Op 20 februari 2025 werd het wetsvoorstel tot invoeging van Boek 7 "Bijzondere contracten" in het Burgerlijk Wetboek ingediend. Hoewel de wetgevingsprocedure nog lopende is en de inwerkingtreding pas voorzien is voor 2026, zijn de fundamentele uitgangspunten van het voorstel reeds uitgetekend. Binnen dit voorstel krijgt de door de rechtsleer ontwikkelde en door de rechtspraak erkende figuur van de bezetting ter bede voor het eerst een wettelijke verankering.

De bezetting ter bede vs. huur

De bezetting ter bede, ook wel ‘precaire bezetting’ genoemd, is van oorsprong een onbenoemde overeenkomst waarbij een eigenaar zijn onroerend goed tijdelijk en tegen betaling ter beschikking stelt van een derde, zonder de intentie om een huurovereenkomst af te sluiten met deze derde.

Stel u bijvoorbeeld de volgende situatie voor: de eigenaar van een gebouw wil zijn pand herontwikkelen en herbestemmen. Voorafgaand aan de start van de nodige werkzaamheden en vergunningsprocedure, wil de eigenaar leegstand en verwaarlozing vermijden. De bezetter heeft gedurende een periode van enkele maanden nood aan een gebouw voor opslag omdat zijn eigen gebouw renovatiewerken ondergaat en bijgevolg dus niet beschikbaar zal zijn. De bezetter wenst het gebouw van de eigenaar tijdelijk te gebruiken. In dergelijk geval kan de bezetting ter bede een oplossing bieden voor partijen.

Het grote verschil met huur schuilt in het feit dat de overeenkomst op ieder ogenblik kan beëindigd worden door de verlener van het bezettingsrecht. De gebruiker heeft met andere woorden geen zekerheid over de duur aangezien het goed op elk moment kan teruggevorderd worden (eventueel mits het respecteren van een opzeggingstermijn). Het voorlopig karakter van de overeenkomst staat dus centraal.

De rechtsleer wees er echter al vroeg op dat deze figuur slechts in beperkte omstandigheden kon worden aanvaard, onder meer om misbruik of wetsontduiking te vermijden. Zo mocht het geen sluipweg zijn om de dwingende huurwetgeving – zoals het Woninghuurdecreet, de Handelshuurwet of de Pachtwet – te omzeilen.

De visie van het Hof van Cassatie

Het Hof van Cassatie heeft de bezetting ter bede in meerdere arresten als juridisch geldige figuur erkend. In het verleden gaf dit partijen al meermaals de mogelijkheid om een tijdelijke situatie te overbruggen zonder toepassing van het huurrecht.

Het Hof van Cassatie speelde bovendien een cruciale rol bij de vormgeving van de voorwaarden waaronder een bezetting ter bede rechtsgeldig wordt erkend. Zo oordeelde het o.a. in de arresten van 2 november 2017 en 19 november 2020 dat een geldige bezetting ter bede aan de volgende cumulatieve voorwaarden moet voldoen:

1. Er is een uitdrukkelijke wilsovereenstemming tussen partijen over het precaire karakter van de overeenkomst.
2. Er bestaan bijzondere omstandigheden waardoor de eigenaar van het onroerend goed of de houder van een zakelijk recht zich in een concrete wachtsituatie bevindt (bijv. een geplande afbraak, het vooruitzicht van een onteigening, een verkoop in voorbereiding,….).
3. De bezetting is tijdelijk.
4. Het herroepbare karakter, met andere woorden de mogelijkheid voor de verlener om op elk ogenblik een einde aan het recht te maken, is uitdrukkelijk overeengekomen.
5. Er is een tegenprestatie verschuldigd door de bezetter.
6. Er is geen sprake van een schijncontract dat louter bedoeld is om het dwingend huurrecht te ontwijken.

Verder kunnen er in de overeenkomst van bezetting ter bede afspraken gemaakt worden rond het gebruik van de ruimte, de duur, de verbruikersvergoeding, de kosten voor water en energie, de verzekeringen, het onderhoud en de herstellingen van het gebruikte goed.

Wettelijke verankering in Boek 7 BW (in voorbereiding)

Met het wetsvoorstel tot invoering van Boek 7 in het Burgerlijk Wetboek krijgt de figuur van de bezetting ter bede dus voor het eerst zicht op een wettelijke verankering.

In het voorstel wordt een definitie opgenomen van de bezetting ter bede, onder artikel 7.3.1, tweede lid BW:

“Een contract waarbij een partij zich ertoe verbindt aan een andere partij het precaire gebruik en genot van een goed te verlenen tegen een prijs, is geen huur, voor zover het precaire karakter van het contract gerechtvaardigd is door legitieme redenen.”

Hierdoor wordt bevestigd dat een bezetting ter bede géén huur is.

Daarnaast verduidelijkt het voorstel dat, om de kwalificatie als wetsontduiking te vermijden, de bezetting ter bede gesteund moet zijn op legitieme redenen. Enkel bijzondere omstandigheden, zoals een wachtsituatie, verantwoorden de bezetting ter bede.

Praktische implicaties

De vooropgestelde verankering van de bezetting ter bede in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek biedt weliswaar geen volledig nieuw regime, maar verhoogt de rechtszekerheid en bevestigt de afdwingbaarheid van deze figuur onder bepaalde voorwaarden.

Een waterdichte bezetting ter bede vereist dus voortaan (nog steeds) een weloverwogen redactie van het contract: een duidelijke overeenkomst waarin het precair karakter expliciet wordt opgenomen en waarin de legitieme redenen voor het tijdelijk gebruik worden aangetoond. Indien daaraan niet voldaan is, riskeert men herkwalificatie tot een huurovereenkomst, met alle bijhorende beschermingsregels tot gevolg.

Van grijze zone tot rechtszekerheid

Wat ooit een grijze zone was in de schaduw van het huurrecht, heeft zich – mede door de rechtspraak – ontwikkeld tot een rechtsfiguur met een eigen, afgelijnd kader. De voorgenomen codificatie in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek zal een einde maken aan de juridische vaagheid en stelt duidelijke grenzen aan de inzetbaarheid van de bezetting ter bede. Voor de juristen onder ons betekent dit: helder contracteren, transparant motiveren, en bovenal rechtszekerheid — zowel voor eigenaars als voor gebruikers.

Stefanie Van Caer, VGD