Het wettelijk regime van tiny houses in Vlaanderen cover

27 nov 2023 | Civil Law & Litigation

Het wettelijk regime van tiny houses in Vlaanderen
  • Eva Sterkens

    Eva Sterkens studeerde rechten en notariaat aan de KU Leuven. Sinds september 2022 is zij advocaat aan de balie van Antwerpen. In het kader van haar opleiding notariaat schreef zij een thesis over het wettelijk regime van tiny houses in Vlaanderen.

Recente vacatures

Advocaat
Ondernemingsrecht Vennootschapsrecht
3 - 7 jaar
Antwerpen Limburg Vlaams-Brabant Waals-Brabant
Advocaat
Ondernemingsrecht Vennootschapsrecht
0 - 3 jaar
Antwerpen Limburg Vlaams-Brabant Waals-Brabant
Advocaat
Douane
0 - 3 jaar
Antwerpen
Paralegal
Arbeidsrecht Vennootschapsrecht
0 - 3 jaar
Brussel
Advocaat
Arbeidsrecht
5 - 10 jaar
Brussel

Aankomende events

Alternatieve woonvormen, waaronder tiny houses, zijn sinds enkele jaren aan een opmars bezig. Geïnteresseerden streven naar duurzaamheid, kiezen voor milieubewustere alternatieven voor traditionele woonvormen, willen efficiënt gebruik maken van de beschikbare open ruimte en wensen te leven met een zo laag mogelijke ecologische voetafdruk.

Tiny houses: begripsomschrijving en probleemstelling

Tiny houses onderscheiden zich van traditionele woningen, naast hun duurzame filosofie, onder meer door hun beperkte oppervlakte. Hoewel er geen consensus bestaat over de precieze oppervlakte van tiny houses, wordt er aangenomen dat tiny houses een maximale oppervlakte hebben van vijftig vierkante meter. Ze komen voor in allerlei verschijningsvormen: verplaatsbaar, met funderingen, met een verdieping, met of zonder wielen, aangesloten op nutsvoorzieningen …

De bestaande wetgeving in Vlaanderen bevat (nog) geen specifieke bepalingen met betrekking tot tiny houses. Het toepasselijk wettelijk regime voor tiny houses is bijgevolg onduidelijk, hetgeen in de praktijk voor een versnipperde aanpak zorgt. Het wettelijk kader is immers nog niet aangepast aan dergelijke moderne woonvormen. Een duidelijke definitie voor tiny houses ontbreekt dan ook.

De administratie is echter wel bezig met de inventarisatie van knelpunten en een specifiek kader voor moderne woonvormen. Het Departement Omgeving heeft in de loop van 2023 al verschillende versies van een leidraad gepubliceerd over de omgevingsregelgeving voor kleinschalige duurzame constructies die voor bewoning of recreatief verblijf worden gebruikt. De laatste versie van deze leidraad dateert van 6 september 2023[1]. Hierin tracht de administratie de toepasselijke regels te duiden.

Toepasselijke regels in Vlaanderen

De regels voor tiny houses zijn op dit moment gelijk aan de regels die gelden voor traditionele woningen, behalve in het geval van zorgwonen waarvoor specifieke regelgeving van toepassing is.

In de eerste plaats houdt dit in dat het plaatsen van een tiny house een vergunningsplichtige handeling is. Een tiny house voldoet immers aan de omschrijving van ‘constructie’ in de zin van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening zodat het optrekken of plaatsen van een tiny house een omgevingsvergunning vereist.

Het gemeentebestuur zal de aanvraag van omgevingsvergunning beoordelen aan de hand van de geldende bestemmingsplannen (gewestplannen, plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen) op het grondgebied en de daarin bepaalde voorschriften. Zo zal een tiny house bestemd om te wonen, enkel vergund kunnen worden in woongebied. Daarnaast zal het lokale bestuur eveneens nagaan of het gewenste tiny house in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.

De medewerking van een architect is in principe verplicht voor het plaatsen van een vergunningsplichtige constructie. Hierop bestaat echter een uitzondering in het geval van kleinschalige constructies. De medewerking van een architect is niet vereist voor het plaatsen van een niet-gestapelde, verplaatsbare, voorgemonteerde of modulaire constructie, met een maximale oppervlakte van vijftig vierkante meter en een maximale hoogte van 3,5 meter.

