Het kadastraal inkomen en belastingen

Het kadastraal inkomen dient als basis voor de inning van de onroerende voorheffing.

De onroerende voorheffing slaat op de opbrengst van het onroerend kapitaal en niet op de winst gemaakt in het gebouw.

Het kadastraal inkomen vormt een element in de bepaling van het globaal inkomen voor de belasting van fysieke personen.

Hoe wordt het kadastraal inkomen vastgelegd?

Volgens artikel 471 W.I.B. 92 wordt er een kadastraal inkomen vastgesteld voor alle onroerende goederen, gebouwd of niet-gebouwd; met kadastraal inkomen wordt het gemiddeld normale netto-inkomen van één jaar bedoeld.

• Gemiddeld : omdat verondersteld wordt dat het inkomen overeenkomt met wat gemiddeld bekomen zou kunnen worden
• Normaal : omdat een inkomen dat abnormaal hoog of laag ligt niet in overweging wordt genomen bij het vastleggen van het kadastraal inkomen
• Netto : omdat een bepaald percentage mag worden afgetrokken voor de onderhouds- en reparatiekosten

Impliciet volgt hieruit dat het kadastraal inkomen, dat over het algemeen niet overeenkomt met het reële netto inkomen, onveranderd blijft, behalve indien aanzienlijke veranderingen later aan het gebouw zijn aangebracht (uitbreidingen, zolderkamers die bewoonbaar zijn gemaakt, enz.).

Het kadastraal inkomen vertegenwoordigt een verondersteld forfaitair inkomen en vertegenwoordigt dus niet de contractuele huur, noch de bruto huurwaarde, maar wel de netto huurwaarde.

Met bruto inkomen wordt het volledige bedrag van huur en huurvoordelen bedoeld.

De huidige kadastrale inkomens verwijzen steeds naar de referentieperiode die in overweging werd genomen bij de laatste algemene perekwatie van kadastrale inkomens, namelijk die van 1 januari 1975.

In casu wordt het kadastraal inkomen van een bebouwd perceel vastgelegd op basis van een geheel van referentiepercelen voor dit soort goederen. Het kadastraal inkomen bestaat dus uit de notie van een vast bedrag ten opzichte van een fictief bedrag, aangezien dit kadastraal inkomen zich baseert op de reële situatie van segmenten van de referentie in de immobiliënmarkt.

In concreto heeft het Kadaster een systematisch overzicht van vastgelegde locaties per kiesdistrict. De landmeter-experts van het Kadaster hebben de verschillende locaties bestudeerd en ze vervolgens geklasseerd volgens criteria die onder meer betrekking hebben op de typologie van de constructies (de zogenaamde indelingskengetallen) en op de kwaliteit van de ligging van de gebouwen ten opzichte van het kiesdistrict in kwestie.

Dit vormt een voldoende representatieve steekproef in de verschillende groepen van indelingskengetallen, zodat de barema’s van bruto huurwaardes per m² vastgesteld kunnen worden. Deze beantwoorden dan ook aan het globale concept van referentiepercelen.

Om het kadastraal inkomen van een gebouw vast te leggen, is het nodig om op voorhand het bruto huurinkomen te berekenen. Voor deze berekening moet men eerst de nuttige oppervlakte bepalen en kiezen welke selectiecriteria geschikt zijn om de barema van de unitaire bruto huurwaarde vast te leggen. De nuttige oppervlakte wordt berekend volgens wegingscriteria die onder meer betrekking hebben op de bewoonbaarheid en de hoogte van het plafond van de verschillende lokalen op de verschillende niveaus. De selectiecriteria verwijzen naar de typologie van het gebouw, naar de comfortelementen, naar de ligging ten opzichte van een vastgelegd kiesdistrict, naar de echte leeftijd van het gebouw en naar de nuttige oppervlakte.

De bruto huurwaarde is dus het resultaat van het toepassen van een handig gekozen unitaire waarde en aangepast aan bepaalde kenmerken die uniek zijn voor het gebouw in kwestie, vermenigvuldigd met de nuttige oppervlakte die zorgvuldig wordt berekend.

Om van de bruto huurwaarde van een bebouwd perceel naar de netto huurwaarde te gaan, heeft de wet een vermindering van 40% vastgelegd, ongeacht de leeftijd of de soort van het gebouw.

Dat betekent dat een nieuwbouwconstructie een kadastraal inkomen wordt opgelegd alsof het gebouwd was voor 1 januari 1975. Dit is een typisch Belgische, niet te begrijpen ongerijmdheid, onbegrijpelijk voor de belastingbetaler.

Meer dan veertig jaar later zijn er nog maar weinig experts die het noodzakelijke inzicht hebben om de intellectuele gymnastiek te kunnen beoefenen om zich het tijdperk van 1975 te herinneren.

Ook binnen de UGEB-ULEB geven de oudere leden de nodige kennis door aan de jonge generatie landmeter-experts om de huurwaarden in 1975 te schatten.

Afwezigheid van kadastrale perekwatie

De ‘huidige’ kadastrale inkomens komen dus niet meer overeen met de gemiddelde normale netto jaarlijkse huurwaarde die bestond op 1 januari 1975.

Sindsdien heeft er geen algemene perekwatie van de kadastrale inkomens meer plaatsgevonden, door een gebrek aan politieke wil.

Het is onzinnig om een perekwatie te begrijpen als een indexatie. Een perekwatie is een nieuwe, volledige evaluatie van alle kadastrale inkomens.

Het zou onbegrijpelijk zijn om simpelweg het oude kadastrale inkomen te vermenigvuldigen met een of andere coëfficiënt om bij benadering het nieuwe kadastrale inkomen vast te stellen.

Kennis van de huidige huurmarkt

Het is aan de experts om zich te documenteren en een betrouwbare documentatie te vormen van huurprijzen werkelijk overeengekomen tussen de verhuurder en de huurder.

De landmeter-experts van de UGEB-ULEB bundelen hun kennis op gebied van huurwaardes per m², per categorie van goederen volgens hun ligging, de nuttige oppervlakte, het aantal bewoonbare lokalen, de kwaliteit van de afwerkingen en de uitrustingen (badkamer, verwarming, enz.).

Geschreven door Francis Gabele, vice-president van UGEB-ULEB