​Op 16 juli 2026 keurde de Kamer Boek 7 ‘Bijzondere contracten’ van het Burgerlijk Wetboek goed. Voor het huurrecht betekent dat vooral één ding: de verhuurder moet een goed niet alleen in goede staat afleveren, maar ook de conformiteit ervan waarborgen tot het einde van het contract, zelfs als hij het gebrek niet kende.

Verhuurder: van leveringsplicht naar een voortdurende conformiteitsplicht

Onder het oude Burgerlijk Wetboek moest de verhuurder het gehuurde goed leveren, onderhouden in een staat die het overeengekomen gebruik toeliet, en de huurder het rustig genot ervan verschaffen (art. 1719-1720 oud BW). Boek 7 herformuleert dit als één verplichting tot conforme levering, die ook het gebruik en genot tijdens de hele huur omvat. Het gehuurde goed is conform wanneer het beantwoordt aan het contract en aan wat de huurder redelijkerwijze mag verwachten. Bij gebrek aan een andersluidende afspraak houdt dit onder meer in dat het goed zich in een goede staat van onderhoud bevindt (art. 7.3.4-7.3.6 BW).

Geen excuus voor onwetendheid. Blijkt een maand na intrede dat de verwarmingsinstallatie de badkamer nooit voldoende heeft verwarmd? Dan is dat een conformiteitsgebrek waarvoor de verhuurder instaat, ook al kende hij het niet. Artikel 7.3.6, § 3 BW bepaalt uitdrukkelijk dat onwetendheid geen verweer is.

Anders dan bij koop eindigt de verbintenis dus niet met de afgifte van de sleutels. De verhuurder moet de conformiteit gedurende de hele looptijd waarborgen en instaan voor het nodige onderhoud en de vereiste herstellingen. Boek 7 codificeert daarmee vooral bestaande regels en rechtspraak.

Anders dan bij koop is de verhuurder na de sleuteloverdracht niet klaar: de conformiteitsplicht leeft verder dag na dag, tot het einde van de huur.

Contractuele vrijheid, met grenzen

De bepalingen van Boek 7 zijn in beginsel van aanvullend recht. Partijen kunnen dus afspraken maken over de vereiste staat van het goed, voor zover dwingende regels zich daar niet tegen verzetten. Een “in de staat waarin het zich bevindt”-clausule is dus niet uitgesloten, maar een beding dat iedere betekenis ontneemt aan de essentiële verbintenissen van de verhuurder, kan de overeenkomst van haar substantie beroven en voor niet geschreven worden gehouden.

• Kan wel: cascoverhuur van een winkel- of kantoorpand. Een verhuurder levert een pand op als casco – ruwe wanden, vloer en technische aansluitpunten, zonder afwerking – omdat de huurder dat zelf wil inrichten. Die beperking is geldig: de huurder weet vooraf wat hij krijgt, en de kernverbintenis, een structureel deugdelijk en winddicht pand, blijft overeind.
• Kan niet: een clausule die de kernverbintenis zelf wegneemt. “De verhuurder is nooit aansprakelijk voor gebreken, van welke aard ook” ontneemt in een gewone huur iedere betekenis aan zijn conformiteitsplicht en riskeert voor niet geschreven te worden gehouden.

Een gebrek ontdekt? Meld het op tijd

De huurder moet een conformiteitsgebrek binnen een redelijke termijn melden nadat hij het heeft ontdekt of had moeten ontdekken (art. 7.3.7 BW). Wat redelijk is, hangt af van de aard van het goed en het gebrek en van de hoedanigheid van de partijen.

• Professionele huurder, snellere klok. Van een logistiek bedrijf met eigen technische dienst mag verwacht worden dat het een defecte ventilatie sneller opmerkt dan een particuliere huurder met een vergelijkbaar gebrek in een woning.
• Laattijdig gemeld, niet alles verloren. Meldt een huurder een waterinfiltratie pas maanden nadat hij die heeft ontdekt, dan kan hij geen aanspraak maken op vergoeding van de schade die de verhuurder bij een tijdige kennisgeving had kunnen vermijden. Hij behoudt wel het recht om herstel van het gebrek te vorderen.

