Hoogbouw heeft zijn risico’s. Wie geen ervaren zeerot is, vergeet één risico: vuurtorens maken veel licht dat kan binnen schijnen in hoog gelegen appartementen. Iets waar ze in Oostende over kunnen meespreken. Vuurtoren ‘Lange Nelle’, een belangrijk beschermd monument, werd deels afgeplakt omdat het licht binnenstraalt in een aantal appartementen. Het helpt niet dat de vuurtoren zo ingesteld is dat ze om de tien seconden drie lichtflitsen afgeeft. Na levendig protest werd de lichtabsorberende folie snel verwijderd.

Minister Matthias Diependaele (N-VA), bevoegd voor Erfgoed, zei dat bij de afplakking van Lange Nelle “de afweging tussen het algemeen belang en het particulier belang scheefgetrokken” was. Hij voegde daar nog aan toe dat de bewoners met klachten “wisten wat er zou komen”. Daarmee raakte hij aan enkele interessante vraagstukken in het kader van de overmatige burenhinder (1).

Het is waarschijnlijk dat de vrederechter zal oordelen dat ‘s nachts elke tien seconden drie lichtflitsen van grote sterkte binnenkrijgen, overmatige burenhinder is. Daar zijn precedenten voor

Burenhinder is immers het leerstuk waarbinnen de onophoudelijke lichtflitsen van Lange Nelle beoordeeld zouden worden. Het is waarschijnlijk dat de vrederechter zal oordelen dat ‘s nachts elke tien seconden drie lichtflitsen van grote sterkte binnenkrijgen, overmatige burenhinder is. Daar zijn precedenten voor. Zo werd overmatige burenhinder aangenomen in een geval waar zonnepanelen dermate veel licht weerkaatsten dat het zeer moeilijk was om zich gedurende een deel van de dag in sommige delen van een huis of de bijbehorende tuin te bevinden (2).

‘Vuurtorenwijk’

De bewoners met klachten wisten wat er zou komen. De wijk in kwestie heet ‘Vuurtorenwijk’ en men mag aannemen dat mensen beseffen wat een vuurtoren doet. Maar volstaat dat? Dit is het aloude probleem van de “eerstingebruikname” (3). Artikel 3.101, § 1, tweede lid BW beveelt aan de rechter om hiermee rekening te houden. Maar dat houdt nog niet in dat de eerste die zich ergens vestigt, volledig gevrijwaard is van mogelijke rechtsvorderingen wegens burenhinder. De eerstgekomende dicteert niet wat het evenwicht tussen erven is.

Wie in de buurt van een fabriek gaat wonen, kan eisen dat deze maatregelen neemt om de hinder te beperken; de eigenaar van een nieuwe fabriek kan ook eisen van buren in een reeds bestaande rustige woonwijk dat ze een wat hoger geluidsniveau tolereren. Het feit dat de bewoners van de Vuurtorenwijk wisten dat er een vuurtoren was, betekent nog niet dat zij alles gelaten moeten ondergaan.

Algemeen belang

Daarnaast haalt minister Diependaele het algemeen belang aan. Onlangs deed het Hof van Cassatie een zeer enthousiast becommentarieerde uitspraak over de plaats van het algemeen belang bij rechtsmisbruik (4). Het ging over het rooien van bomen die te dicht bij de perceelgrens staan (5). Traditioneel wordt aanvaard dat het verbod op rechtsmisbruik een correctief is op het recht om bomen te doen rooien wanneer ze te dicht bij de perceelgrens staan. Het Hof van Cassatie heeft evenwel geoordeeld dat de partijen enkel algemene belangen mogen aanhalen bij de rechtsmisbruiktoetsing wanneer deze algemene belangen overlappen met de particuliere belangen van de gedingpartijen. Dit lijkt ons een al bij al eenvoudige toepassing van het verbod op de actio popularis, de rechtsvordering tot behartiging van het algemeen belang. Enkel de overheid mag het algemeen belang als zodanig behartigen.