Naast de vereisten inzake stedenbouw en ruimtelijke ordening, moeten woningen (en dus ook tiny houses) voldoen aan een aantal minimum kwaliteitseisen inzake veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit. Deze regels worden in Vlaanderen bepaald door de Vlaamse Codex Wonen die de minimumvereisten vastlegt voor de woningen in het Vlaamse Gewest. Een van deze vereisten heeft betrekking op de woningoppervlakte. De Vlaamse Codex Wonen schrijft voor dat de netto-vloeroppervlakte van een zelfstandige woning minstens 18 vierkante meter moet bedragen. Een woning met die oppervlakte past binnen de omschrijving van tiny houses.

Steden en gemeenten kunnen zelf ook regelgevend optreden inzake woningkwaliteit. Zo kunnen zij in gemeentelijke reglementen of verordeningen strengere voorwaarden opleggen dan degene voorzien in de Vlaamse Codex Wonen of bijkomende woningkwaliteitsvereisten stellen om onaanvaardbare fenomenen in te perken. Heel wat steden en gemeenten hebben effectief eigen verordeningen uitgevaardigd waarin zij onder meer voor de minimum oppervlakte van de woning strengere vereisten hebben ingevoerd. Verplichte minimale vloeroppervlaktes van 55 m2 tot wel 80 m2 zijn geen uitzondering. Het spreekt voor zich dat deze oppervlaktes niet meer passen binnen de omschrijving van tiny houses. Woningen die een kleinere oppervlakte hebben dan de gemeentelijke minimumoppervlakte zullen echter niet vergund worden omdat niet voldaan is aan de lokale woningkwaliteitsvereisten.

Hoe zit het in Wallonië?

In tegenstelling tot in Vlaanderen, bestaat er in Wallonië wel een specifiek kader voor tiny houses. Sinds 2019 bestaat er een wettelijke definitie voor micro-woningen (habitation légère). Een micro-woning is bestemd om als woning te dienen, ongeacht of het een roerend, dan wel een onroerend goed of een deel ervan betreft, met uitsluiting van toeristische logies. Om als micro-woning bestempeld te worden, moet er aan minstens drie van negen in het decreet omschreven kenmerken voldaan zijn. Deze negen criteria zijn de volgende: demonteerbaar, verplaatsbaar, beperkt volume, klein gewicht, beperkte grondinneming, zelfbouwwoning, zonder verdieping, zonder fundering, niet aangesloten op nutsleidingen. Deze wetswijzing werd aangebracht omdat werd vastgesteld dat voor de opkomende alternatieve woonvormen geen passend wettelijk kader bestond.

Daarnaast heeft de Waalse Regering drie besluiten uitgevaardigd die regels voor micro-woningen vastleggen, voornamelijk wat de woningkwaliteit betreft. Deze kwaliteitsvereisten die voor micro-woningen worden vastgelegd zijn minder streng dan deze voor traditionele woningen. De stedenbouwkundige regels voor micro-woningen in Wallonië zijn dezelfde als deze voor traditionele woningen.

Eva Sterkens
Schoups


Referenties

[1] https://omgeving.vlaanderen.be/nl/kleinschalige-duurzame-constructies-ifv-bewoning-en-recreatief-verblijf.

  • Eva Sterkens

    Eva Sterkens studeerde rechten en notariaat aan de KU Leuven. Sinds september 2022 is zij advocaat aan de balie van Antwerpen. In het kader van haar opleiding notariaat schreef zij een thesis over het wettelijk regime van tiny houses in Vlaanderen.

Recente vacatures

Advocaat
Ondernemingsrecht Vennootschapsrecht
3 - 7 jaar
Antwerpen Limburg Vlaams-Brabant Waals-Brabant
Advocaat
Ondernemingsrecht Vennootschapsrecht
0 - 3 jaar
Antwerpen Limburg Vlaams-Brabant Waals-Brabant
Advocaat
Douane
0 - 3 jaar
Antwerpen
Paralegal
Arbeidsrecht Vennootschapsrecht
0 - 3 jaar
Brussel
Advocaat
Arbeidsrecht
5 - 10 jaar
Brussel

Aankomende events

Blijf op de hoogte

Schrijf je in voor de nieuwsbrief

1 Reacties

1 Reactie

  1. Koenraad Princen

    Voor de Tiny Houses, de containerwoningen, de modulaire woningen, de yurts etc. is Wallonië inderdaad het gidsland, niet zozeer omdat ze een “aangepaste wetgeving” hebben, wel omdat ze de originele federale begrippen zoals “bouwen”, “vaste inrichting”, “verplaatsbare inrichting” en “bestemd om te blijven staan” correct interpreteren in tegenstelling tot Vlaanderen (waarmee Vlaanderen ingaat tegen art. 143 van de Grondwet).

