Advocaten Fiscalisten Vastgoedmakelaars

Aankoopstrategie in het licht van de hervorming van het verkooprecht

Geschreven door Jubel

In het licht van het nieuw Decreet inzake de hervorming van het verkooprecht, zal de kandidaat-koper die een aankoop beoogt, de rekening dienen te maken welk regime inzake registratierechten, oud dan wel nieuw, voor hem het gunstigst uitvalt.

Er zijn juridische technieken (o.a. de wederzijdse aankoop-verkoopbelofte) die toelaten zekerheid te bekomen omtrent de aankoop en daarbij toch aanspraak te kunnen maken op de nieuwe toekomstige tarieven.

Uiteraard wordt er daarbij van uitgegaan van de verwachting dat de Vlaamse Wetgever tijdig klaar geraakt met zijn huiswerk en de vooropgestelde datum van inwerkingtreding van het nieuw decreet gehaald wordt … Vermoedelijk wordt dat 1 juni 2018. Wij houden u uiteraard verder spontaan op de hoogte.

(1) Hervorming registratierechten (verkooprecht)

De nieuwe regeling voor registratierechten (aankooprecht) bij aankoop van een gezinswoning zal mogelijks voor de zomer van 2018 in werking treden.

In grote lijnen strekt het nieuw Decreet ertoe:

  • Het dubbel tarief bij aankoop van de gezinswoning (d.i. de eerst aangekochte woning waar men zal gedomicilieerd zijn en verblijven) af te schaffen. In plaats van de twee tarieven 10 % en 5 %, geldt voortaan het eenvormig tarief van 7 %.
  • De relevantie van het kadastraal inkomen (KI) op te heffen en te vervangen door een prijsgrens (200.000,00€); bij aankoop van een gezinswoning met verkoopprijs van minder van 200.000,00€ wordt de heffingsgrondslag verminderd met 80.000,00€ (d.w.z. op de eerste schijf van 80.000,00€ betaalt men geen verkooprecht, wat een extra vermindering geeft van 5.600€);
  • Bijkomende gunstmaatregelen te voorzien bij energetische renovatie van de woning: het tarief zal in dergelijk geval 6 % in plaats van 7 %, eveneens combineren met een vermindering van de heffingsgrondslag van 80.000, 00€ bij een aankoopprijs van minder dan 200.000,00€. Dit kan een extra korting van 4800,00€ opleveren.

(2) Zoektocht naar optimalisatie

De koper van een onroerend goed streeft uiteraard naar een optimalisatie t.a.v. van het verschuldigd aankooprecht. Dit wil zeggen dat hij zo weinig mogelijk rechten wil betalen.

Daarbij dient de koper in zijn zoektocht naar de minst belastbare weg echter rekening te houden met een aantal factoren.

De nieuwe regeling inzake het verkooprecht zal in bepaalde gevallen aanleiding geven tot een vermindering van de registratierechten.

Dit zal het geval zijn wanneer een gezinswoning wordt aangekocht met een KI boven de 745,00€; het effect wordt nog versterkt indien de verkoopprijs minder  dan 200.000,00€ bedraagt. Onder de oude regeling was het tarief van 10 % van toepassing; onder de nieuwe regeling het tarief van 7 % met bovendien een extra vermindering van 5.600,00€ (7 % op 80.000,00€ vrijstelling heffingsgrondslag).

Doch zal de koper in andere gevallen onder de nieuwe regeling meer betalen.

Dit laatste zal het geval zijn wanneer de aankoop van een  woning wordt beoogd, met een kadastraal inkomen lager dan 745,00€ en met een verkoopprijs van meer dan 200.000,00€.   Onder de oude regeling betaalde men 5 %; onder de nieuwe regeling wordt dat 7 % (zonder recht op extra vermindering van 5.600€).

Bijkomend dient men er rekening mee te houden dat de administratie steeds het KI van het aangekochte goed zou kunnen herwaarderen, indien zij meent dat het vastgesteld werd op een te laag bedrag. Dit is van belang voor aankopen die nog onder de oude regeling gebeuren.

(3) De wederzijdse aankoop-verkoopbelofte biedt soelaas

Het tarief (oude of nieuwe regeling) wordt bepaald aan de hand van de datum waarop de verkoopovereenkomst is tot stand gekomen. Dit is in principe niet de datum van notariële akte, maar de datum van de onderhandse verkoopovereenkomst (het compromis), los van eventuele opschortende voorwaarden die in de compromis zouden voorzien zijn.

Als dit tijdstip dateert van voor de inwerkingtreding van de nieuwe wetgeving, dan blijft de oude regeling van toepassing. In het andere geval is  de nieuwe regeling van het verkooprecht van toepassing.

Als de koper wil genieten van het oude recht zal de koper er belang bij hebben om een woning te kopen voor de inwerkingtreding van de nieuwe regels. De koper zal de ondertekening van de verkoopovereenkomst, waarbij de aankoop tot stand komt, niet uitstellen.

De notaris kan zich daarbij extra inspannen om de authentieke akte nog te verlijden (voorlezen en tekenen) voor de inwerkingtreding van het nieuwe decreet. Het is belangrijk dat elke onzekerheid omtrent de toepassing van het oude tarief uitgesloten is.

Het probleem stelt zich echter wanneer een kandidaat-koper thans een woning beoogt aan te kopen, maar er belang bij heeft dat de nieuwe regeling met betrekking tot het verkooprecht op zijn aankoop van toepassing is.

Het tijdstip van totstandkoming van de aankoop dient daartoe geplaatst te worden na de inwerkingtreding van de nieuwe regeling. Uiteraard wil de koper thans reeds de zekerheid omtrent zijn aankoop en de garantie dat beide partijen, koper en verkoper, verbonden zijn.

Een gewone verkoopovereenkomst biedt hier geen oplossing. Zelfs het voorzien van opschortende voorwaarden in het compromis is te onzeker en biedt geen rechtszekerheid omtrent het feit dat de overeenkomst nog niet tot stand is gekomen.

De techniek van de wederzijdse aankoop-verkoopbelofte zorgt daarentegen wel voor rechtszekerheid. Via deze techniek kan men het tijdstip van de totstandkoming van de verkoopovereenkomst in de tijd vooruitschuiven. Dit tot na de inwerkingtreding van het nieuwe decreet. De totstandkoming van de overeenkomst gebeurt maar bij het verlijden van de notariële akte. Ondertussen zijn beide partijen wel verbonden door de ondertekende belofte.

Pierre Vandepitte

VDV ADVOCATEN

Opmerking plaatsen

X