De vraag rijst dan in hoeverre die rechtspraak een obstakel zou zijn voor de gehinderde buren. Bij bomen die te dicht bij de perceelgrens staan, heeft het nieuwe goederenrecht uitdrukkelijk bepaald dat “het algemeen belang” een aspect van de rechtsmisbruiktoets is (6). Bij burenhinder wordt enkel verwezen naar “alle omstandigheden van het geval”, maar ook bij rechtsmisbruik moet de rechter sinds lang alle omstandigheden van het geval in overweging nemen. Op het eerste gezicht is de hoger vermelde rechtspraak van het Hof van Cassatie dus ook van toepassing bij burenhinder. Een private eigenaar van een monument (wat de Lange Nelle is) zou dus vermoedelijk niet kunnen wijzen op het algemeen belang om te ontsnappen aan een veroordeling wegens burenhinder. In casu is het algemeen belang immers het belang van de Oostendenaren om te genieten van de traditionele uitzichten van Oostende, waarin het nachtelijke licht van Lange Nelle een belangrijke rol speelt.

Vlaams Gewest

Uit de nieuwsberichten blijkt echter dat de eigenaar van Lange Nelle geen particulier is, maar het Agentschap voor Maritieme Dienstverlening en Kust. Dit is een intern verzelfstandigd agentschap zonder rechtspersoonlijkheid, dus het Vlaamse Gewest is de uiteindelijke eigenaar van Lange Nelle. Wat verandert dit? In ieder geval bepaalt artikel 3.101, § 1 BW dat rekening gehouden moet worden met de publieke bestemming van het goed vanwaar de hinder voortkomt, maar de Lange Nelle is bestemd om schepen in te lichten. Daartoe is het niet nodig om landinwaarts te schijnen. Maar meer algemeen is het aan de overheid om het algemene belang te behartigen. Wel kan men zich afvragen of een Agentschap voor Maritieme Dienstverlening en Kust bevoegd is om het algemene belang van de Oostendenaren te behartigen wat betreft het uitzicht van hun stad.

De uitspraken van minister Diependaele zijn juridisch geen volstrekte nonsens, maar er is een goede kans dat een rechter in het kader van een geding over overmatige burenhinder anders zal oordelen

Het is wel duidelijk: de uitspraken van minister Diependaele zijn juridisch geen volstrekte nonsens, maar er is een goede kans dat een rechter in het kader van een geding over overmatige burenhinder anders zal oordelen. Hierbij rijzen allerhande interessante juridische vragen, zodat de juristen onder ons kunnen hopen dat de eigenaars van de appartementen een rechtsvordering wegens overmatige burenhinder zullen instellen. En misschien kan ook de stad Oostende in vrijwaring opgeroepen worden, want de kans lijkt groot dat zij een fout heeft begaan door de appartementen in kwestie te vergunnen. Maar dat is een ander verhaal.

Johan Van de Voorde (Universiteit Antwerpen – onderzoeksgroep Persoon en Vermogen)

LEES OOK: Hoe pakt een vrederechter een burenruzie aan?

Wil u ook uw opinie of expertise met een ruim juridisch publiek delen, contacteer dan de redactie.

Referenties

(1) art. 3.101 BW.
(2) Rb. Brussel (Nl.) 30 januari 2015, TBO 2016, 167.
(3) J. Van de Voorde, Burenrecht, Brugge, die Keure, 2021, 347-348, nr. 829
(4) Cass. 22 oktober 2021, Rev.not.b. 2022, 47, noot J.-L. Van Boxstael, JT 2022, 76, noot F. Glansdorff, RW 2021-22, 1105, noot D. Gruyaert, TBH 2022, 407, noot J. Van de Voorde
(5) thans geregeld art. 3.133 BW; in casu was het oude recht van toepassing, zijnde art. 35 Veldwetboek
(6) art. 3.133 BW