De hervorming van de vastgoedfiscaliteit is met de blauwdruk van minister van Financiën Vincent Van Peteghem (CD&V) een stap dichterbij. Er kan nog van alles veranderen, al kan ook niet ontkend worden dat het voorstel een logica en draagkracht heeft. Bovendien kan de eventuele toekomstige wetgeving een impact hebben op hoe u zich nu vandaag organiseert. Anders dan bij de aankoop van een bedrijfswagen, waar u om de vier à vijf jaar eens van nul kan herbeginnen, is vastgoedplanning een marathon en geen sprint. Hoog tijd dus om te ontdekken met welke extra elementen u nu reeds best rekening houdt bij de aankoop van vastgoed als ondernemer. Goed plannen kan een mooi rendement opleveren en niet-plannen kan u een aardige stuiver kosten (failing to plan, is planning to fail). We staan de komende weken stil bij enkele topics. Vandaag: de impact van de hervorming op de private verhuur van onroerend goed.
Op vandaag is de private verhuur van residentiële panden fiscaal spotgoedkoop. Immers wordt de belastinggrondslag beperkt in functie van het kadastraal inkomen en kunnen de intresten worden afgetrokken. In de meeste gevallen herleidt dit de belastbare basis tot weinig of niets. De ratio legis van deze handelswijze was eigenlijk het betalen van huur in het zwart vermijden, zij het dat dit ondertussen sterk achterhaald is door het hoofdzakelijk digitale betalingsverkeer. Zodoende ligt dit hervormingsvoorstel in de lijn van de reeds lang bestaande verwachtingen.
Zoals gezegd wordt de huur daarmee belast op het bedrag van het werkelijk huurinkomen, kan in principe een kostenaftrek van 30% worden in mindering gebracht (tenzij de hogere kosten kunnen worden bewezen) en geldt een eenvormig tarief van 25%.
De vraag rijst dan of het in die mate voordelig blijft, mede omdat de secundaire belastingaftrekken geschrapt worden, om privaat te blijven investeren, dan wel of men hier indirect meer geduwd wordt in de richting van een vruchtgebruik en een blote eigendom om de zaken wat te optimaliseren. Uiteraard is dit niet uitsluitend een fiscaal verhaal, maar vooral ook een financiële kwestie. De hoofdmoot van de financiering komt doorgaans immers terecht bij de vruchtgebruiker en laat dit in de praktijk nu vaak het gemakkelijkste zijn. Zodoende kan men gemakkelijker de stap zetten om te investeren en kan men ook sneller tot de investering overgaan, wat finaal altijd ook de grootste return verzekert. In die zin overstijgt dit ook de fiscaliteit in sterke mate (wat trouwens een niet-fiscale verantwoording bij uitstek is).
In het onderstaande hebben we opnieuw een aantal berekeningen gemaakt in de coulissen om reeds wat duidelijkheid te kunnen verschaffen.
Ook hier is er vaak sprake van een ‘fotofinish’, waarbij het dossier per dossier te bekijken is wat de beste oplossing is. Geen van beide is op voorhand uitgesloten.
Uiteraard is het ook op te passen voor een te grote private vastgoedportefeuille, waarbij in sommige gevallen het risico op beroepsinkomen om de hoek loert (zodat in dergelijk geval het meer dan de moeite loont om toch via een vennootschap te werken).
Op te merken is wel dat er ook in een jaarlijkse belastingvrije drempel zal worden voorzien van 6.000 euro waardoor de kleine belegger (met één modaal huurpand) feitelijk in de pseudo-belastingvrije toestand zal blijven vertoeven en zich geen zorgen moet maken. Voor de anderen lijkt een gedegen planning wel raadzaam.
Robin Messiaen
Spartax
Lees ook:
Vastgoedfiscaliteit na belastinghervorming Van Peteghem.
Op de hoogte blijven van alle nieuwigheden binnen de juridische en fiscale wereld?
Volg Jubel.be op LinkedIn
Reageer