In een recent vonnis (2 december 2015) heeft de rechtbank van eerste aanleg van West-Vlaanderen, afdeling Brugge, de fiscus opnieuw gelijk gegeven in de discussie of er sprake is een voordeel van alle aard bij de ‘gratis’ verkrijging van een gebouw bij het einde van het opstalrecht door de bedrijfsleider-opstalgever.

De feiten waren als volgt: een echtpaar heeft een recht van opstal toegestaan op hun grond aan hun vennootschap voor een duurtijd van 25 jaar. In de opstalovereenkomst werd voorzien dat de opstalnemer op zijn kosten een gebouw zou oprichten en dat dit gebouw bij het einde van het opstalrecht zonder enige vergoeding (en dus ‘gratis’) zou worden overgedragen aan de opstalgevers. De jaarlijkse canonvergoeding werd vastgesteld op 12.000 BEF.

Op 31 december 2009 neemt het opstalrecht een einde en wordt het echtpaar, op dat ogenblik beiden bedrijfsleider van de vennootschap, eigenaar van het gebouw zonder hiervoor enige vergoeding te betalen. De fiscus ziet in die gratis verkrijging de toekenning van een voordeel van alle aard in hoofde van het echtpaar dat werd toegekend naar aanleiding van hun beroepswerkzaamheden. Zij belast dit verkregen voordeel als een bezoldiging overeenkomstig artikel 32 WIB. Bijkomend vordert zij een belastingverhoging van 50%.

De rechtbank volgt het standpunt van de fiscus door te stellen dat het ondenkbaar is dat de opstalhouder identiek dezelfde overeenkomst zou hebben afgesloten met een derde en aldus bereid zou geweest zijn om bij het einde van de opstalovereenkomst de volle eigendom van het gebouw kosteloos te verstrekken aan die derde. De administratie heeft aldus terecht het voordeel bij de echtgenoten belast als bezoldiging, aldus de rechtbank.

Dit vonnis kadert in de ruimere problematiek van de beëindiging van het opstalrecht en de daarmee samenhangende verkrijging van de gebouwen door de bedrijfsleider-natuurlijke persoon. Vaak betaalt die bedrijfsleider daarvoor een natrekkingsvergoeding die lager is dan de ‘actuele waarde’ (of in sommige gevallen zelfs helemaal geen vergoeding). De fiscus is het daar niet mee eens en tracht de bedrijfsleider-opstalgever te belasten op dit verkregen ‘voordeel’. Dezelfde problematiek is van toepassing bij de vroegtijdige beëindiging van het opstalrecht.

De fiscus steunt hiervoor op artikel 6 Opstalwet dat bepaalt dat de opstalgever bij het einde van het opstalrecht gehouden is de actuele waarde van de opstallen te vergoeden aan de opstalhouder. Deze bepaling is evenwel slechts van aanvullend recht, zodat hier in de praktijk vaak van wordt afgeweken en er een lagere natrekkingsvergoeding wordt betaald (in het uiterste geval is er zelfs helemaal geen natrekkingsvergoeding verschuldigd). Zo’n lagere natrekkingsvergoeding is nochtans in vele gevallen vanuit een financieel-economisch standpunt perfect te verantwoorden. Zoals gezegd, is de fiscus het daar niet mee eens en meent zij het verschil tussen de ‘actuele waarde’ van de opstallen en de effectief betaalde natrekkingsvergoeding te moeten belasten in de personenbelasting als een voordeel alle aard.

Bij de beoordeling of er sprake is van een voordeel (de bewijslast van het bestaan ervan ligt bij de fiscus), worden onder andere volgende criteria in overweging genomen:

• het belangrijkste beoordelingselement vormt de duur van het opstalrecht. Hoe korter de duurtijd, hoe sneller de fiscus zal besluiten dat er sprake is van een voordeel op het einde;
• ook wordt gekeken naar de verhouding tussen de opstalvergoedingen (canon) en de natrekkingsvergoeding. Een lage canon tijdens de duurtijd van het opstalrecht, kan een lage of zelfs de afwezigheid van een natrekkingsvergoeding (en dus de gratis verkrijging) verantwoorden. In de hier besproken casus oordeelde de rechtbank evenwel dat de jaarlijks betaalde canon marktconform was.

De opstalovereenkomst vormt dus één geheel en moet beoordeeld worden rekening houdend met alle modaliteiten en voorwaarden die bij de vestiging ervan werden overeengekomen. Daarom is het van belang om vandaag uw opstalovereenkomst opnieuw onder de loep te nemen, om eventuele discussies met de fiscus op het einde van de rit te vermijden. Uiteraard kan Cazimir u hierin bijstaan. Want voorkomen is beter dan genezen!

CAZIMIR,

18 april 2016.