    Er was in Wallonië enkel een aanpassing van de wet nodig om de roerende goederen ook officieel als “woning” te laten erkennen (hetgeen ook een oude eis was van Europa in het kader van de erkenning van de woonwagenbewoners). En Wallonië is een woning per definitie een “gebouw” terwijl Vlaanderen spreekt van een “onroerend goed” en verder erkent Vlaanderen sinds 2004 de verplaatsbare constructies uitdrukkelijk als woonvorm (zie de Codex Wonen).

    Verder is het zo dat de term “micro woning” een Franse of Canadese term is maar geen Waalse, het Waalse begrip “habitation légère” legt geen beperkingen op qua afmetingen indien het een geprefabriceerde constructie betreft, zo deelt de Waalse wetgeving ook “les maisons en kit” in bij “les habitations légères”.
    Enkel wanneer men (ter plekke) een woning bouwt, zeg maar op traditionele wijze, is er een beperking qua oppervlakte en hoogte.

    Daarom is het belangrijk om het onderscheid te maken tussen het “bouwen van een constructie” en het “plaatsen van een constructie”. Inrichtingen (vast of verplaatsbaar) of “installations, fixes ou mobiles” in het Frans, werden in 1970 gedefinieerd als “geprefabriceerde constructies” en hebben geen vergunning nodig om gebouwd te worden maar wel om “geplaatst” te worden (om die reden bleken ze ook niet vervat te zijn in de algemene vergunningsplicht van 1962 en was er dus een wetswijziging nodig om ze alsnog vergunningsplichtig te maken, zie de wetswijziging van 11 dec. 1970 met als belangrijkste parlementair voorbereidend document het Senaatsverslag 525 van 9 juni 1970).

    In Wallonië maakt men dit onderscheid tussen bouwen en plaatsen wel zoals voorzien in 1970, in Vlaanderen doet men alsof men er nog nooit van gehoord heeft…
    De vergunningsplicht werd eigenlijk via een ommetje opgelegd, niet de eigenlijke inrichting is het voorwerp van de vergunning maar wel de grond waarop de inrichting komt te staan, van daar het begrip “het (gewoonlijk) gebruik van een grond voor het plaatsen van een (verplaatsbare) inrichting”.

    Zowel de vaste als de verplaatsbare inrichtingen (“installations”) zijn in Wallonië vergunningsplichtig maar wel vrijgesteld van de medewerking van een architect. De constructies zijn immers al ontworpen en gebouwd door de fabrikant een architect kan dus onmogelijk à posteriori claimen dat hij of zij het ontwerp heeft gemaakt zonder zicht schuldig te maken aan “naamlening” (en valsheid in geschrifte).
    Ook dit is iets waar men zich in Vlaanderen niet van bewust wil maken… De Vlaamse regering heeft middels haar besluit van 18 mei 2021 liggen rommelen in de vrijstellingen van de architect – hoofdzakelijk met het oog op de plaatsing van zorgunits in de tuin – zonder voldoende kennis van zaken wat betreft de begrippen “inrichtingen”, “gewoonlijk gebruik van een grond”, “bestemd om te blijven staan” en “naamlening”. Helaas heeft de RvS haar niet teruggefloten in haar advies (waarschijnlijk te druk wegens Corona).

    De huidige behandeling van de Tiny Houses in Vlaanderen door zowel ambtenaren, juristen, bestuursrechters en vaak zelfs gewone rechters, is een culminatie van Babylonische spraakverwarring op alle mogelijke juridische vlakken gaande van de correcte definitie als inrichting, de medewerking van een architect tot het onderscheid roerend vs onroerend goed. Wat dat laatste betreft staat de visie van het EHvJ haaks op dat van het HvC… ogenschijnlijk lijkt dat niemand in Vlaanderen te deren…

    In Vlaanderen leest iedereen de wetgeving op dusdanige manier om deze woonvorm maximaal te onderdrukken terwijl men in Wallonië deze woonvorm wel juridisch correct behandeld, bizar.

    De wetgeving om de ruimtelijke ordening is al sinds 1983 een gewestelijke materie en na 40 jaar lukt het Vlaanderen nog steeds niet om deze wetgeving te doorgronden… ook heel bizar.

    Antwoord

Een reactie versturen

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze site gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.