​Na de realisatie van een nieuwbouw moet de belastingplichtige de ingebruikneming ervan aangeven bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie. Aan deze nieuwbouw kent de administratie vervolgens een kadastraal inkomen toe. Dit kadastraal inkomen wordt geacht overeen te stemmen met het gemiddelde normale netto-inkomen van het betrokken vastgoed anno 1975. Het kadastraal inkomen vormt de basis voor de berekening van de onroerende voorheffing, een jaarlijks terugkerende Vlaamse belasting. De belastingplichtige heeft er dan ook alle belang bij te verifiëren of er geen te hoog kadastraal inkomen aan zijn vastgoed wordt toegekend.

Het cascadesysteem van vaststellingsmethodes van het kadastraal inkomen

De methodes voor de vaststelling van het kadastraal inkomen van onroerende goederen worden in de wet beschreven. Daarbij is ook een volgorde vastgelegd: pas wanneer de eerste prioritaire vaststellingsmethode niet kan worden toegepast, moet men de tweede prioritaire vaststellingsmethode toepassen, enzovoort. De administratie heeft dus geen vrije keuze tussen de verschillende methodes, maar moet een in de wet vastgelegd cascadesysteem respecteren.

De eerste methode: op basis van de nettohuurwaarde op 1 januari 1975

De weerhouden datum van 1 januari 1975 is de datum waarop voor het laatst een algemene perequatie van het kadastraal inkomen in België plaatsvond, inmiddels meer dan vijftig jaar geleden. Zoals hierna zal blijken, heeft dit een negatieve impact op de bruikbaarheid van de vaststellingsmethodes. De bruto huurwaarde anno 1975 wordt verminderd met de lasten, die forfaitair op 40% worden geschat voor gebouwde onroerende goederen.

De tweede methode: vergelijking met gelijkaardige percelen

De tweede methode bestaat erin het betrokken vastgoed te vergelijken met gelijkaardige onroerende goederen waarvan het kadastraal inkomen definitief is. Dit is de meest gebruikte methode voor gewone gebouwen waarvan het aanbod ruim genoeg is zodat er vergelijkingspunten kunnen worden gevonden.

De derde methode: 5,3% van de normale verkoopwaarde op 1 januari 1975

De derde methode is gebaseerd op de verkoopwaarde op 1 januari 1975, waarop een coëfficiënt van 5,3% wordt toegepast. Deze methode wordt gebruikt wanneer men geen vergelijkingspunten vindt, bijvoorbeeld voor industriële gebouwen en uitzonderlijke panden. De kernvraag bij deze methode is hoe men de verkoopwaarde anno 1975 kan bepalen bij een nieuw opgericht bedrijfsgebouw.

De vierde methode: op basis van de actuele gecorrigeerde verkoopwaarde

Wanneer er geen volwaardige referenties beschikbaar zijn om de normale verkoopwaarde van het onroerend goed vast te stellen op 1 januari 1975, schrijft deze vierde methode voor de verkoopwaarde vast te stellen op basis van de actuele normale verkoopwaarde en deze huidige verkoopwaarde vervolgens te corrigeren met een correctiefactor om tot de verkoopwaarde op 1 januari 1975 te komen. Deze correctiefactor geeft weer welk bedrag in 1975 moest worden geïnvesteerd om een kapitaal te verwerven dat overeenstemt met de huidige verkoopwaarde. De correctiefactor wordt ieder jaar geactualiseerd en bedraagt bijvoorbeeld 16,182 voor het jaar 2025.

Deze vierde methode werd ingevoerd met ingang van 1 januari 2021 en was in eerste instantie bedoeld om het kadastraal inkomen van buitenlands vastgoed vast te stellen. In de voorbereidende werken van deze wetswijziging is evenwel verduidelijkt dat deze methode evenzeer kan worden toegepast voor binnenlands vastgoed, zoals bijvoorbeeld een Belgische nieuwbouw gerealiseerd volgens technieken die in 1975 nog niet bestonden, of die zich bevindt in zones waarover de administratie geen verkoopwaardes heeft van 1975.

De derde vaststellingsmethode doorgelicht …

Zoals hoger aangegeven, vereist de derde methode dat men beschikt over de verkoopwaarde op 1 januari 1975 van het betrokken vastgoed.

Om de normale verkoopwaarde op 1 januari 1975 te kennen, vertrekt de administratie evenwel van de constructiewaarden in 1975 die naar aanleiding van de laatste algemene perequatie van de kadastrale inkomens zouden zijn vastgesteld. Bij deze perequatie zijn barema’s uitgewerkt met eenheidswaarden per vierkante meter van de constructiewaardes anno 1975 voor de onderscheiden types van gebouwen (magazijnen, kantoren, verkoopruimten, …). Door vervolgens 70% toe te passen op de constructiewaardes van 1975, bekomen zij volgens de administratie de zogenaamde verkoopwaarde anno 1975.

