Bovendien houdt het verwerven van een woning volgens het hof geen verband met de werkzaamheid van een doktersvennootschap.

De vennootschap legt zich niet neer bij deze uitspraak, en tekent cassatieberoep aan.

Feitelijke elementen doorslaggevend

Ook voor het Hof van Cassatie vangt de vennootschap bot.

Sinds de mijlpaalarresten van 2015 is het vaste rechtspraak van het Hof van Cassatie dat, om gemaakte kosten in aftrek te brengen, er geen band met het maatschappelijk doel van de vennootschap vereist is. Een doktersvennootschap, waarvan het maatschappelijk doel bestaat uit het beoefenen van geneeskunde, mag bijgevolg investeren in vastgoed. Het was om die reden te verwachten dat het hof van beroep te Antwerpen teruggefloten zou worden door het Hof van Cassatie.

Het Hof nuanceert het arrest van het hof van beroep te Antwerpen enigszins, maar bevestigt wel de niet-aftrekbaarheid van de kosten op grond van de intentionaliteitsvoorwaarde. Het Hof van Cassatie stelt vast dat de kosten geenszins werden gemaakt om belastbare inkomsten te verwerven of te behouden. Deze afweging is uiteraard een feitenkwestie, die geval per geval moet worden beoordeeld.

De doorslaggevende elementen voor het hof zijn de volgende:

1. De aankoop van de woning werd bijna volledig gefinancierd met geleend geld.

2. De vennootschap kan niet aantonen dat ze werkelijk de intentie had om de woning te rentabiliseren. Ze betaalde aanzienlijke kosten voor de woning maar kreeg slechts een zeer bescheiden jaarlijkse vergoeding van haar zaakvoerder. Deze vergoeding voor het gebruik van de woning is bovendien beperkt tot het forfaitair bepaalde voordeel van alle aard waarop hij belast zou worden bij een kosteloze terbeschikkingstelling van de woning. Daarenboven werd de woning niet aan derden verhuurd.

3. De vennootschap toont niet aan dat het goed op termijn verkocht kan worden met een grote meerwaarde, temeer omdat het in onverdeeldheid toebehoort aan drie verschillende mede-eigenaars, die elk over een voorkooprecht beschikken.

Al deze omstandigheden samen wijzen er volgens het Hof op dat de vennootschap nooit de bedoeling heeft gehad om inkomsten te verwerven. Integendeel, de enige bedoeling blijkt te zijn privékosten van de zaakvoerder ten laste te nemen. Het gaat dus niet om beroepskosten van de vennootschap en de aftrek ervan wordt bijgevolg verworpen. De belastingplichtige bewijst niet dat aan de intentionaliteitsvoorwaarde is voldaan.

Besluit

In het bovenstaand arrest wordt opnieuw duidelijk welke richting het Hof van Cassatie uitgaat met haar rechtspraak. Daarbij staat niet langer het maatschappelijke doel van de vennootschap centraal, maar is de vervulling van de intentionaliteitsvoorwaarde van primordiaal belang. Weliswaar kunnen de kosten van een woning aan zee nog steeds aftrekbaar zijn, maar de belastingplichtige zal moeten aantonen dat het minstens de bedoeling is om met deze woning een rendabele activiteit te ontwikkelen of er later een grote meerwaarde op te realiseren.

Ten slotte merken wij op dat de zogenaamde ‘bezoldigingstheorie’ niet aan bod komt in dit arrest. De belastingplichtige argumenteert slechts dat de woning werd aangekocht als investering. De bezoldigingstheorie komt daarentegen pas ter sprake wanneer de belastingplichtige de terbeschikkingstelling van een woning beschouwt als een deel van de vergoeding van de zaakvoerder. Deze theorie kwam recent nog aan bod in onze nieuwsbrief. Wij herinneren er in dit verband graag aan dat het belangrijk is om de bezoldigingspolitiek van de vennootschap duidelijk te documenteren. Zo legt men de terbeschikkingstelling van de woning beter contractueel vast, laat men de raad van bestuur hierover beslissen, stelt men loonfiches op, … Hetzelfde geldt ook voor de intentionaliteitsvoorwaarde: voor de aankoop van een woning aan zee kan de vennootschap best een ‘business plan’ opstellen dat wordt opgenomen in een verslag van haar bestuursorgaan.

Emile Van Tongerloo

Wilt u meer nieuwsberichten lezen van DELBOO? Klik hier.