Kunt u uw woning, garage of perceel moeilijk bereiken? Of ondervindt u hinder van een buur die over uw grond moet passeren? De begrippen ‘recht van overgang (doorgang)’ en ‘recht van uitweg’ zorgen vaak voor verwarring. Hoewel ze beide een oplossing bieden voor toegangsproblemen, zijn er cruciale juridische verschillen, vooral in hoe ze tot stand komen. In deze blog leggen we helder uit wat deze rechten inhouden en wanneer u welke oplossing nodig heeft.
Wat zijn erfdienstbaarheden?
Voordat we dieper ingaan op het recht van overgang en het recht van uitweg, is het goed om te weten dat zowel het recht van overgang/doorgang als het recht van uitweg vallen onder de noemer ‘erfdienstbaarheden’. Simpel gezegd is een erfdienstbaarheid een last die op een onroerend goed (het lijdend erf) rust, ten voordele van een ander onroerend goed (het heersend erf). Denk aan het recht om over iemands anders grond te mogen gaan om uw eigen perceel te bereiken.
Wat is het recht van doorgang of overgang
Een recht van overgang, ook wel recht van doorgang genoemd, geeft de eigenaar van het heersend erf het recht om over een aangrenzend perceel (lijdend erf) te gaan. Dit recht ontstaat meestal om de bereikbaarheid van bijvoorbeeld een achterliggende woning, garage of constructie te verzekeren.
Ter verduidelijking vindt u hieronder twee voorbeelden met bijhorende illustraties.
Voorbeeld 1. De eigenaar van perceel A krijgt het recht om over de eigendom van eigenaar B naar zijn achtergelegen parkeergarage te rijden. Perceel A is hier het heersend erf, perceel B is het lijdend erf.
Totstandkoming en afdwingbaarheid van recht van doorgang
Overeenkomst
Een recht van doorgang is een voorbeeld van een conventionele erfdienstbaarheid. Dit betekent dat dit recht ontstaat door een overeenkomst tussen de eigenaars. Zij kunnen samen allerlei voorwaarden en beperkingen koppelen aan dit recht, zoals:
- Toegelaten frequentie van gebruik (bv. enkel tijdens weekdagen).
- Een vergoeding voor het gebruik.
- Een exacte omschrijving van de route.
Om ervoor te zorgen dat dit recht ook geldig is tegenover toekomstige eigenaars en derden (tegenwerpelijkheid aan derden), moet de overeenkomst worden vastgelegd in een notariële akte, die vervolgens wordt overgeschreven bij het bevoegde kantoor Rechtszekerheid.
Verkrijgende verjaring (nieuwe goederenrecht 2021)
Verkrijgende verjaring betekent dat wanneer een eigenaar gedurende dertig jaar onafgebroken zou gebruikmaken van het perceel van zijn buur om zich naar zijn eigen perceel te begeven, dat er ‘automatisch’ een recht van doorgang wordt gecreëerd. Vóór 1 september 2021 (inwerkingtreding nieuwe goederenrecht) kon een recht van doorgang niet ontstaan via verkrijgende verjaring. Het recht van doorgang werd namelijk gezien als een zichtbare, maar ‘niet-voortdurende’ erfdienstbaarheid. Dat wil zeggen dat er telkens een menselijke tussenkomst nodig is om gebruik te maken van de erfdienstbaarheid. Vanaf 1 september 2021 kan het recht van overgang wel ontstaan door verkrijgende verjaring. Deze regel geldt weliswaar enkel voor erfdienstbaarheden die ontstaan zijn na 1 september 2021.Bestaand rec
Het van doorgang aanpassen of stopzetten
Vaak ‘erven’ nieuwe eigenaars of projectontwikkelaars in de aankoopakte van hun nieuwe eigendom een erfdienstbaarheid die zeer lang geleden is gevestigd en niet meer past bij de huidige realiteit en het gebruik van de erven op het moment van aankoop. De heersende rechtspraak en rechtsleer staat een titularis van een erfdienstbaarheid steeds toe om zijn recht op evolutieve wijze te interpreteren.
Deze rechtspraktijk werd intussen ook wettelijk verankerd in artikel 3.125 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW):
“De titularis van het heersend erf mag de uitoefening van de erfdienstbaarheid wijzigen, rekening houdend met de technische en maatschappelijke evoluties sinds het ontstaan van de erfdienstbaarheid, onder voorbehoud van de wil van de partijen en het doel van de erfdienstbaarheid.”
Hierbij wordt gekeken naar hoe de oorspronkelijke partijen het recht zouden invullen als het vandaag werd gevestigd, zonder het lijdend erf onevenredig zwaarder te belasten. De grenzen van de titel moeten aldus gerespecteerd blijven.
Daarnaast kan de eigenaar van het lijdend erf de vrederechter verzoeken de erfdienstbaarheid stop te zetten als deze elk nut, ook voor de toekomst, heeft verloren (artikel 3.128 BW).
Verschil met recht van uitweg
Wat is het recht van uitweg?
