​Meer dan ooit staan we vandaag stil bij de besluitvorming binnen de VME daar waar dit de renovatie van het appartementsgebouw betreft. De VME is samengesteld uit een diverse groep van eigenaren. Divers in functie van leeftijd, financiële draagkracht, investeringsbelang. In deze bijdrage leggen we kort de focus bij de oudere mede-eigenaren, voor wie de huidige verplichtingen, financiële engagementen of onderhoudsplannen op langere termijn niet altijd even dankbaar binnenkomen.

De divers samengestelde VME

De Belgische (Vlaamse) mede-eigenaar staat vandaag onder druk om grote renovatiewerken te doen uitvoeren (en dus : betalen) in het appartementsgebouw. Dat moet gebeuren samen met zijn mede-eigenaren, die allemaal binnen de VME vertegenwoordigd zijn. Knelpunt is de grote variëteit in de samenstelling van zo’n VME, bijvoorbeeld wat leeftijd, financiële middelen betreft. Daardoor komen er veel verschillende en soms tegengestelde individuele belangen in het spel.

Oudere mede-eigenaars hebben andere belangen dan andere leden VME

De oudere mede-eigenaar zoekt vaak een woonst in het appartementsgebouw op om rust te vinden, na een leven in een woning waar deze jaren de lasten van onderhoud van tuin, dak, … zelf heeft gedragen. Of hij of zij woont al decennia lang in het gebouw en werd nooit verontrust door grote kosten. Dat betekent dat voor hen elk buitengewoon agendapunt op de agenda van de Algemene Vergadering van de VME er eentje teveel is. Deze leeftijdsgroep heeft geen boodschap meer aan veel zorgen. Op straffe van het gevaar dat zij onverschillig bedanken voor deelname aan de AV, wat achteraf tot onaangename verrassingen (beslissingen) kan leiden.

We kunnen ons afvragen of het niet bespreekbaar mag zijn dat de al wat op leeftijd gekomen mede-eigenaar de volgende generaties in familieverband zou betrekken in het renovatieproces. Bijvoorbeeld door een dergelijk plan van aanpak voor de renovatie uit te werken, een onderhoudsplan voor meerdere jaren uit te werken, met als objectief het waardebehoud van het onroerend goed.

Beheer van een gebouw versus het voeren van een onderneming

In die zin lijken we weer een stapje verder te belanden in de parallel die we kunnen zien tussen een behoorlijk beheer van het gebouw, en het voeren van een onderneming.

Vandaag zou de vergelijking er aldus al uit zien:

Uitdagende vragen zijn, indien we deze vergelijking bekijken:

• Heeft men voldoende inzicht of is de balans ‘zakelijk’ v. ‘emotioneel aspect’ voldoende aanwezig ?
• Hoe staat vandaag dat de oudere generatie – als huidige eigenaar – hier tegenover ?
• Hoe staat vandaag dat de jongere generatie – als mogelijke erfgenaam – hier tegenover ?

We menen dat hier verschillende dienstverlenende beroepen hier een belangrijke informerende rol kunnen spelen. In het bijzonder denken we aan vermogensplanners, adviseurs familiaal vermogensrecht…

Tools binnen het appartementsrecht

Binnen het appartementsrecht zijn er alvast tools om deze volgende generaties te betrekken in de besluitvorming met grote financiële impact.

Bijstand op de Algemene vergadering

Art. 3.87. NBW Algemene vergadering: organisatie

§ 1. Iedere eigenaar van een kavel is lid van de algemene vergadering

(…)

Hij kan zich laten bijstaan door één persoon op voorwaarde dat hij de syndicus ten minste vier werkdagen vóór de dag van de algemene vergadering daarvan bij aangetekende zending in kennis stelt. Deze persoon mag tijdens de algemene vergadering de discussie niet leiden, noch ze monopoliseren

En :

In geval van verdeling van het eigendomsrecht op een privatieve kavel of ingeval de eigendom van een privatieve kavel is bezwaard met een recht van erfpacht, opstal, vruchtgebruik, gebruik of bewoning, wordt het recht om aan de beraadslagingen van de algemene vergadering deel te nemen geschorst totdat de belanghebbenden de persoon aanwijzen die hun lasthebber zal zijn. Wanneer één van de belanghebbenden en zijn wettelijke of contractuele vertegenwoordiger niet kunnen deelnemen aan deaanwijzing van een lasthebber, wijzen de andere belanghebbenden rechtsgeldig een lasthebber aan. Deze laatste wordt opgeroepen voor de algemene vergaderingen, oefent het recht van deelname aan de beraadslagingen ervan uit en ontvangt alle documenten die afkomstig zijn van de vereniging van mede-eigenaars. De belanghebbenden delen de syndicus schriftelijk de identiteit van hun lasthebber mee.

Mogelijkheid tot het geven van een volmacht

Art. 3.87. NBW

§ 7. Iedere mede-eigenaar kan zich laten vertegenwoordigen door een lasthebber, al dan niet lid van de algemene vergadering. De volmacht vermeldt de naam van de lasthebber.

De volmacht kan algemeen of specifiek zijn, en voor zover zij geldt voor één algemene vergadering, (…) geldt zij ook voor de algemene vergadering die georganiseerd wordt omdat voor de eerste algemene vergadering het quorum niet werd bereikt, tenzij anders bepaald.

Een andere mogelijkheid in deze context, betreft de zorgvolmacht of een algemene of specifieke notariële volmacht.

Deze benadering nodigt uit tot verdere uitwerking binnen het familiaal vermogensrecht van het beheer van het onroerend vermogen binnen een familiale context. Waarom niet de vergelijking treffen met de overdracht van een familiale onderneming. Vaak is evenwel de eigendom van een onroerend goed veel emotioneler geladen, zeker indien de oudere mede-eigenaar dit goed als thuishaven bewoont… Toch een oproep om niet alleen een goede erfopvolging, maar ook een gedegen onderhoud door samenwerking van generaties te promoten..

​Astrid Clabots
Clabots Advocaten

Op de hoogte blijven van alle nieuwigheden binnen de juridische en fiscale wereld?
Volg Jubel.be op LinkedIn.