Bij deze werkwijze kunnen heel wat vragen worden gesteld. De administratie blijkt niet te beschikken over de verkoopwaardes anno 1975. Zij moet immers een oefening doen uitgaande van constructiewaardes van 1975 om tot deze verkoopwaarde te komen.

De vraag rijst evenwel of de constructiewaarde van een pand een voldoende referentie is om de verkoopwaarde ervan te bepalen. Dit geldt des te meer aangezien de bouwtechnieken voor bedrijfsgebouwen sinds 1975 dermate belangrijk zijn gewijzigd en bijgevolg de constructiewaarde per 1 januari 1975 van bedrijfsgebouwen niet langer een ernstige referentie is voor het bepalen van de verkoopwaarde van nieuwe bedrijfsgebouwen. Ingevolge de evolutie in de bouwtechnieken voor bedrijfsgebouwen sinds 1975 is de samenstelling van de constructieprijs van nieuwe bedrijfsgebouwen immers niet meer vergelijkbaar met de samenstelling van de constructieprijs van bedrijfsgebouwen anno 1975.

Daarnaast is er het feit dat er nieuwe technieken zijn die niet voorhanden waren anno 1975 en waarvoor bijgevolg geen barema’s van constructieprijzen beschikbaar zijn. In de praktijk blijkt de administratie uit te gaan van de huidige constructieprijs van deze nieuwe technieken om deze constructieprijs te herleiden tot de constructieprijs anno 1975 aan de hand van de ABEX-index.

De ABEX-index analyseert evenwel de evolutie van de kostprijs voor het bouwen van privégebouwen en is niet geschikt voor bedrijfsgebouwen. Er bestaat reeds rechtspraak waarin het gebruik van de ABEX-index om de verkoopwaarde anno 1975 van een bedrijfsgebouw te berekenen, wordt verworpen.

Slotsom is dat de administratie voor nieuwe bedrijfsgebouwen in heel wat gevallen geen valabele referenties heeft om de normale verkoopwaarde van een nieuw bedrijfsgebouw vast te stellen op 1 januari 1975, zodat de vierde methode moet worden toegepast. Dit is uiteraard het gevolg van het feit dat de laatste perequatie van de kadastrale inkomens inmiddels dateert van nagenoeg vijftig jaar geleden.

De vierde vaststellingsmethode toegepast …

De vierde methode is, zoals hoger aangehaald, juist voorzien voor situaties waarin bijvoorbeeld een bedrijfsgebouw is gerealiseerd volgens bouwtechnieken die in 1975 nog niet bestonden. De bedoeling van de wetgever bij het invoeren van de vierde methode was precies een “onbetwistbare” techniek in te voeren die toelaat om de verkoopwaarde van 1975 te reconstrueren op basis van de actuele verkoopwaarde. In de praktijk stellen we vast dat het kadastraal inkomen, vastgesteld volgens de vierde vaststellingsmethode, belangrijk kan verschillen van het kadastraal inkomen dat de administratie vaststelt aan de hand van de derde schattingsmethode. Het gebruik van de vierde vaststellingsmethode is dikwijls in het voordeel van de belastingplichtige.

Conclusie

Hierboven werd in kort bestek uiteengezet wat het belang is van het toekennen van een kadastraal inkomen aan een nieuw bedrijfsgebouw. De diverse methodes – waaronder een nieuwe methode die pas werd ingevoerd in 2021 – zijn toegelicht. Er is verduidelijkt dat het zeer de vraag is of de derde methode op basis van de verkoopwaarde van 1975 kan worden toegepast wanneer het gaat over een nieuw bedrijfsgebouw, dan wel of men niet moet overstappen naar de vierde methode op basis van een reconstructie van de actuele verkoopwaarde naar 1975 aan de hand van een correctiefactor.

De volledige procedure voor een betwisting van een kadastraal inkomen uiteenzetten zou ons te ver leiden. Maar weet dat een kadastraal inkomen moet worden betwist met een bezwaarschrift binnen een bezwaartermijn van slechts twee maanden vanaf de datum van betekening van het nieuwe kadastraal inkomen. Wordt het kadastraal inkomen niet tijdig betwist, dan is het kadastraal inkomen in principe definitief. Eens een bezwaarschrift is ingediend, kan men het dossier inzien, overleg plegen met de administratie en bemiddeling aanvragen. Verder kan men ook beroep doen op één of meerdere scheidsrechters die het kadastraal inkomen van het bedrijfsgebouw zullen bepalen. We zijn u graag van dienst.

Jan Sandra en Charles Petit

Volg ook onze IMPOSTO Tax Talks, ook op LinkedIn