Op 1 januari 2019 trad een aanzienlijke versoepeling van het appartementsrecht in voege. Zo is er sindsdien in specifieke gevallen slechts een 4/5 meerderheid vereist om een gebouw af te breken en of weer op te bouwen en kan een van de mede-eigenaars afstand doen van zijn kavel ten gunste van de andere mede-eigenaars. Deze versoepeling is evenwel onlangs vernietigd door het Grondwettelijk Hof. Waarom besliste het Hof daartoe? En wat zijn daarvan de gevolgen?

1. Waarover gaat het hier?

De versoepeling van het appartementsrecht of het recht op de gedwongen mede-eigendom was dringend nodig. Er heersen met name vaak conflicten en impasses in verenigingen van mede-eigenaars (verder VME’s) over de werken die noodzakelijk moeten worden uitgevoerd.

Daarbij komt nog dat veel gebouwen niet beantwoorden aan de strengere wetgeving omtrent energieprestatie (isolatie, verwarming, ventilatie). In sommige gevallen is het dan, liever dan te renoveren, veel eenvoudiger en goedkoper om een gebouw af te breken en opnieuw te bouwen met de allernieuwste materialen en technieken.

2. Wat werd precies voorzien door de vernietigde wetgeving?

Artikel 577-7, §1, 2°, h van het Burgerlijk Wetboek voorziet dat voor de afbraak en volledige heropbouw van een appartementsgebouw slechts een 4/5 meerderheid van de algemene vergadering van een VME voldoende is.

Dit kan echter slechts op voorwaarde dat er redenen van hygiëne of veiligheid zijn of dat de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig is.

Zijn er geen redenen van hygiëne, veiligheid of kostprijs, dan moet de beslissing tot afbraak of tot volledige heropbouw wel bij eenparigheid genomen worden.

Daarenboven kunnen mede-eigenaars van een appartement, dat een lagere waarde heeft dan de kostprijs van de werken, binnen deze regeling afstand doen van hun kavel ten gunste van de andere mede-eigenaars.

Dit is mogelijk tegen een compensatie die in onderling akkoord of door de rechter kan vastgesteld worden.

3. Waarom heeft het Grondwettelijk Hof deze wetgeving vernietigd?

Het Grondwettelijk Hof bevestigt in haar arrest van 20 februari 2020 dat de motieven waarom de nieuwe wetgeving tot stand gekomen is, legitiem zijn en het algemeen belang nastreven.

Een soepeler beslissingsproces tussen mede-eigenaars zal inderdaad een snellere renovatie van het verouderd gebouwenpark als gevolg hebben. Eveneens zullen deze gebouwen ook sneller aangepast zijn aan de wettelijke normen wat de woonkwaliteit en de veiligheid van de bewoners in de hand zal werken.

Daarnaast oordeelde het Grondwettelijk Hof dat de wetgever rekening heeft gehouden met het belang van de mede-eigenaar die zich verzet tegen een beslissing tot afbraak of volledige heropbouw van zijn gebouw.

Maar het Grondwettelijk Hof is ook van mening dat de wetgever in deze context niet in voldoende waarborgen voorzien heeft.

Er moet volgens het Hof een billijk evenwicht zijn tussen de vereisten van het algemeen belang en de bescherming van het recht op het ongestoord genot van de eigendom.

De huidige regeling kan er in de praktijk toe leiden dat een mede-eigenaar geen andere keuze heeft dan afstand te doen van zijn eigendomsrecht. Dan is het niet ondenkbaar dat deze laatste zich benadeeld voelt. In dat geval moet hij zelf naar de vrederechter stappen, en  dit binnen de vier maanden na de beslissing in kwestie.

Daarom vindt het Hof dat het beter zou zijn dat VME’s wettelijk verplicht worden om elke dergelijke beslissing op eigen initiatief aanhangig te maken bij de vrederechter.

De vrederechter kan vervolgens de wettigheid van deze beslissing beoordelen en, eventueel een deskundig advies vragen over de geschiktheid van het bedrag van de compensatie.

4. De gevolgen van deze vernietiging

Gezien de regeling inzake de 4/5 meerderheid voor afbraak of volledige heropbouw een onlosmakelijk geheel uitmaakt van de bepaling in kwestie, werd het betrokken artikel 577-7, §1, 2°, h van het Burgerlijk Wetboek in haar geheel door het Grondwettelijk Hof vernietigd.

Het gevolg hiervan is dat beslissingen tot de sloop en volledige heropbouw van een appartementsgebouw, om wettig te zijn, terug met eenparigheid moeten genomen worden, dus niet meer met 4/5 meerderheid. Anders kan de nietigheid van de genomen beslissing gevraagd worden.

Voorts kan men zich de vraag stellen welke de rechtsgevolgen zijn van de beslissingen die reeds genomen zijn ingevolge het vernietigde artikel en de handelingen die in dat kader gesteld zijn. Beslissingen die nog geen vier maanden geleden genomen zijn, kunnen in elk geval nog worden aangevochten voor de vrederechter, waarbij om de vernietiging van de beslissing kan verzocht worden. Het is raadzaam uiterst voorzichtig te werk te gaan als u betrokken partij bent in het kader van zulk een beslissing.

Een spoedig ingrijpen van de wetgever dringt zich om aan deze rechtsonzekere toestand te verhelpen.

We houden u hierover zeker op de hoogte en staan graag ter beschikking indien u hierover een vraag hebt of wenst te worden bijgestaan (+32 (0)2 747 40 07 of via info@seeds.law).