Niet zelden wordt een handelshuurovereenkomst beëindigd om reden van persoonlijk gebruik van het verhuurde goed door de verhuurder-rechtspersoon.
Dit motief kan in verschillende situaties ingeroepen worden:
- door de verhuurder bij het verstrijken van elke driejarige huurperiode zo deze mogelijkheid uitdrukkelijk werd voorzien in de handelshuurovereenkomst.
- door de verhuurder bij weigering van het verzoek tot huurhernieuwing van de huurder.
- door de derde-verkrijger van het gehuurde goed, wanneer de handelshuurovereenkomst een uitzettingsbeding omvat.
In deze blogtekst wordt dieper ingegaan op de vraag wat onder persoonlijk gebruik moet worden begrepen, in het bijzonder wanneer de verhuurder (of derde-verkrijger) een vennootschap is.
Wat wordt begrepen onder het uitzettingsmotief ‘persoonlijk gebruik’?
Het motief van persoonlijk gebruik houdt in dat de verhuurder-natuurlijke persoon het verhuurde goed zelf en daadwerkelijk in gebruik neemt, of dat hij het in gebruik laat nemen door zijn nauwe verwanten of een personenvennootschap.
Onder nauwe verwanten wordt begrepen: zijn afstammelingen, geadopteerde kinderen en bloedverwanten in de opgaande lijn of zijn echtgeno(o)t(e) of door diens afstammelingen, geadopteerde kinderen of bloedverwanten in de opgaande lijn.
Binnen de context van de handelshuurwet duidt de term personenvennootschap op alle vennootschappen, met uitzondering van de naamloze vennootschap. De kapitaalvennootschap komt in de context van de handelshuurwet overeen met de naamloze vennootschap.
Wanneer een personenvennootschap de begunstigde is van de beëindiging van de huur voor eigen gebruik, is vereist dat de verhuurder zelf werkende vennoot is of drie vierde van het kapitaal bezit dan wel alle werkende vennoten of de vennoten die minstens drie vierde van het kapitaal bezitten van deze personenvennootschap, in dezelfde graad van bloed- of aanverwantschap staan tot de verhuurder als de ‘natuurlijke’ verwanten die hiervoor vermeld zijn.
Sinds de afschaffing van het kapitaal in personenvennootschappen door het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen, is het niet volledig duidelijk hoe deze voorwaarde moet worden toegepast.
Wat in het geval dat de verhuurder of een derde-verkrijger een vennootschap is?
De verhuurder (of derde-verkrijger)-rechtspersoon kan eveneens een beroep doen op het uitzettingsmotief persoonlijk (eigen) gebruik. Hierbij is het belangrijk een onderscheid te maken tussen een personenvennootschap en een kapitaalvennootschap.
Beëindiging van de huur voor eigen gebruik
Zowel een personenvennootschap als een kapitaalvennootschap kan de lopende handelshuurovereenkomst beëindigen in de specifiek wettelijk omschreven gevallen om het verhuurde goed zelf te betrekken.
Beëindiging van de huur ten voordele van nauwe verwanten
De terminologie van de handelshuurwet is duidelijk ontleend aan het familierecht en lijkt te zijn geschreven met de verhuurder-natuurlijke persoon in gedachten. Met de verhuurder-rechtspersoon werd bij de redactie van de wet blijkbaar geen rekening gehouden.
De mogelijkheid om de huurovereenkomst te beëindigen ten voordele van bepaalde “verwanten” is voor de verhuurder-rechtspersoon dan ook niet van toepassing.
Beëindiging van de huur ten voordele van een personenvennootschap
De verhuurder-rechtspersoon kan de huur beëindigen voor persoonlijk gebruik ten voordele van een personenvennootschap.
Aangezien er in een vennootschapsrechtelijke context geen sprake kan zijn van enig ‘verwantschap’ ten opzichte van de verhuurder-rechtspersoon, is deze beëindiging enkel mogelijk ten voordele van een personenvennootschap waarvan de verhuurder-rechtspersoon zelf werkende vennoot is of 75% van het kapitaal bezit.
Daarnaast wordt, al is dit niet uitdrukkelijk in de wet vermeld, verwacht dat de verhuurder-rechtspersoon twee jaar werkend vennoot blijft of de vereiste kapitaalsdeelname aanhoudt.
Het is niet noodzakelijk dat de personenvennootschap reeds bestaat op het moment van beëindiging van de huur ten behoeve van deze personenvennootschap.
Belangrijk is dat de uitzetting altijd ten voordele van een personenvennootschap moet plaatsvinden. Een beëindiging ten voordele van een kapitaalvennootschap is niet toegestaan. De formele hoedanigheid van de verhuurder-rechtspersoon zelf is hierbij niet relevant: een kapitaalvennootschap mag optreden als verhuurder en de huurder uitzetten, zolang dit gebeurt ten voordele van een personenvennootschap waarvan zij werkend vennoot is of waarin zij minstens 75% van het kapitaal bezit.
Uitzonderingsregime voor de kapitaalvennootschap in geval van weigering van de huurhernieuwing
Indien een verhuurder-kapitaalvennootschap het persoonlijk gebruik als motief inroept tot weigering van de huurhernieuwing, zijn haar mogelijkheden uitermate beperkt. Het persoonlijk gebruik mag in dat geval enkel bestaan in het voornemen van de kapitaalvennootschap om a) de hoofdzetel van het bedrijf naar het verhuurde goed over te brengen of om b) die hoofdzetel uit te breiden indien zij in een naburig goed is gevestigd.
Wenst u advies over de beëindiging van een handelshuurovereenkomst of wenst u de opzegmogelijkheden contractueel te moduleren, aarzel dan niet om contact op te nemen met Intinya Law.
0 reacties