Wanneer een erf/perceel ingesloten is tussen andere andere percelen – dus geen of onvoldoende toegang heeft tot de openbare weg – kan de eigenaar bij de vrederechter een recht van uitweg vorderen. Hiermee krijgt de ingesloten eigenaar het recht om het perceel van een buur te gebruiken om zijn eigen eigendom te bereiken.
De definitie van een de wettelijke erfdienstbaarheid van uitweg leest u in artikel 3.135 BW:
“De eigenaar wiens perceel ingesloten ligt omdat het geen toegang heeft tot de openbare weg of omdat geen voldoende toegang kan worden ingericht zonder overdreven onkosten of ongemakken, kan een uitweg eisen op, over of onder het perceel van de naburen voor het normale gebruik van zijn perceel volgens de huidige of toekomstige bestemming ervan.”
In de praktijk krijgt het recht van uitweg dus een gelijkaardige invulling als een conventioneel recht van overgang (doorgang).
Hoe komt het recht van uitweg tot stand?
In tegenstelling tot het recht van overgang, dat via een overeenkomst ontstaat, is een recht van uitweg een wettelijke erfdienstbaarheid. Dit betekent dat dit recht enkel via een rechterlijke beslissing kan ontstaan (artikel 3.136 BW). Let wel, om dergelijk recht van uitweg te verkrijgen is eerst een verzoeningsprocedure voor de bevoegde vrederechter verplicht (artikel 1345 Gerechtelijk Wetboek). Als een verzoening met de aangrenzende eigenaar niet mogelijk blijkt, kan pas een procedure ten gronde worden opgestart (artikel 1371bis Ger. W.).
Het vorderen van een recht van uitweg is vaak een laatste redmiddel, als geen recht van doorgang werd gevestigd en met de aangrenzende eigenaar geen overeenkomst kan worden bereikt met betrekking tot (de concrete invulling van) het recht van overgang.
Wanneer is het recht van uitweg (niet) mogelijk?
Vroeger was er vaak discussie over de invulling van het begrip ‘ingeslotenheid’: wanneer is een lijdend erf ingesloten en wanneer is dit niet het geval. Niet alle eigenaars konden via de rechter een recht van uitweg bemachtigen.
De wetgever heeft in het nieuwe goederenrecht duidelijk gemaakt wanneer een recht van uitweg is uitgesloten (artikel 3.135 BW):
Deze wettelijke erfdienstbaarheid van uitweg is slechts uitgesloten als:
1. de eigenaar van het perceel over een niet-ingesloten aanpalend perceel beschikt;
2. het ingesloten perceel een eenheid van uitbating vertoont met andere percelen waartoe hij toegang heeft, die niet ingesloten zijn;
3. de eigenaar van het perceel over een voldoende erfdienstbaarheid van overgang door menselijk handelen beschikt;
4. de ingeslotenheid het gevolg is van een fout van de eigenaar die het recht van uitweg vordert of van zijn handelen dat niet kan worden verantwoord door het normale gebruik van het perceel volgens de huidige bestemming ervan.
Een recht van uitweg kan door de rechter ook worden verleend voor een toekomstige bestemming (bv. een te bouwen parkeergarage of parkeerplaats op het ingesloten erf). Wordt die specifieke bestemming niet binnen tien jaar na datum van het vonnis gerealiseerd, dan vervalt het recht. Een belangrijk verschil met het recht van doorgang, is dat de vrederechter de omvang en ligging van de uitweg soeverein bepaalt, op de voor het lijdend erf minst schadelijke wijze. Het recht van uitweg kan dus beperkter zijn dan een recht van doorgang. De eigenaar van het lijdend erf heeft recht op een evenredige vergoeding voor de veroorzaakte schade (artikel 3.136 BW). De rechter kan het recht ook wijzigen of zelfs afschaffen als de omstandigheden veranderen.
Schematisch overzicht verschillen tussen recht van overgang en uitweg
Een recht van overgang en recht van uitweg hebben in wezen dezelfde inhoud: een eigenaar heeft het recht gebruik te maken van een aangrenzend perceel om zich te begeven van en naar het eigen perceel.
Hieronder vindt u een schematisch overzicht waarin de belangrijkste verschillen tussen recht van overgang en uitweg worden opgelijst
Het grote verschil tussen recht van overgang en recht van uitweg zit hem voornamelijk in de ontstaanswijze: een recht van doorgang ontstaat voornamelijk op conventionele wijze (dus door het sluiten van een overeenkomst tussen de eigenaars van de erven) maar kan sinds het nieuwe goederenrecht ook ontstaan via verkrijgende verjaring. Een recht van uitweg kan enkel via rechterlijke beslissing ontstaan.
Bovendien geeft een recht van doorgang meer vrijheid aan de eigenaars om dit recht af te bakenen in hun overeenkomst, terwijl de omvang van een recht van uitweg steeds gekoppeld is aan het soevereine oordeel van de vrederechter, die de ligging en omvang van het recht van uitweg op zal bepalen op de minst schadelijke manier, vooral voor de eigenaar van het lijdend erf.
0 reacties