​In het Belgische verbintenissenrecht heeft de ongerechtvaardigde verrijking onlangs een zeer belangrijke statusverandering ondergaan. Sinds de invoering van het nieuwe Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek (in werking getreden op 1 januari 2023) is dit principe niet langer een ongeschreven rechtsfiguur, maar is deze uitdrukkelijk in de wet verankerd. Kan deze rechtsfiguur van betekenis zijn voor de mede-eigenaar die van mening is dat de VME zich verrijkt heeft, ongerechtvaardigd, ten laste van hem ?

De ongerechtvaardigde verrijking: van rechtspraak naar de wet

Vóór 2023 was ongerechtvaardigde verrijking nergens in de Code Civil van 1804 terug te vinden. Rechters pasten het toe op basis van het algemene rechtsbeginsel "iemand mag zich niet ten koste van een ander verrijken zonder oorzaak". De huidige codificatie in artikel 5.135 tot 5.137 BW zorgt voor meer rechtszekerheid, omdat de voorwaarden nu strikt gedefinieerd zijn.

Vier cumulatieve voorwaarden

Om een vordering tot vergoeding (de actio de in rem verso) te doen slagen, moet er aan vier voorwaarden tegelijk worden voldaan:

1. Een verrijking: een vermogensvoordeel bij de verweerder (bijv. bespaarde uitgaven of een toename van activa).
2. Een verarming: een vermogensnadeel bij de eiser.
3. Een causaal verband: de verrijking van de een is het gevolg van de verarming van de ander.
4. Het ontbreken van een rechtsgrond (oorzaak): Dit is de belangrijkste. Er mag geen contract, wettelijke verplichting of rechterlijke beslissing zijn die de verschuiving rechtvaardigt. Let op: Ook een ‘vrijgevigheid’ (zoals een bewuste schenking) geldt als een rechtsgrond. Als je iemand bewust iets geeft, kun je het later niet via deze weg terugvorderen.

Het subsidiaire karakter

De vordering is subsidiair. Dit betekent dat men de ongerechtvaardigde verrijking alleen kan inroepen bij gebreke van een andere rechtsgang, met name een contract of op basis van een onrechtmatige daad.

De beperking van de vergoeding

Een uniek kenmerk van deze figuur is de zogenaamde dubbele limiet. De eiser krijgt nooit het volledige bedrag terug als dat bedrag hoger is dan de verrijking van de ander. De vergoeding is gelijk aan het laagste bedrag van de volgende twee, met name het bedrag van de verarming van de eiser en het bedrag van de verrijking van de verweerder.

De ongerechtvaardigde verrijking in het appartementsgebouw

Deze figuur van de ongerechtvaardigde verrijking duikt in het appartementsrecht vaker op dan men zou denken. Omdat een appartementsgebouw een kluwen is van private eigendom en mede-eigendom (de gemene delen), gebeurt het regelmatig dat een individuele eigenaar kosten maakt waar de hele groep van profiteert, of omgekeerd.

Sinds de codificatie in het nieuwe Boek 5 BW (art. 5.135) wordt dit principe vaker als ‘vangnet’ gebruikt wanneer de strikte regels van de Appartementswet (art. 3.84 e.v. BW) een onbillijke situatie creëren.

Veel voorkomende scenario's

Dringende herstellingen aan gemene delen door één eigenaar

Bijvoorbeeld: een lek in het gemeenschappelijke dak dat de penthouse-eigenaar direct schaadt. De syndicus reageert niet en er is geen tijd om een Algemene Vergadering (AV) bijeen te roepen. De eigenaar laat het dak op eigen kosten herstellen.

1. Het conflict: strikt genomen mag een individuele mede-eigenaar niet op eigen houtje beslissen over de gemene delen.
2. De verrijking: de vereniging van mede-eigenaars (VME) is verrijkt omdat hun gebouw is hersteld zonder dat zij de factuur hebben betaald. De individuele eigenaar is verarmd.
3. De oplossing: als de herstelling noodzakelijk en nuttig was, kan de eigenaar de kosten terugvorderen via ongerechtvaardigde verrijking, mits hij aantoont dat er geen andere weg was (subsidiariteit).

De ‘vrijwillige’ syndicus zonder mandaat

Soms blijft een mede-eigenaar de taken van een syndicus uitvoeren nadat het officiële mandaat is verlopen, of voordat er een nieuwe is aangesteld.

1. Casus: de persoon betaalt verzekeringen, regelt de schoonmaak en betaalt de lifttechnicus uit eigen zak om chaos te voorkomen.
2. Toepassing: de VME heeft kosten bespaard (verrijking) die zij normaal zelf had moeten dragen. Hoewel er geen geldig contract (mandaat) was, kan deze persoon een vergoeding eisen op basis van de verrijking van de VME.

Foutieve verdeelsleutels (met terugwerkende kracht)

Dit is een technisch uitdagende casus. Stel dat een AV beslist om de verdeelsleutel van de kosten te wijzigen, en achteraf blijkt dat een eigenaar jarenlang te veel heeft betaald volgens een onwettige sleutel.

