Advocaten Fiscalisten Notarissen

De gesplitste woningaankoop met toepassing van de Wet Breyne

Geschreven door Cazimir

De gesplitste aankoop met toepassing van de Wet Breyne: bespreking standpunt nr. 15095 van VLABEL

Op 3 mei 2017 nam VLABEL standpunt in over de fiscale gevolgen van een gesplitste aankoop betreffende de specifieke situatie van een woning in aanbouw (of nog volledig te bouwen). In Nieuwsbrief Notariaat 2018/3 wordt dit standpunt door Tim Melis en Rosanne Van Gael, twee van onze collega’s, uitgebreid toe- en doorgelicht. Welke situaties worden door voornoemd standpunt geviseerd?

Bij wijze van voorbeeld: een echtpaar verwerft tezamen met hun kinderen een woning op plan volgens het regime van de gesplitste aankoop. Dit heeft als voordeel dat het vruchtgebruik bij overlijden van de ouders van rechtswege uitdooft en de kinderen onbelast volle eigenaar worden, hoewel ze slechts de blote eigendom hebben bekostigd.

Om de onbelaste aanwas van het vruchtgebruik tegen te gaan, kan de Vlaamse belastingadministratie beroep doen op de fictiebepaling van art. 2.7.1.0.7 VCF. De volle eigendom wordt bij een gesplitste aankoop immers vermoed zich nog in de nalatenschap te bevinden. Bijgevolg is er toch erfbelasting verschuldigd op de woning, zij wordt geacht als legaat aan de blote eigenaar-erfgenaam te zijn toegekomen. Deze bepaling gaat ervan uit dat er bij de aankoop sprake is van bedekte bevoordeling van de blote eigenaar, hetgeen kan worden weerlegd door middel van een tegenbewijs. Zo wordt het tegenbewijs door VLABEL aanvaard wanneer de vruchtgebruiker aan de blote eigenaar voorafgaand de nodige gelden schenkt middels een geregistreerde schenking.

Huidig standpunt heeft betrekking op situaties waar een grond of gebouw gesplitst wordt aangekocht en waarbij naderhand nog werken gebeuren, zij het de volledige oplevering, loutere afwerking of zware verbouwingen, al dan niet in het kader van de Wet Breyne. VLABEL bespreekt in dit standpunt haar zienswijze omtrent de toepassing van de fictiebepaling van art. 2.7.1.0.7 VCF op dergelijke situaties.

VLABEL onderscheidt twee situaties naargelang het tegenbewijs van bedekte bevoordeling al dan niet wordt geleverd. In de hypothese dat het tegenbewijs werd geleverd en er aldus geen sprake van bedekte bevoordeling is, stelt VLABEL dat het fictief legaat van art. 2.7.1.0.7 VCF niet van toepassing is én er bovendien geen erfbelasting verschuldigd is. Kan men het tegenbewijs niet leveren, dan past de Vlaamse Belastingadministratie de fictiebepaling toe op de volledige waarde van het onroerend goed op het moment van overlijden (mits aftrek van door de blote eigenaar gedragen kosten).

In onze bijdrage bekritiseren we de zienswijze van VLABEL. Art. 2.7.1.0.7 VCF kan immers enkel worden toegepast op de aankoopverrichting, latere aannemingswerken vallen buiten het toepassingsgebied. Ongeacht het bestaan van bedekte bevoordeling is er met betrekking tot deze werken op het moment van overlijden een natrekkingsvergoeding aan de vruchtgebruiker (die per hypothese voor deze werken heeft ingestaan) verschuldigd. Verder bespreken we in detail twee manieren om deze vergoeding te vermijden: ‘samen bouwen’ en kwijtschelding van de toekomstige vordering.

Daarnaast gaan we in dit artikel onder meer dieper in op de voorrangsregeling van fictiebepalingen die VLABEL in dit standpunt contra legem heeft geïntroduceerd. Het betreft het verderzetten van een kromme redenering, weliswaar onvermijdelijk gelet op de thans in hun toepassing ver uitgedeinde fictiebepalingen.

Een meer uitgebreide bespreking van dit standpunt met concrete cijfervoorbeelden omtrent de toepasselijke erf- en schenkbelasting en de natrekkingsvergoeding kunt u terugvinden in het tijdschrift Nieuwsbrief Notariaat 2018/3.

Wenst u op de hoogte te blijven? Volg Cazimir op LinkedIn!

Cazimir Advocaten

Opmerking plaatsen

X