De vordering wegens een conformiteitsgebrek verjaart overeenkomstig artikel 7.3.8 BW na twee jaar vanaf het tenietgaan van het contract. Voor gebruiks- en genotsderving loopt een aparte termijn van twee jaar vanaf de kennisgeving.

Onderhoud: de basisverdeling blijft

De verhuurder staat, in het kader van zijn conformiteitsplicht, in voor het onderhoud en de nodige herstellingen. Klein onderhoud en huurdersherstellingen blijven ten laste van de huurder, evenals herstellingen door zijn verkeerd gebruik. Boek 7 preciseert dat herstellingen door normale slijtage, ouderdom of overmacht ten laste van de verhuurder vallen.

Langlopende huurcontracten: drie extra aandachtspunten

Boek 7 regelt teruggave, onderhoud en werken van de huurder met een duidelijke regeling (art. 7.3.21-7.3.27 BW). Voor langdurige huurcontracten zoals handelshuur, kantoorhuur of logistieke huur volstaat die regeling vaak niet. Drie punten verdienen extra contractuele aandacht:

• Einde-huurstaat. De huurder geeft het goed terug in de staat waarin hij het ontving, behoudens normale slijtage en ouderdom (art. 7.3.25 BW). Zonder plaatsbeschrijving wordt hij vermoed het goed te hebben ontvangen in de staat waarin het zich bevindt bij het einde van de huur. Koppel de teruggave dus expliciet aan een gedetailleerde plaatsbeschrijving bij intrede.
• Installaties en vernieuwing. Herstellingen door normale slijtage of ouderdom blijven wettelijk ten laste van de verhuurder (art. 7.3.23 BW). Bij een lange looptijd bereiken installaties zoals een airco of lift echter het einde van hun technische levensduur. Bepaal daarom per installatie wie instaat voor groot onderhoud en volledige vernieuwing.
• Werken en investeringen van de huurder. De huurder kan enkel bestemmingsconforme, verwijderbare werken uitvoeren zonder toestemming van de verhuurder. Hij moet deze werken verwijderen aan het einde van de huur, tenzij de verhuurder ze wil behouden (art. 7.3.21, § 2 BW). Als de verhuurder de werken behoudt, kan overeenkomstig de regels van de ongerechtvaardigde verrijking een vergoeding verschuldigd zijn, begrensd door de kostprijs (art. 7.3.10 juncto art. 5.135-5.137 BW).

Praktijktips vóór de inwerkingtreding

• Toets uw conformiteitsclausules en “in de staat waarin het zich bevindt”-bedingen in modelcontracten aan het nieuwe Boek 7: laten ze de essentiële verbintenissen intact en op welke punten kan contractueel van Boek 7 worden afgeweken?
• Werk plaatsbeschrijvingen nauwkeurig uit. Hoe gedetailleerder de staat bij aanvang vastligt, hoe makkelijker een latere discussie te beslechten is.

Volgens de door de Kamer goedgekeurde tekst treedt de wet in werking op de eerste dag van de twaalfde maand na de bekendmaking ervan in het Belgisch Staatsblad, en is de nieuwe regeling in beginsel van toepassing op overeenkomsten die vanaf die datum worden gesloten. Voor lopende huurovereenkomsten blijven de huidige regels gelden.

Ulrike Beuselinck (partner Andersen) en Lina Bashir (associate bij Andersen)

​Vragen over de impact van Boek 7 op uw huurcontracten of vastgoedportefeuille? Volg op 24 september 2026 de opleiding waarbij dit thema ook aan bod komt. Reserveer nu uw plaatsje met kortingscode JUBEL20.