1. Rechtsgrond: vaak wordt hier eerst gekeken naar de nietigheid van de beslissing van de AV. Maar als die termijnen zijn verstreken, wordt er soms gepoogd om via de ongerechtvaardigde verrijking de ‘te veel betaalde’ bedragen terug te vorderen van de andere eigenaars (die immers verrijkt zijn omdat zij minder hebben betaald dan hun wettelijk aandeel).
2. Valkuil: De rechter wijst dit vaak af als er een ‘rechtsgrond’ is (bijvoorbeeld een goedgekeurde jaarrekening die niet tijdig werd aangevochten).

Werken aan private delen met voordeel voor de gemeenschap

1. Casus: een eigenaar vervangt zijn private ramen door hoogrendementsglas, wat de EPC-waarde van het gehele gebouw (de gemeenschap) ten goede komt en de structurele integriteit van de gevel verbetert.
2. Status: Hier is de kans op succes klein. De verrijking van de VME is vaak te onrechtstreeks. Bovendien is er een "rechtsgrond": de eigenaar doet de werken in zijn eigen belang (zijn eigen comfort en lagere energiefactuur). In dat geval is de verrijking van de ander een bijkomstig gevolg van een actie in eigen belang.

Schematisch overzicht

Indien we deze casussen afzonderlijk beschouwen, is een vordering op basis van ongerechtvaardigde verrijking niet altijd in dezelfde mate onderhevig aan dezelfde slaagkans. We zouden volgende leidraad kunnen voor ogen houden :

Een oplossing in de Appartementswet?

De rechter zal altijd eerst kijken of de Appartementswet zelf een oplossing biedt (bijv. de procedure voor dringende herstellingen). Het is daarom primordiaal om de ‘tools’ uit de appartementswet nog eens op een rijtje te zetten. Toepassing maken van de figuur van de ongerechtvaardigde verrijking is echt de ‘laatste strohalm’.

Met name brengen we in herinnering :

Dringende en noodzakelijke herstellingen (art. 3.82 BW). De wet geeft elke mede-eigenaar het recht om op eigen initiatief dringende en noodzakelijke herstellingen aan de gemene delen te laten uitvoeren. Dit kan op voorwaarde dat het gaat om een situatie waarbij uitstel schade zou toebrengen aan het gebouw of de private delen (bijv. een gesprongen waterleiding of een gat in het dak na een storm). De mede-eigenaar zal de syndicus hiervan wel onmiddellijk op de hoogte moeten stellen. Indien deze dan inderdaad niet bereikbaar is of niet optreedt, kan zelf een aannemer aangesteld worden.

In dit geval is er een wettelijke grond voor terugvordering, waarmee een appel op de 'ongerechtvaardigde verrijking' niet nodig is.

‘Nuttige’ maar niet dringende werken. Als de werken niet dringend waren (bijv. het schilderen van de inkomhal omdat het er slordig uitzag), wordt het moeilijker. De aanvraag om tot dergelijke werken te komen, moet als agendapunt worden voorgedragen opdat de AV kan beslissen. Mocht deze weigeren de werken te laten uitvoeren, kan de mede-eigenaar de weigering bij de vrederechter betwisten, als zijnde onrechtmatig.

De 'ongerechtvaardigde verrijking' komt in beeld als vangnet in scenario's waar de bovenstaande procedures faalden of niet mogelijk waren; een voorbeeld.

Een mede-eigenaar heeft werken uitgevoerd zonder akkoord van de AV (foutieve procedure), maar de VME plukt er overduidelijk de vruchten van (bijv. de brandveiligheid is nu eindelijk in orde).

Indien men de prijs daarvan wil terugvorderen van de VME, op basis van artikel 5.135 BW, moet men bewijs leveren van de verrijking van de VME (de waarde van het gebouw is gestegen of een noodzakelijke uitgave is bespaard), de mede-eigenaar heeft zich verarmd en er was geen andere manier om destijds een issue op te lossen (bijv. de syndicus was onbereikbaar).

De VME kan aanvoeren dat er een rechtsgrond was voor de verrijking, namelijk jouw eigen beslissing om de regels van de mede-eigendom te negeren.

Daarop kan de rechter oordelen dat de mede-eigenaar ‘te voortvarend’ is geweest en de normale weg (de AV) bewust heeft omzeild, daarmee deze vordering afwijzen. Men spreekt dan van een verrijking die voortvloeit uit een eigen risico van de verarmde.

We bevelen steevast aan om wanneer men te maken heeft met een weigerachtige de syndicus eerst officieel in gebreke te stellen via een aangetekende brief voordat de mede-eigenaar zichzelf in de kosten stort. Wie schrijft, blijft..

In dat geval blijft het inroepen van deze rechtsgrond een valabele piste tegen een achtergrond van andere overwegingen in het recht op basis van billijkheid, goede trouw en matiging …

Astrid Clabots – Clabots Advocaten