De aangekondigde intentie van Vlaams minister van Wonen Melissa Depraetere om het systeem van de zogenoemde huurbelofte te verbieden, vertrekt vanuit een begrijpelijke bekommernis om kwetsbare kandidaat-huurders te beschermen. Toch dreigt een algemeen verbod het kind met het badwater weg te gooien. Wie het instrument juridisch analyseert, los van de emotionele connotaties die eraan kleven, kan moeilijk ontkennen dat de huurbelofte in haar klassieke, beperkte vorm niet alleen rechtsgeldig is, maar ook functioneel, proportioneel en verdedigbaar binnen het bestaande contractenrecht en de realiteit van een krappe huurmarkt.
In essentie gaat het bij de huurbelofte om een precontractuele verbintenis. Partijen bevinden zich in de overgangsfase tussen loutere onderhandelingen en de definitieve huurovereenkomst. Dat het recht dergelijke tussenfiguren erkent, staat buiten kijf. Het Belgisch verbintenissenrecht heeft nooit de fictie gehuldigd dat contracten uitsluitend in één sprong tot stand komen. Integendeel: het erkent sinds jaar en dag dat partijen zich reeds vóór het finale contract kunnen binden, bijvoorbeeld via een optie, een voorkeursrecht of een eenzijdige of wederzijdse belofte. Dat geldt evengoed op de huurmarkt. Wie na selectie door de verhuurder expliciet toezegt om het pand te huren, bevindt zich juridisch niet meer in dezelfde positie als een vrijblijvende kandidaat-bezoeker.
Vanuit dat perspectief is het moeilijk vol te houden dat een beperkte schadevergoeding bij laattijdig afhaken per definitie onrechtmatig zou zijn of misbruik zou uitmaken. De vrijheid van contract blijft een hoeksteen van het privaatrecht. Zolang geen dwingende wetsbepaling wordt geschonden en de wil van de partijen niet is aangetast door dwang of misleiding, staat het hen vrij afspraken te maken over de gevolgen van een verbreking van die precontractuele toezegging. Dat geldt niet alleen voor verhuurders, maar voor alle contractspartijen in een markteconomie. Een huurbelofte die pas wordt gevraagd nadat de verhuurder de kandidaat heeft gekozen en die bovendien wordt verrekend met de eerste huursom indien het contract effectief wordt gesloten, past perfect binnen die logica.
Het vaak aangehaalde argument van machtsonevenwicht verdient nuance. Onmiskenbaar is de huurmarkt vandaag krap en bevinden kandidaat-huurders zich regelmatig in een zwakkere onderhandelingspositie. Dat rechtvaardigt waakzaamheid en, waar nodig, regulering. Maar het recht heeft altijd een onderscheid gemaakt tussen bescherming tegen misbruik en een algemene ontzegging van contractsvrijheid. Het bestaan van een zekere marktdruk volstaat niet om elke precontractuele verbintenis als onaanvaardbaar te bestempelen. Integendeel, net in een context van schaarste kan rechtszekerheid voor beide partijen bijdragen tot een vlottere marktwerking. Een verhuurder die na een expliciete toezegging alsnog geconfronteerd wordt met een afhaker, lijdt niet alleen administratieve kosten, maar ook tijdsverlies en potentiële leegstand. Het is niet onredelijk dat dit risico contractueel wordt beperkt.
Daarbij komt dat de huurbelofte, zoals door professionele actoren wordt beschreven, juist beoogt om willekeur en inefficiëntie tegen te gaan. Vastgoedorganisaties zoals CIB benadrukken dat het instrument niet wordt ingezet om massaal kandidaten geld te ontfutselen, maar om laattijdig afhaken na een duidelijke toezegging te ontmoedigen. Vastgoedorganisaties geven aan dat het gaat om beperkte bedragen, louter bedoeld als administratieve schadevergoeding. Dat onderscheid is cruciaal. Een praktijk waarbij tientallen kandidaten vooraf honderden euro’s zouden moeten storten, zou juridisch en ethisch moeilijk te verdedigen zijn. Maar dat is niet het model dat hier wordt voorgehouden.
Een bijkomend argument ten gunste van de huurbelofte ligt in de bescherming van de goede trouw in de precontractuele fase. Het verbintenissenrecht sanctioneert reeds vandaag het afbreken van onderhandelingen wanneer dit gebeurt op een wijze die strijdig is met de gerechtvaardigde verwachtingen van de andere partij. De huurbelofte operationaliseert die abstracte norm door vooraf duidelijkheid te scheppen over de gevolgen van een laattijdige terugtrekking. Dat verhoogt de transparantie en vermijdt ex post discussies over fout en schade. In die zin is de huurbelofte niet zozeer een afwijking van het recht, maar een concretisering ervan.
Ook vanuit het perspectief van de huurmarkt als geheel valt een argument te maken. Wanneer kandidaat-huurders probleemloos op meerdere panden tegelijk kunnen “wedden” tot op het laatste moment, ontstaat een cascade-effect van afhakers, wachttijden en onzekerheid. Dat vertraagt de toewijzing van woningen en verhoogt de transactiekosten voor alle betrokkenen. Een beperkte financiële prikkel om enkel te kandideren voor panden waarvoor men daadwerkelijk bereid is te tekenen, kan bijdragen tot een efficiëntere allocatie van schaarse woonruimte. Dat is geen neoliberaal dogma, maar een empirische vaststelling die ook in andere markten wordt aanvaard.
Ten slotte rijst de vraag of een algemeen verbod wel het juiste instrument is. Het recht beschikt reeds over fijnere middelen om ontsporingen aan te pakken: toetsing aan de regels inzake onrechtmatige bedingen, het verbod van misbruik van recht en de controle op transparantie en proportionaliteit. Een huurbelofte die verborgen staat in kleine lettertjes, die buitensporige bedragen oplegt of die wordt gevraagd zonder dat er sprake is van een concrete selectie, kan en moet worden gecorrigeerd. Maar dat pleit voor een duidelijk normatief kader, niet voor een categorisch verbod.
De bekommernis om jonge starters en alleenstaanden te beschermen is legitiem. Maar bescherming verliest haar legitimiteit wanneer zij ontaardt in een paternalistische ontkenning van rechtsgeldige afspraken tussen volwassenen. De huurbelofte, mits correct toegepast, is geen aanval op de contractsvrijheid, maar een instrument van rechtszekerheid in een gespannen markt. Wie haar zonder onderscheid wil afschaffen, miskent niet alleen de contractsvrijheid, maar ook de complexiteit van de huurmarkt en de nood aan evenwichtige oplossingen.
Deze bijdrage vertolkt uitsluitend de persoonlijke opinie van de auteur.
0 reacties