​De winter breekt aan, de nood aan actualisering van de werking van de schouwen in het appartementsgebouw doet zich weer concreet gevoelen. In nog heel wat appartementsgebouwen is voorzien in een collectief verwarmingssysteem, hetzij een systeem waarbij de ketels per appartement zijn aangesloten op de schouw, die fungeert als collectieve rookgasafvoer.

Wanneer in één van de kavels een ketel wordt vervangen door een condensatieketel, of een mede-eigenaar ten onrechte een ketel gebruikt die niet aan de huidige onderhoudsvereisten voldoet, brengt dat de nodige veiligheids- en gezondheidsrisico's met zich mee. De nodige aanpassingen zijn dan bijvoorbeeld afhankelijk van de huidige opbouw van de schouw (collectief meervoudig of enkelvoudig afvoerkanaal? bouwfysieke staat van de schouw ? ..) Men kan er niet om heen dat de vervanging van een ketel die aangesloten is op dergelijk collectief afvoerkanaal geen sinecure is.

Wetende dat doorgevoerde aanpassingen teweeg kunnen brengen dat bepaalde mede-eigenaren daardoor een nog perfect en rechtmatig werkende verwarmingsketel moeten vervangen (omschakeling condensatieketel), wetende dat gebouwen verschillende schouwen kunnen herbergen waardoor ook de bijdrageplicht in de kosten (nutscriterium ?) niet altijd aan de nodige duidelijkheid te wensen over laat, levert dit verhaal blijvend de nodige discussies op.

Kijk bijvoorbeeld naar deze casus waarover een vrederechter in Antwerpen moest oordelen (Vred. Antwerpen 5, 10 mei 2022): De gemeenschap van mede-eigenaren besliste om ALLE schouwen van het gebouw aan te passen. Gezien het nutscriterium (diverse schouwen waaraan clusters van mede-eigendommen gekoppeld), werd per schouw gestemd over uitvoeringsmodaliteiten van deze werken. In de cluster van eiseres werd geen enkele meerderheid gehaald opdat een offerte zou worden gekozen. Dit berokkent haar nadeel, want haar privatief verwarmingstoestel is afgekeurd. De syndicus en de VME bepleiten de argumenten van de twee andere mede-eigenaren en dat is niet ernstig, omdat het hen niet toekomt om de argumenten van deze individuele mede-eigenaren te verdedigen. De VME was immers duidelijk : de schouwen moeten worden aangepast. De weigeringsbeslissingen binnen de clusters van eiseres, veroorzaken haar persoonlijk nadeel doch ook de gemeenschap, die daarmee schaalvoordeel misloopt door de verschillende schouwen door dezelfde aannemer te laten aanpassen. Het behaalde voordeel voor de twee weigerende eigenaren is daarmee onevenredig met het gemiste schaalvoordeel en de impasse van eiseres. De weigeringsbeslissingen voor deze cluster worden vernietigd. Anderzijds gaat de vrederechter niet in op de vraag om de syndicus te veroordelen tot het doen uitvoeren van de werken onder mom van dringende en bewarende maatregel omdat deze werken niet als daad van voorlopig beheer kunnen worden beschouwd. Evenmin machtigt de vrederechter om de werken te doen uitvoeren op kosten van de VME, omdat de criteria van dringendheid, noodzakelijkheid en nut niet zijn aangetoond. Wel verwijst hij naar de genomen princiepsbeslissing en verduidelijkt hij dat nu enkel omtrent de modaliteiten (prijs en aannemer) opnieuw beslist moet worden.)

We raden om deze vele redenen stellig aan om deze hete brij niet uitsluitend in de winter, wanneer men er door een defect van een particuliere ketel op stuit, te behandelen. De VME doet er goed aan om in tempore non suspecto een onderzoek te doen uitvoeren naar de bestaande situatie. Een technisch raadsman de nodige uitleg aan de mede-eigenaren laten verschaffen is geen overbodige luxe.

Zo brengt men in rust in kaart welke risico's er bestaan, welke aanpassingen een of meerdere schouwen vereisen, naar welk type ketels men zou overschakelen, effectief na te gaan of de rookgasafvoersystemen aangepast of, drastischer, vervangen moeten worden en daarbij zeker na te gaan of dan alle toestellen (ketels) vervangen moeten worden. Evenmin onbelangrijk is dat men op die manier op voorhand een idee heeft van het kostenplaatje. Zeker wanneer men acuut voor veiligheidsproblemen komt te staan en werken onverbiddelijk met spoed moeten worden uitgevoerd. De syndicus kan dringende en bewarende maatregelen treffen, maar deze handelingsmarge is relatief, wanneer men de kostprijs van dergelijke werken kent, en men toch graag meerdere offertes ziet voorliggen.

Indien men op dat ogenblik een bijzondere opvraging lanceert, al dan niet na een BAV – spoedvergadering, en de mede-eigenaren zijn geconfronteerd met vragen waardoor het aanbestedingsdossier blokkeert, dreigen bewoners letterlijk in de kou te belanden. Met alle schade- aanspraken van dien.

Een verwittigt mede – eigenaar is er twee waard…

​Clabots Advocaten

Lees hier ook andere artikels van meester Clabots over appartementsmede-eigendom.